Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взять ипотеку на коммерческую недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При организации собственного дела часто встает вопрос о том, где взять ипотеку на коммерческую недвижимость для ИП или других форм организаций. Такие предложения есть не во всех банках, часто предложения ограничены разными требованиями и условиями.
Нюансы нежилой ипотеки для юрлиц
Ипотечное кредитование индивидуальных предпринимателей и юридических лиц под нежилую недвижимость, в т.ч. коммерческую, предлагается многими банковскими организациями России.
Условия для юрлиц строже, чем для заемщиков-физлиц. Рассмотрим их на примере двух кредитующих нежилую бизнес-ипотеку банков – общероссийского «Сбербанка» и регионального «Газнефтьбанка»:
- кредитуемый минимум – 500 тыс. руб. (Сбербанк) и 1 млн. руб. (Газнефтьбанк);
- кредитуемый максимум – 200 млн. руб. (Сбербанк) и 50 млн. руб. (Газнефтьбанк);
- первоначальный взнос – 20-25% (Сбербанк) и 10% (Газнефтьбанк)**;
- минимальная ставка бизнес-ипотеки – 11% (Сбербанк) и 9,5% (Газнефтьбанк)***;
- предельный срок погашения – 10 лет (Сбербанк) и 15 лет (Газнефтьбанк);
- объект залога по кредиту – приобретаемая бизнес-недвижимость, имущественные права по ДДУ, уже имеющаяся в собственности недвижимость (оба банка).
Оформляем коммерческую ипотеку
Обычно этот процесс выглядит так. Заёмщик находит подходящее помещение и подаёт заявку на кредит — сейчас это можно сделать через официальные сайты банков. Чтобы кредитор принял заявку к рассмотрению, нужно подготовить пакет бумаг: учредительные и регистрационные документы ООО или ИП, а также финансовую отчётность.
После этого нужно дождаться положительного решения банка. Если в качестве залога идёт приобретаемое имущество, алгоритм дальнейших действий такой: заёмщик получает от кредитора часть кредита под договор о том, что оставшаяся сумма окажется у него на руках после оформления залога. Затем покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, на помещение накладывается залоговое обременение, и должник получает вторую часть ипотеки.
Если кредит обеспечивается уже имеющейся недвижимостью, беготни с бумагами меньше. Банк предлагает заёмщику подписать залоговый договор — обычно его предметом становится квартира — и переводит весь заём на счёт своего контрагента.
Требования к заёмщику и компании
Срок ведения бизнеса и срок регистрации заёмщика — от 9 месяцев на дату подачи заявки;
Суммарная доля участия РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, нерезидентов, общественных и религиозных организаций, благотворительных и иных фондов в уставном капитале предприятия — не более 25%;
Юридический адрес заёмщика должен быть в регионе с отделением Альфа-Банка;
Фактический адрес заёмщика должен быть в регионе с отделением Альфа-Банка, но не далее 100 км от города, где находится банк.
Срок регистрации и ведения деятельности от 9 месяцев на дату подачи заявки;
Возраст не менее 18 лет;
Наличие личного номера мобильного телефона и номера телефона для ведения бизнеса (может совпадать с личным номером телефона);
Заёмщик должен быть зарегистрирован в регионе с отделением Альфа-Банка;
Заёмщик должен вести бизнес в регионе с отделением Альфа-Банка, но не далее 100 км от города, где находится банк.
Место фактического ведения бизнеса должно находиться в городе присутствия офиса Альфа-Банка. Либо в пределах определённого расстояния от города присутствия банка. Узнать, находится ли ваш город в зоне кредитования, вы можете у менеджеров банка.
Какой банк лучше выбрать
В каком банке лучше оформлять коммерческую ипотеку, зависит от того, какие параметры кредита наиболее важные. Например, если нужен минимальный первоначальный взнос, сравнивайте этот параметр по предложениям разных банков. Если важнее размер процентной ставки, ищите банк, по этому критерию. Также учитывайте, что на размер процентной ставки влияют доходы, кредитный рейтинг, устойчивость бизнеса и качество залога.
Выбирайте наиболее подходящие условия банка и оформляйте заявку. Это можно сделать онлайн на официальном сайте. Ожидание ответа кредитора может затянуться до нескольких дней. Значительно повышает шансы на одобрение кредита наличие поручительства или залогового имущества, которое уже находится в собственности потенциального заемщика. Тогда риски банка уменьшаются, и он готов идти на уступки клиенту – снижать процентную ставку, уменьшать размер первоначального взноса или продлевать максимальный срок коммерческой ипотеки.
Коммерческая ипотека для физических лиц
Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц выдается заемщикам – гражданам РФ в возрасте от 21 до 65 лет. При этом занятие коммерческой деятельностью обязательным условием не является. Для получения ипотеки коммерческой недвижимости для физических лиц достаточно лишь:
- иметь постоянное место работы со стабильным доходом;
- застраховать жизнь и здоровье;
- быть на хорошем счету у банка (не иметь просрочек и невыплат в кредитной истории)
- не иметь финансовых обременений.
