Как правильно заключить договор аренды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно заключить договор аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В договоре, на усмотрение арендодателя, может присутствовать пункт оплаты коммунальных платежей. Это может быть отдельной суммой, которую необходимо оплачивать квитанциями, либо она должна быть включена в общую плату за все помещение. Статья 634

Обязательно в договоре нужно указывать цель аренды помещения. Например, если арендатор будет использовать объект в предпринимательских целях. В этом случает сторона, которая арендует объект, будет являться индивидуальным предпринимателем.

Особенности договора аренды нежилого помещения с физическим лицом

СПРАВКА! Все арендодатели должны в обязательном порядке, с получаемой прибыли от аренды помещения, платить налоги государству. (п. 4 ч. 1 ст. 208)

Если арендатор желает сдавать помещение в субаренду, он должен соблюдать некоторые правила:

• Во-первых, это должно быть оговорено с собственником помещения.
• Во-вторых, стороной субаренды может являться и физическое и юридическое лицо.
• В-третьих, срок действия договора не может быть дольше, чем первоначальный договор с первым лицом.
  Как договор аренды нежилого помещения с физическим лицом, так и договор субаренды, заключённый на срок более 12 месяцев необходимо регистрировать в государственных органах.
  Субаренда регулируется ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ.

Это один из самых важных аспектов. Вы должны знать, что в случае заключения договора на срок, превышающий 12 месяцев, он должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре. Эта процедура отнимает определенное время и требует дополнительных затрат. Возможности обойти ее существуют:

— Вы можете заключить договор на срок до 12 месяцев, по истечении этого периода аренда заключается снова. Но важно понимать, насколько рискованна эта затея. Арендодатель может получить более выгодное предложение и оформить договор с другим человеком. По закону, предупреждать вас не обязаны, ведь срок аренды заканчивается.

— Можно заключить договор на неопределенный срок. Такая формулировка приемлема и избавляет от необходимости регистрироваться в реестре. Но арендодатель может по своему усмотрению расторгнуть сделку. Вы просто получите уведомление за 3 месяца и не сможете противостоять этому.

— Заключение сделки «до события». Стороны сами определяют, какое именно событие становится причиной окончания срока договора. Самая распространенная формулировка – реконструкция здания. Но это также несет определенные риски.

Арбитражная практика.

Но этот пример непоказателен. Надо отметить, что до недавнего времени в арбитражной практике отсутствовал единообразный подход к разрешению следующих вопросов [1]. Можно ли заключать предварительный договор аренды в том случае, когда арендатор не является собственником объекта аренды? Возможно ли передавать в пользование объект недвижимости до момента, когда он будет введен в эксплуатацию? Как квалифицировать отношения сторон, если объект был фактически передан будущему арендатору, например, для совершения отделочных и ремонтных работ? Наконец, будут ли считаться денежные средства, полученные по предварительному договору аренды, неосновательным обогащением?

Недавно свое мнение по поводу предварительного договора аренды высказал Президиум ВАС (Постановление от 15.01.2013 № 9798/12).

Суть дела заключалась в следующем. Организация по предварительному договору субаренды перечислила предпринимателю 575 тыс. руб. Договор субаренды заключен не был. Предприниматель средства не вернул. Организация обратилась в арбитражный суд с иском о возврате неосновательного обогащения, сославшись на то, что никаких оснований для перечисления указанной суммы не имелось.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения предварительного договора субаренды объект недвижимости, в котором располагалось спорное арендуемое помещение, как объект гражданского оборота (ст. 128 ГК РФ) не существовал, следовательно, возмездное пользование (обязательный признак арендных отношений) данным объектом было невозможно. Основной договор субаренды заключен не был, обязанность по оплате пользования имуществом у организации не возникла, поэтому оснований для получения предпринимателем спорной денежной суммы не имелось.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд апелляционной инстанции, поддержанный судом кассационной инстанции (см. Постановление ФАС ВСО от 20.06.2012 № А33-18187/2011), исходил из того, что на стороне ответчика (предпринимателя) неосновательное обогащение не возникло, потому как организация произвела оплату на основании предварительного договора субаренды и использовала для дальнейшей отделки переданные ей помещения.

