Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать комнату в общежитии: пошаговая инструкция и рекомендации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как видно, в общем, процесс продажи комнаты – тот же, что и квартиры. Однако свои нюансы здесь все же есть. Важным является тип общежития и обустройство общественных мест. Далеко не все общежития имеют тот же уровень удобств, что и у жителей квартир. Но важно помнить, что сделка реальна лишь тогда, когда комната – приватизирована. Если этого нет, значит и продать ее, увы, не получится.
Распространенные ошибки при продаже квартиры:
- неправильная оценка квартиры. Завышенная стоимость жилья, даже при вероятности торга. Создавать неадекватный люфт для торга чревато отсутствием интереса со стороны покупателя;
- неподготовленная квартира, где много хлама и грязи. Продать аккуратное жилье, пусть и со старым ремонтом, проще, и это можно сделать даже дороже, чем захламленное;
- неподготовленные документы. Важно собрать полный пакет. Процесс требует времени, за которое покупатель может уйти;
- неузаконенная перепланировка;
- размещение объявления через большое число агентств. Доверие к таким предложениям тоже низкое, поскольку выглядит как фейк.
Риелторы сегодня обладают довольно внушительным функционалом, позволяющим им делать всестороннюю рекламу. В их распоряжении оказываются не только столбы на улице, но и СМИ, сайты в интернете и иные средства коммуникации. Всем этим арсеналом могут воспользоваться и владельцы комнат, желающие продать свою недвижимость самостоятельно.
Важно! В интернете целесообразно воспользоваться ресурсом Авито, а для обратной связи специально завести электронный адрес и купить сим-карту. В объявлении нужно указать время для общения. Тогда собственник избавит себя от звонков в неудобное время, и нервов потратится на мероприятие меньше.
Решаясь самостоятельно на такую сделку, нужно изучить и вооружиться множеством советов, даваемых, как профессионалами, так и теми людьми, которые уже прошли этот путь. Многие рекомендуют не пренебрегать таким популярным инструментом сегодня, как социальные сети. Этим ресурсом с одинаковым успехом пользуются, как простые граждане, так и крупные компании.
По статистике, комнаты нередко становятся объектом сделок, совершаемых риэлтором или напрямую владельцем. Это было и раньше, а по состоянию на 2019 год ситуация практически не изменилась. Поэтому при наличии законных оснований, есть все шансы на совершение успешной сделки в скором будущем.
Как быстро продать комнату в квартире?
Предлагаем вашему вниманию инструкцию, руководствуясь которой можно в достаточно короткие сроки продать комнату в квартире:
- предварительная оценка стоимости;
- подготовка перед продажей;
- процесс поиска потенциальных покупателей;
- подготовка необходимых документов;
- сделка купли-продажи.
Для каждого из этапов необходимо сделать поправку на характеристики продаваемой комнаты. Если у вас нет времени заниматься организационными вопросами, процесс подготовки можно поручить опытному риелтору.
Оценка стоимости комнаты
Для начала, нужно выяснить, какую сумму можно выручить, продав комнату. На стоимость помещения будут влиять следующие факторы:
- площадь помещения;
- количество всех комнат в квартире;
- особенности расположения жилья;
- наличие соседей, их количество;
- какая доля принадлежит владельцу, решившему продать свою часть имущества;
- сколько времени (экспозиционный срок) объект находится в продаже.
Расчет примерной стоимости часто поручается профессиональным оценщикам. Однако существуют и другие, менее затратные способы, к примеру, можно применить одну из баз данных, содержащих информацию о недвижимости. Изучить цены также можно по объявлениям от других продавцов.
С первыми пунктами в большинстве случаев не возникает проблем, но на последний фактор в списке необходимо обратить особое внимание. Далеко не каждому известно, что от длительности пребывания недвижимости в открытой продаже напрямую зависит ее привлекательность для потенциальных приобретателей. Довольно часто продавец годами отказывается сбавить хотя бы рубль от установленной цены, упуская выгодные предложения.
Продажа комнаты в коммуналке — дело тонкой психологии
Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает — Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…
От риэлтора при продаже комнаты в коммунальной квартире в первую очередь требуется отличное знание всех тонкостей души человеческой и всевозможных хитросплетений взаимоотношений соседей по коммуналке, чтобы знать на что нажимать в процессе продажи и вовремя предупреждать необдуманные действия.