Оформление начинается с выбора имущества для приобретения. При условии, что собственник предоставляет всю необходимую документацию, нужно получить оценку стоимости недвижимости у независимого эксперта, а затем заключить соглашение о намерениях.
Коммерческая ипотека физическим лицам рассматривается на основании следующих документов:
- заявление на выдачу кредита;
- документы, удостоверяющие личность заемщика;
- акт оценивания имущества;
- предварительное соглашение с продавцом и проект договора;
- страховые полисы (право собственности, жизнь и здоровье заемщика);
- свидетельства о браке и рождении детей, а также о праве собственности на недвижимость у продающей стороны;
- индивидуальный налоговый номер.
Необходимый список документов
В процессе оформления ипотеки, Вам придется предоставить банку такие документы:
- Сотрудник компании приносит устав;
- Соглашение о ее создании;
- Выписка из реестра;
- Лицензию на деятельность;
- Заверенный образец подписи руководителя и оттиск печати компании;
- Индивидуальный предприниматель должен предоставить паспорт;
- Документ от регистрации;
- Лицензию;
- Образец своей подписи;
- А также, нужно принести сведения о руководителе ООО и финансовом состоянии компании;
- Информацию о кредитной истории компании;
- Копии соглашений по бизнесу и проект.
Пошаговая инструкция оформления
Ипотека на нежилую недвижимость выдается при личном обращении заявителя в отделение кредитной организации. Нужно учитывать тот факт, что процедура достаточно сложная и за один день оформить сделку невозможно.
|
Этапы процедуры: |
|
клиент консультируется с сотрудником банка о возможности получения коммерческой ипотеки; |
|
потенциальный заемщик подает заявление и документы на кредит; |
|
кредитная организация рассматривает заявление и выносит предварительное решение (одобрение или отказ); |
|
в случае получения одобрения, клиент подбирает объект, которое отвечает требованиям банка; |
|
далее потенциальный заемщик передает документы на недвижимость банку, кредитная организация оценивает объект, а если все в порядке, одобряет его; |
|
на следующем этапе заключают ипотечный договор, в котором четко прописан объект, на приобретение которого выданы денежные средства; |
|
покупатель и продавец заключают договор купли-продажи; |
|
клиент регистрирует переход права собственности на объект и обременения в Росреестре; |
|
недвижимость страхуют. |
Технически все займы банкиры делят на две программы
Допустим, Сбербанк выдает средства на покупку и постройку данного помещения. Но гаражи не считаются автономными объектами недвижимости.
Именно по этой части кредитор обязывает оформить еще все права на земельный участок, находящийся под залогом. Еще требование – наличие фундамента. По закону человек имеет право взять в ипотеку даже целое машинное место, и Сбербанк уже готов профинансировать такую затею.
Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.
Юрлицам сделка необходима, если в будущем метры будут использованы для оказания услуг, хранения товаров, парковки рабочих мест и прочее. Деньги дают ИП, владельцам компаний, крупным акционерам, собственникам ферм, руководителям предприятий малого бизнеса.
Покупка доступна для граждан России с хорошей кредитной историей. Обязательно обратят внимание на качество оплаты всех налогов в казну, не только самого человека, но и предприятия, где он работает на руководящей должности.
При оформлении ипотеки на приобретение коммерческой недвижимости тщательно рассматривается история заемщика. Этот достаточно непростой процесс связан с несовершенством соответствующего законодательства. Следует отметить, что на объект недвижимости не может быть наложено залоговое обременение до момента передачи права собственности от продавца к покупателю.
При возникновении подобной ситуации, значительно увеличивается риск для всех сторон сделки, в том числе и для финансового учреждения, который выдает кредит. С целью минимизации опасности для собственных средств, финансовые учреждения разработали специальную схему оформления ипотеки, которая состоит из трех этапов:
Изначально происходит оформление сделка купли-продажи, а затем залог. Сумма выдается продавцу после оформления залога уже на нового владельца.
Сначала оформляется залог на объект еще при старом владельце, а затем постепенно происходит передача права собственности и повторное обременение.
Передача коммерческой недвижимости в собственность юридическому лицу осуществляется после приобретения у продавца права владения данным юрлицом.
Какие документы требуется подать в банк?
К сбору пакета документов рекомендуется отнестись со всей серьезностью. Банк будет тщательно проверять всю информацию. В случае с недостоверными данными есть риск получить отказ.
Необходимые документы для физического лица:
- оригинал и ксерокопия всех страниц паспорта;
- оригинал и копия всех страниц военного билета (для военнообязанных);
- оригинал и копия свидетельства о заключении брака и рождении детей;
- регистрационные документы;
- лицензии, подтверждающие право заниматься отдельными видами деятельности;
- данные о владении движимым и недвижимым имуществом;
- свидетельство о праве собственности на недвижимость (без обременений);
- оригинал и копия ИНН;
- сведения о банковских счетах;
- проект договора о покупке приобретаемой коммерческой недвижимости;
- оценочная экспертиза приобретаемой недвижимости;
- страховка на объект приобретаемого имущества и жизнь заемщика.