Организация обратилась в ВАС с заявлением о пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения.

Однако Президиум ВАС согласился с выводом ФАС ВСО об отсутствии оснований для взыскания с предпринимателя неосновательного обогащения и привел следующие аргументы.

В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передавать имущество или производить платежи за пользование им.

При этом правила ст. 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно п. 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Вместе с тем, как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора субаренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, этот договор, несмотря на свое название, помимо обязанности сторон заключить в будущем договор суб­аренды, устанавливал непосредственную обязанность предпринимателя передать обществу во владение соответствующие помещения для целей их последующей отделки и обязанность организации вносить плату за период такого владения.

Пунктом 3 ст. 421 НК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, включающий элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора субаренды нежилых помещений, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему субарендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы.

ГК РФ не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта.

Как видно из условий спорного договора, при его заключении стороны исходили из необходимости выполнения обществом отделочных работ в расположенных в не введенном в эксплуатацию здании помещениях, которые оно намеревалось взять в субаренду. Все условия этого договора, включая плату, установлены по соглашению сторон. Очевидно, стороны исходили из того, что условия отвечают их интересам и обязанность одной стороны передать эти помещения во владение контрагента для выполнения необходимых работ корреспондирует обязанности контрагента вносить за них плату.

Поскольку, как следует из материалов дела, предприниматель выполнил обязанность по договору и передал помещения во владение общества, а общество вносило определенную договором плату, основания, предусмотренные гл. 60 «Обязательства вследствие неосновательного обогащения» ГК РФ, для удовлетворения требования общества о возврате предпринимателем этой платы как неосновательного обогащения отсутствуют.

Итак, какие важные выводы сделал Президиум ВАС в указанном постановлении? Он отметил, что, во-первых, действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта, а во-вторых, действующему законодательству также не противоречит установленная условиями предварительного договора аренды обязанность будущего арендатора вносить плату за период нахождения помещений в его владении.

Стороны договора найма и его суть

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).

Подготовительный этап

До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.

СРОКИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Ст. 610 ГК РФ гласит, что договор аренды заключается на срок, определенный сторонами. Если срок в договоре аренды не определен, то он считается заключенным на неопределенный срок. И в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может устанавливаться другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Если стороны в договоре определяют срок действия моментом наступления какого-либо события, то необходимо помнить, что в силу ст. 190 ГК РФ срок может определять лишь указанием на событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не должно зависеть от воли и действия сторон. Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного в наем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение определяется по правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ[8].

В соответствии с п. 3 ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества. Таким законом является ФЗ от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». П. 3 ст. 9 настоящего закона гласит — договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий девять лет. Договор аренды, заключенный на период, превышающий установленный настоящим Федеральным законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В случае если стороны по истечению срока договора аренды продолжают взаимные правоотношения, то считается, что между ними достигнуто соглашение о пролонгации действия договора или о заключении нового договора аренды на тех же условиях, но уже на неопределенный срок [9].

Кроме того, положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил п.2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которой к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. А значит, договор субаренды не может быть заключен на период, превышающий срок договора аренды.

Как составить договор аренды

При составлении договора аренды следует учитывать некоторые моменты.

Если одной из сторон выступает юридическое лицо, то договор аренды обязательно заключается в письменной форме.

Форма договора аренды нежилого помещения

Порядок заключения договора аренды нежилого помещения регулируется гл. 28 Гражданского кодекса РФ, согласно которой соглашение об аренде считается заключенным при соблюдении двух основных условий:

1. При достижении полного взаимосоглашения о форме договора.
2. При достижении полного взаимосоглашения по всем главным условиям договора.