Что, продажа комнаты как части общей коммунальной квартиры, значит для самого риэлтора? Скорее всего, это затяжной прыжок длинною до нескольких лет. Не всегда и не всё при продаже комнаты в коммунальной квартиры проходит гладко. Порою и действительно с комнатой в коммуналке так напляшешься, аж ноги подкашиваются.
Лично у меня был опыт продажи 2-х комнат в 3-х комнантной коммунальной квартире длинною в 3,5 года. Ценник себе набила — можно продолжать дальше)))…
Можно ли продать комнату в общежитии без согласия других собственников
Если в документах комната проходит как отдельный объект, то преимущественного права покупки у других собственников нет. И от них не требуется никаких документов и разрешений. Бывает, что комната в правоустанавливающих документах определяется как определенная доля в праве общей долевой собственности. В этом случае сособственники имеют преимущественное право покупки.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Как продать комнаты в бывшем общежитии в 2021 году
При продаже комнаты в коммунальной квартире может потребоваться помощь нотариуса в следующих вопросах:
- направление соседям извещения о реализации их преимущественного права на выкуп помещения (например, в случае их категорического отказа от получения, именно так станет возможным доказать, что предприняты все способы оповещения);
- оформление отказов от выкупа комнаты;
- удостоверение договора купли-продажи комнаты.
В общем порядке договор о продаже комнаты, которая принадлежит гражданину по праву личного владения и имеет свой кадастровый номер, не требует нотариального заверения. Стороны могут только обратиться к нотариусу по обоюдному согласию для проверки сделки и ее удостоверения.
Следует учитывать, что продажа долей квартиры попадает под случай, который необходимо присутствие нотариуса. Поэтому при указании в договоре купли-продажи доли в праве на места общего пользования придется обращаться за нотариальным удостоверением. Чтобы этого избежать в договоре указывайте информацию только о комнате. Так как доля общего пользования в коммунальной квартире переходит при покупке комнаты автоматически.
Для сделок по продаже комнаты в коммуналке, находящейся в общей долевой собственности, в 2021 году договор может быть оформлен в простой письменной форме при условии, что все владельцы долей отчуждают их в рамках одного договора. Т.е. в случае, когда комната зарегистрирована за несколькими собственниками, все они должны быть поименованы в одном договоре со стороны продавца. Иначе сделка должна быть оформлена нотариально (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).
Не требуется оформления договора у нотариуса при владении комнатой супругами на правах общей совместной собственности и в случае выделенной доли в общем имуществе коммуналки.
Порядок действий продавца комнаты в коммуналке сводится к следующей схеме:
- Найти покупателя и обговорить с ним условия сделки. Обязательно сообщить, что это лишь комната в коммунальной квартире, т.е. проживание будет с соседями.
- Установить цену на комнату самостоятельно или на основании оценки, произведенной специализированной организацией.
- Направить владельцам других комнат в квартире уведомление о том, что им предоставлено первоочередное право выкупа жилого помещения. Указать в уведомлении стоимость комнаты. Если купить помещение изъявляют желание несколько соседей, то Вы вправе продать его за лучшую цену из предложенных. Тут возникает принцип аукциона.
В случае, когда комната продается одному из соседей, представлять доказательства об уведомлении соседей в орган Росреестра не требуется.
- Получить от соседей письменный отказ от приобретения комнаты или дождаться истечение 30-дневного срока, который отводится на принятие решения. Если срок прошел и никто из соседей не выявил желание купить комнату, продавец вправе продать ее любому стороннему покупателю, но по цене не ниже указанной в уведомлении.
В случае продажи комнаты третьему лицу в Росреестр потребуется представить письменные доказательства о том, что все соседи были оповещены. При неудачной попытке вручения нужно приложить квитанции о направлении корреспонденции.
- Заключается предварительный договор, где прописываются все обстоятельства. Обязательно следует указать на условия возврата задатка. В случае отказа от продажи продавец должен вернуть его в двойном размере.
- Собрать все необходимые для сделки документы и оформить договор купли-продажи.
- Подписать акт приема-передачи помещения, произвести полный расчет.
- Зарегистрировать переход права собственности на комнату к новому владельцу в МФЦ.
В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:
- дата и место совершения сделки;
- сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
- описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
- цена по договору – стоимость комнаты;
- в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.
Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки. Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности.
Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки.
Отличительной особенностью продажи комнаты в коммуналке является специальная процедура предварительного извещения соседей о предстоящей сделке.
Коммунальная квартира состоит из нескольких комнат, занимаемых разными хозяевами. Комнаты принадлежат собственникам и нанимателям, имеющим право пользования общими территориями в квартире (кухней, ванной комнатой и т. д.).
В силу статьи 250 ГК РФ и части 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ жильцы коммуналки вправе претендовать на первоочередное приобретение отчуждаемой комнаты.
Процесс продажи комнаты в коммуналке включает первоочередное уведомление жильцов – участников долевой общей собственности (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
При несоблюдении названых требований и продаже комнаты любому иному лицу, в том числе при дарении части доли, сделка может быть оспорена в суде и признана ничтожной в течение 3 месяцев.
Сообщение о намерении продажи комнаты следует направлять только владельцам иных комнат (если в комнате проживают по договору найма, собственником является обычно муниципалитет).
Федеральной нотариальной палатой приняты и утверждены Методические рекомендации по проверке соблюдения требования об уведомлении о продаже (утверждены 28.03.2016, протокол 03/16).
При продаже комнаты продавец по просьбе потенциального покупателя (в том числе постороннего лица) представляет:
- выписку из ЕГРП с указанием всех собственников;
- выписку из лицевого счета об отсутствии долга по квартплате (взять в бухгалтерии УК);
- выписку из домовой книги (представляется, в том числе при покупке комнаты в ипотеку).
Для оформления сделки в регистрирующем органе необходимо представить:
- кадастровый паспорт (заказать в Росреестре, если на кадастровом учете не состоит, следует заранее подать заявление о внесении квартиры в ЕГРКН);
- технический план объекта недвижимости;
- документы – основание владения (договор мены, дарения, приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т. д.);
- согласие опеки (если владелец – лицо до 18 лет);
- паспорт опекуна и решение органов опеки о его назначении;
- согласие супруга продавца;
- документы о смене фамилии (свидетельство о заключении либо расторжении брака);
- уведомление соседей (свидетельство нотариуса о направлении извещения);
- паспорта сторон сделки;
- договор и акт передачи жилья (в договоре может указываться о передаче комнаты, и тогда он имеет силу передаточного акта);
- отказ иных владельцев от приобретения комнаты.
Правила и порядок для общежития
При сделке с комнатой в общежитии существуют некоторые нюансы. Комната в общежитии может числиться как:
- Часть общей долевой собственности. В этом случае Процедура продажи не отличается от приведенной выше.
- Самостоятельное жилое пространство. В этом случае продажа комнаты происходит как с отдельной квартирой и не требует сбора отказов соседей.
Для приобретения комнаты в общежитии потребуются дополнительные документы. К ним относятся:
- договор приватизации комнаты – находится на руках у продавца;
- выписка из ЕГРН – получается по онлайн запросу на сайте Росреестра или при личном обращении;
- технический паспорт – обычно на руках, если его нет или была произведена перепланировка, то заказывается в БТИ;
- если собственность долевая, то потребуются выписка из домовой книги (делается в паспортном столе) и отказы других собственников.
Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2023 году
Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:
- удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
- выписка из ЕГРН;
- документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
- уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
- документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
- нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
- согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
- нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.
Узнать, кто прописан
Узнать о том, сколько человек прописано в квартире можно разными способами, в том числе онлайн. Подробнее можно узнать здесь
На регистрацию сделки в Росреестре продавец должен предоставить оригиналы и копии следующих документов:
- Паспорт (или заменяющий его документ) продавца или доверенного лица.
- Доверенность, заверенная у нотариуса (если продавец передал свои полномочия представителю).
- Договор купли-продажи.
- Документ, удостоверяющий право собственности на квартиру.
- Справка из БТИ о праве собственности (если таковое было зарегистрировано до вступления в силу Закона №122, а, следовательно, и не отражено в записях Росреестра).
- Технический паспорт на комнату (действителен в течение 5 лет).
- Кадастровый паспорт (если дата выдачи технического паспорта приходится позже 1 марта 2008 г.)
- Справка, содержащая информацию о лицах, прописанных в помещении (срок ее действия составляет 6 мес.).