Для заемщика – юридического лица в банк потребуется помимо этих, предоставить дополнительный пакет документов:
- оригиналы и копии всех страниц паспорта владельца бизнеса и его главного бухгалтера;
- документы, подтверждающие полномочия владельца бизнеса и его главного бухгалтера;
- учредительные документы;
- финансовая отчетность за последний год.
- справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей п платежам в казну государства;
- документы, подтверждающую регистрацию ИП, ООО, ЗАО;
- выписка из ЕГРИП о зарегистрированных видах деятельности;
- лицензия, подтверждающая возможность заниматься зарегистрированным видом деятельности.
Если коммерческая ипотека потребовалась крупной организации, в качестве заемщика выступает ее представитель – юридическое лицо. В этом случае владельцу бизнеса потребуется доказать свою платежеспособность. Предоставить в банк:
- документы о товаро-денежном обороте за последние 6 месяцев;
- бухгалтерский отчет о текущих задолженностях (дебиторские и кредиторские);
- данные по основным средствам организации.
Какой вид ипотеки нежилой недвижимости лучше?
Если, к примеру, житель России хочет купить паркинг для собственных нужд или для сдачи в аренду, то у него есть только один вариант – оформить ипотеку физическому лицу. В случае же, если он является индивидуальным предпринимателем или главой коммерческой фирмы, и для развития бизнеса необходимо приобретение нежилой недвижимости, то тут возможны два варианта.
Первый – оформление на организацию. В этом случае важными показателями будут валовый оборот, валовая прибыль и прочие показатели финансовой деятельности, представленные в годовой отчетности.
Второй – оформление на директора либо собственника как на физическое лицо. При таком раскладе важными критериями являются его зарплата и наличие других активов (дома, автомобиля) и пассивов (других кредитных обязательств).
Лукавить не стоит: если у компании есть проблемы с деньгами, то банковская проверка директора выявит их обязательно. Равно как и наоборот: огромное количество кредитной недвижимости у директора под залог имущества компании тоже не добавит баллов. Выбирать ту или иную схему стоит, отталкиваясь от банковских условий, которые они готовы предоставить для ипотеки физическому или юридическому лицу. Если срок кредита больше, а проценты меньше для юридических лиц, стоит оформить ипотеку нежилой недвижимости на организацию. Если же наоборот, то на физическое лицо.
В чем различие от ипотеки на жилые помещения
Увеличенная цена нежилых помещений сказывается на процесс оформления ипотечного кредита данных объектов.
Различия при кредитовании коммерческой недвижимости по сравнению с кредитованием жилого фонда:
| Повышенный | Процент по ипотеке |
| Кратковременные сроки по договору | В случае кредитования жилья максимальный срок договора может составлять до 30 лет, а при кредитовании нежилых помещений, как правило, менее 10 лет |
| Увеличенный размер | первоначального взноса (около 30 %) |
| Строгие требования к фирмам-заемщикам | Стаж ведения бизнес-деятельности, проверка доходности |
| В случае покупки отдельного строения, сооружения | Земельный участок под ним также переходит в залог банку (в силу статьи 36 ЗК РФ) |
| При приобретается помещение являющееся частью общего помещения | У кредитора появляется право на долю в общем помещение и долевое право на земельный участок |
В какие банках получить
Ипотеку не нежилые помещения предоставляют крупнейшие банки РФ.
Условия кредитования следующие:
| Кредит «Бизнес-недвижимость» в Сбербанке | от 500 тыс. руб., до 6 лет, процентная ставка 11,5 % |
| «СуперОвердрафт» Промсвязьбанк | от 4 млн. рублей, до 5 лет, под 8,5 % |
| «На залоговое имущество» ВТБ | до 150 млн. рублей, до 1 года, от 5 % |
| «Бизнес-Фермер» Банк Уралсиб | 10-30 млн. рублей, на 10 лет, от 7 % |
| «Выгодный Рефинанс» Банк «ФК Открытие» | От 5 млн. руб., до 5 лет, ставка 8,7—9,5% |
| «Модернизация» Севергазбанк | до 15 млн. руб., до 7 лет, ставка 9—12,5% |
После выбора компанией или частным предпринимателем подходящего для них банка и условий ипотеки, следует получить у сотрудника банка образец договора.
Необходимо осознавать, что образец не является окончательным документом и сам договор с определенной фирмой может различаться.
В особенности, если в персональном порядке определены отдельные условия, к примеру, скидки.
Важнейшие условия, которые должны содержаться в образце договора ипотеки:
| Информация | о предпринимателе и банке |
| Условия договора | размер, ставка, его срок, вид, график платежей |
| Права и обязанности сторон | к примеру, пределы пользования объекта компанией |
| Ответственность | за нарушение договора и порядок урегулирования споров |
| Процесс погашения займа | включая досрочное погашение |