В свою очередь отметим следующие условия касаемо формы документа:

• договор аренды заключается только в письменной форме, независимо от того, являются ли участники сделки физическими или юридическими лицами;
• договор аренды составляется исключительно в виде единого документа, не допускается его заключение посредством любых средств телекоммуникационных связей;
• договора аренды подписывается двумя сторонами собственноручно, либо лицами, имеющими на руках нотариальную доверенность, подтверждающую данные полномочия.

Документы для государственной регистрации договора аренды нежилого помещения

Большая часть сделок с недвижимостью требует регистрации в органах Росреестра. Применительно к договору аренды это требование действует, если договор заключается на срок более 1 года. Связано это с тем, что при наличии договора нежилое помещение, сдаваемое в аренду, становится обремененным правами арендатора — и это должно быть отражено в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В регистрирующий орган стороны представляют следующие документы:

• паспорта;
• документы о праве собственности (арендодатель);
• квитанцию об оплате госпошлины;
• договор аренды в 3 экземплярах (по одному для сторон и один в Росреестр).

Чтобы избежать регистрации, допускается вариант, при котором договор заключается на срок 11 месяцев, а затем продлевается. В принципе, допустимо и условие, при котором договор аренды автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не возражает. Однако лучше все-таки не рисковать и каждые 11 месяцев просто подписывать новое дополнительное соглашение к договору.

Как оформить договор аренды нежилого помещения

Подготовка бумаг

Базовый пакет документации, предоставляемый для составления договора аренды нежилого помещения, зависит от того, кто выступает в качестве сторон – физические лица или юридические. Так физическим лицам для такой сделки нужен паспорт, код налоговой, индивидуальный предприниматель (ИП) должен предоставить дополнительно свидетельство о регистрации. Юридические лица для оформления документов подают копию устава, дополнительно копию приказа о назначении на должность директора, регистрационные бумаги.

Поскольку в аренду может быть передано только то имущество, на которое у владельца есть законные права, необходим документ, подтверждающий право собственности. Если арендодатель – не единственный субъект, владеющий имуществом, необходимо также письменное разрешение третьих лиц.

Составление договора аренды

Договор аренды принадлежит к типовым бумагам, составление его в произвольной форме недопустимо. При формировании положения данного документа учитываются интересы обеих сторон, а также экономические особенности сделки и другие детали.

Перед рассмотрением правоотношений аренды важно правильно понимать, что является объектом аренды для определения конкретных прав и обязанностей арендодателя и арендатора.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ квалифицирующий признак, в соответствии с которым характеризуются возможные объекты аренды состоит в следующем: объектом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, т. е. непотребляемые вещи.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п.1 ст. 607 ГК РФ). В настоящее время такого закона нет.

В определении объекта аренды, указанного в ст. 607 ГК РФ, законодатель отдельно не выделяет понятия, которые входят в числе объектов арендных отношений. В связи с этим необходимо выяснить, что же такое нежилое помещение. Понятие «нежилое помещение» в литературе и нормативных актах трактуется по-разному.

Немало вопросов до настоящего времени вызывает вопрос о том, относятся ли к зданиям и сооружениям нежилые помещения и соответственно, следует ли на них распространять такой же правовой режим или нет. И в теории, и в практике до настоящего времени не существует единого мнения по данному вопросу.

Рассмотрим, как трактуется понятие «нежилое помещение» в нормативных актах разных уровней.