- Если продавец: Состоит в браке, и комната подпадает под определение «совместно нажитого имущества» — согласие супруга/ги на продажу, заверенное у нотариуса.
- Является вдовцом — свидетельство о смерти супруга/ги.
- Разведен — свидетельство о расторжении брака.
Купить можно только приватизированную собственность, то есть собственник комнаты – конкретный человек, а не муниципальная власть. Договор купли-продажи комнаты в общежитии не многим отличается от другой жилой недвижимости.
Однако, прежде чем составлять его, убедитесь, что комната законно приватизирована и что с момента приватизации прошло 3 года. Если не прошло, муниципальная власть или жильцы могут обжаловать приватизацию в течение 3 лет.
Также не стоит покупать комнату, где приватизация проходила в судебном порядке. Кроме того необходимо убедиться, что все жильцы были официально уведомлены о продаже за месяц и не против этого факта. Право первоочередной покупки имеют соседи.
Общежитие и коммуналка – в чем разница?
Общежитие и коммунальная квартира – это два вида жилья, которые предполагают совместное проживание в одном объекте недвижимости нескольких семей, не являющихся родственниками. Но, есть между этими объектами и существенные различия.
Коммунальная квартира является полноценной собственностью владельцев всех комнат. Общими помещениями — кухней, санузлом, коридором — пользуются все жильцы совместно. В комнате может жить как семья, так и один человек. Хозяин комнаты может распоряжаться ею как хочет, делать капитальный ремонт, менять интерьер и так далее.
Общежитие — это временное жилье, которое предоставляется по месту учебы или работы. В одной комнате может жить произвольное число студентов или работников, от двух-трех до десяти человек. Вся обстановка является собственностью общежития, ничего менять в интерьере без согласования нельзя.
Кроме того, в общежитии существует распорядок дня, визиты гостей и часы посещения регулируются комендантом, нельзя держать домашних животных и вообще делать то, что нравится.
В коммунальной квартире режим дня отсутствует или устанавливается только с согласия всех жильцов, гости уходят и приходят в любое время, а в пределах комнаты вы можете содержать любое количество питомцев, хотя их численность и может стать источником конфликта с соседями.
Разумеется, коммунальные квартиры появились гораздо раньше, чем общежития. В них превратили большие дореволюционные квартиры из семи-восьми комнат, принадлежавшие, как правило, бывшему среднему классу. В одной комнате могли жить сразу два поколения одной семьи. Общежития строили предприятия для своих рабочих или для студентов конкретного вуза.
Продажа комнат в Краснодаре без посредников
МЕСТА ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ на шесть комнат, в удовлетворительном состоянии: коридор, кухня с газовыми плитами и раковиной, санузел (унитаз, душевая комната, раковина, место под стиральную машину). Интернет проводной в доме от «Ростелеком» и «Концепт Комм». Комната не угловая, с одной стороны через стенку расположена кухня (технически возможно провести в комнату воду и канализацию), с другой — соседняя комната, санузел в другом конце коридора. Соседи по коридору — семейные люди с детьми.
ОГРАНИЧЕНИЕ, АРЕСТ И ОБРЕМЕНЕНИЕ ОТСУТСТВУЮТ, покупатели могут сами заказать выписку из ЕГРН. По желанию покупателя и за его счет возможно (но не обязательно) оформление сделки у нотариуса. Комната приватизирована, один совершеннолетний дееспособный собственник, никто не прописан, документы в порядке (свидетельство на право собственности, техпаспорт на помещение, квитанции по ком/услугам и прочее).
Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2022 году
Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:
- удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
- выписка из ЕГРН;
- документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
- уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
- документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
- нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
- согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
- нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.
Предупреждать ли соседей
Уведомление соседей касается лишь тех случаев, когда у людей имеется общая долевая собственность. Так, квартира может быть оформлена на несколько людей, за которыми числятся определенные жилые помещения. Именно их собственники и могут продать. Но прежде чем выставить объект на продажу, они обязаны оповестить о своем намерении соседей по квартире, которым в данном случае принадлежит преимущественное право покупки. Если же они отказываются от приобретения комнаты, то она продается в общем порядке.
Однако в случае с общежитием, как правило, дело обстоит иначе. С соседями не связывает общая долевая собственность, поэтому они не обязаны никого оповещать о предстоящей продаже и предлагать соседям приобрести комнату в первую очередь.