В ГК РФ 1996 года не раскрывается соотношение понятий «здание» и «нежилое помещение». В ГК РСФСР 1964 г.¹ была глава 27 «Имущественный наем» и в ст. 277 данной главы предусматривался найм строений и нежилых помещений. В ГК РФ 1996 г. утрачено понятие «нежилое помещение», а также понятие «строение», зато появилась новый § 4 главы 34 «Аренда зданий и сооружений». Согласно части 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.97 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений, отсюда можно сделать вывод, что аренда нежилых помещений регулируются теми же нормами, что и аренда зданий и сооружений.¹

Закон г. Москвы от 02.04.97 г. № 7 «О государственном контроле за учетом регистрацией и использованием объектов нежилого фонда в г. Москве» определяет, что объекты нежилого фонда – это отдельно стоящие нежилые здания, строения и сооружения, части зданий, строений и сооружений, а также нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, чердаки, подвалы, технические и иные помещения нежилого назначения.²

В Положении о лицензировании риэлторской деятельности, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23.11.96 г. № 1407, сказано, что риэлторы совершают сделки со следующими объектами недвижимости: земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями.³

В вышеуказанных документах термин «нежилые помещения» употребляются в одном ряду с понятиями «здания», «строения», следовательно, «нежилые помещения» — это самостоятельное «узкое» понятие.

Есть у законодателей и другая трактовка понятия «нежилое помещение».

Согласно п.1 Распоряжения Госкомимущества РФ от 05 февраля 1993 года № 217-р «Об утверждении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилое помещение», нежилые помещения включают в себя здания, сооружения, встроенно-пристроенные нежилые помещения.¹

В Приложении № 1 под названием «Положение о порядке учета и оформления, прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве», к Постановлению Правительства г. Москвы от 13.08.96 г. № 689 «О поступлении средств по итогам первого полугодия 1996 года от приватизации, аренды земли и нежилых помещений и дополнительных мерах по совершенствованию учета городского имущества и повышению эффективности его использования», дается определение понятий: нежилой фонд – это нежилые помещения (здания, сооружения); нежилые помещения – это отдельные строения и их часть, неиспользуемые для проживания граждан; отдельные строения – здания, сооружения и другие объекты, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в Московском городском бюро технической инвентаризации (МосГорБТИ).²

Из данного Постановления следует, что нежилое помещение – это общее понятие, в которое входит и здание, и сооружение.

В п. 1.3 Положения о порядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование, утвержденное Распоряжением Мингосимущества РФ от 23 марта 1998 г. № 252-р дается определение понятия объекта недвижимого имущества – административные здания, сооружения и нежилые помещения, относящие к федеральной собственности.³

В приложении к Распоряжению Мингосимущества РФ от 30 апреля 1998 года № 396–р «О едином порядке определения величины перечисляемой в федеральный бюджет арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями», указано, что к помещениям могут относится отдельно стоящее здание, его наземная встроенно-пристроенная часть, чердак (мансарда), подвал.¹

Посмотрев нормативные акты разных уровней, можно сделать вывод, что законодатели не пришли к общему мнению о понятии «нежилое помещение».

В период с 1993 года (когда действовал ГК РСФСР 1964 г.) по настоящее время общего понимания термина «нежилое помещение» не выработано. Было бы разумно в законодательном порядке определить значение термина «нежилые помещения», и тогда станет ясно, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае. Конечно, это потребовало бы внесения изменений в существующие нормативные акты, затрагивающие указанную проблематику, но в результате этого все участники таких правоотношений оказались бы в выигрыше.²

В связи с тем, что в Российской Федерации законодательство несовершенно, то и авторы, при составлении юридической литературы, статей расходятся во мнении, что такое «нежилое помещение» и какие нормы необходимо к аренде нежилых помещений применять общие или специальные.

Рассмотрим точки зрения ученых-юристов на эту проблему.

В юридической литературе ряд авторов придерживаются точки зрения, согласно которой понятие «здание» включает весь спектр нежилых и жилых строений, как здание в целом, так и его часть.

И. Исрафилов высказывает точку зрения, которую можно свести к тому, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть.³

А.П. Сергеев и Ю.К. Толстой приводят довод, что все основания, используя аналогию закона, распространить правила об аренде зданий и сооружений и на нежилые помещения, за исключением норм, касающихся перехода к арендатору прав на земельный участок. Во всяком случае, к аренде нежилых помещений должны применяться правила о форме договора аренды зданий (сооружений), его регистрации, порядке передачи объекта и уплаты арендной платы.¹

Анализ этих точек зрения показывает, что нежилые помещения, будучи составной частью здания и сооружения, по своему правовому статусу имеют аналогичный зданиям и сооружениям режим и, следовательно, отношения по аренде нежилых помещений должны регулироваться аналогично отношениям по аренде зданий и сооружений.

Другая группа авторов придерживается иной позиции, согласно которой в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК РФ отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме.

Какие могут возникнуть проблемы?

Перед тем, как подписывать договор аренды, сверьте данные физического лица, значащегося в пункте Арендодатель, с данными правоподтверждающего документа. Они должны совпадать, иначе соглашение не будет иметь юридической силы, поскольку передает помещение стороннее лицо, не имеющее на то основания.

Если же от имени собственника выступает иное лицо, то его полномочия должны подтверждаться нотариальной доверенностью.

Договором рекомендуется также определить возможность внесения изменений в предмет договора и права сторон на них. По закону все отделимые улучшения являются собственностью арендатора. Если же он вносит неотделимые улучшения, то должен получить на это согласие хозяина помещения. В случае, когда оно не получено, рассчитывать на возмещение понесенных затрат не приходится. Поэтому в рамках договора следует закрепить порядок внесения изменений, возможность возмещения затрат на них, а также ограничить его размер конкретной суммой.

Как правильно оформить условия расторжения договора аренды?

При согласовании условий расторжения договора аренды следует обратить внимание на следующие моменты:

1) Расторжение договора путем заключения сторонами дополнительного соглашения к нему может быть реализовано даже при отсутствии прямого указания на это в договоре. В данном случае будут применяться нормы гражданского законодательства (п. 1 ст. 420 ГК).

2) Арендатору выгодно иметь безусловное право в любой момент в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. При этом реализация такого права арендатором возможна только в случае прямого закрепления в договоре (п. 32 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — Постановление).

В то же время велика вероятность, что и арендодатель захочет иметь аналогичное право, что может повлечь дополнительные риски для арендатора (например, незапланированное прекращение договора аренды и необходимость подыскивать новый объект для аренды).

Также односторонний отказ от исполнения договора является более простой и менее затратной процедурой прекращения арендных правоотношений в случае нарушения арендодателем условий договора по сравнению с расторжением договора в судебном порядке.

В связи с этим перед включением в договор аренды положений об одностороннем отказе от его исполнения важно:

• оценить риски арендатора при предоставлении арендодателю по аналогии с арендатором права безусловного одностороннего отказа от исполнения договора;
• определить срок, за который арендодатель должен направить письменное уведомление о таком безусловном отказе, и который потребуется арендатору для минимизации негативных последствий прекращения договора. При определении такого срока следует учитывать время, необходимое, на освобождение объекта от принадлежащего арендатору имущества, на поиск нового объекта и согласование условий аренды с новым арендодателем, а при необходимости, и его подготовку к использованию, на адаптацию бизнес активности (например, постепенное перемещение персонала в новый офис);
• при необходимости, предусмотреть штраф, который должен покрыть убытки арендатора в случае безусловного отказа арендодателя от исполнения договора. При этом, следует учитывать, что арендодатель может потребовать предусмотреть аналогичный штраф и в случае безусловного отказа от исполнения договора со стороны арендатора;
• определить перечень возможных нарушений арендодателем условий договора аренды, при которых арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

За основу могут быть взяты законодательно установленные основания расторжения договора судом по требованию арендатора (ст. 591 ГК). Также могут быть предусмотрены и иные основания. Например, не поставка коммунальных ресурсов в объект аренды, не оказание других услуг (охрана, уборка и т. д.) по вине арендодателя в течение определенного периода времени.

Что делать, если арендодатель выселяет внезапно?

В случае получения требования арендодателя об освобождении арендуемого объекта, не связанного с окончанием срока действия договора аренды, фактом его прекращения, расторжения, признания недействительным, следует проверить:

• факт наличия каких-либо нарушений исполнения договора аренды со стороны арендатора и предъявления ранее арендодателем требований об устранении таких нарушений;
• договор аренды на наличие в нем положений о праве арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и основаниях для такого отказа (а также факт получения ранее соответствующих письменных уведомлений арендодателя) и претензионном порядке досудебного урегулирования споров сторон (а также факт получения ранее претензий арендодателя).

На какой максимальный срок можно арендовать коммерческое помещение и как это прописать в договоре

Важно! Законодательство не содержит ограничений по максимальному сроку аренды коммерческих помещений.

Существуют следующие варианты оформления длительных арендных отношений:

1) Заключение договора аренды на неопределенный срок.

Для этого достаточно не указывать срок аренды в договоре. Однако следует учитывать, что вне зависимости от условий договора у любой из сторон, в частности арендодателя, есть право в любое время отказаться от исполнения такого договора, направив другой стороне письменное уведомление за три месяца до запланированной даты прекращения аренды, если иной срок не будет прямо установлен договором (п. 2 ст. 581 ГК, п. 15 Постановления). Таким образом, имеется риск того, что по истечении незначительного периода времени с момента заключения договора арендодатель откажется от его исполнения.

В связи с этим, более предпочтительным представляется второй вариант оформления арендных правоотношений.

2) Закрепление в договоре длительного срока аренды.

На практике не являются редкостью договоры аренды, заключенные на срок 10/15/20 лет, в том числе, предусматривающие возможность их последующего продления. При согласовании условий такого договора арендатору следует обратить внимание на следующие моменты:

a) при длительном сроке возрастает вероятность изменения обстоятельств сторон таким образом, что может потребоваться прекращение аренды. При этом нет гарантии того, что обе стороны одновременно будут согласны расторгнуть договор. В связи с этим зачастую предусматривается право отказа одной из сторон от исполнения договора аренды.

В таком случае для защиты интересов арендатора рекомендуем предусмотреть:

• период времени с даты заключения договора, в течение которого безусловное право отказа не действует.

Такой период, в частности, может быть определен с учетом планируемого срока окупаемости затрат, вложенных арендатором в подготовку арендуемого объекта к использованию (например, в связи с проведением ремонта для соответствия объекта корпоративным требованиям). На практике для договоров длительной аренды характерно установление возможности применения безусловного права на односторонний отказ только по истечении значительного периода времени, например, 5−10 лет;

• штраф, выплачиваемый арендодателем при отказе от исполнения договора аренды ранее истечения указанного выше периода времени;
• срок, за который арендодатель должен направить письменное уведомление об отказе от исполнения договора аренды.

Поиск нового объекта, особенно значительной площади, который готовы сдать в аренду на большой срок может потребовать существенных временных затрат. В связи с этим, на практике обычно предусматривают обязанность арендодателя направить арендатору письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора не менее чем за 9−18 месяцев до планируемой даты прекращения действия договора.

b) при длительном сроке аренды также возрастает риск снижения реального дохода арендодателя в случае неизменного размера арендной платы (например, в связи с инфляцией, колебанием курсов валют — при привязке размера арендной платы к иностранной валюте).

В связи с этим, если арендодатель не согласен на изменение размера арендной платы только по соглашению сторон, и настаивает на предоставлении ему права в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, арендатору следует предусмотреть:

• по возможности низкую периодичность такого изменения арендной платы;
• предельный размер однократного изменения арендной платы.

Похожие записи:

• Финансирование предупредительных мер: что это и как подать заявление
• Авто из Германии: есть ли смысл заниматься перегоном
• Крупные сделки в АО и ООО: коротко о главном