Апартаменты: подводные камни оформления

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Апартаменты: подводные камни оформления». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы более четко понимать, о чем идет речь, стоит кратко обозначить, что представляет собой регистрация и какие ее виды допустимы. Процедура заключается в том, что человек в четко регламентированный срок подает заявление в ГУВМ МВД с целью официального документирования факта проживания по определенному адресу.

Зачем покупать апартаменты вместо квартиры?

Назовем 4 причины почему в 2023 году покупать апартаменты выгодней чем квартиры:

1. Инвестиции. Апартаменты выгодно сдавать арендаторам: из-за низкой стоимости (дешевле квартир) они быстро окупаются и приносят чистую прибыль.

2. Перспективы перевода в полноценное жилье. Закон, который должен был прояснить правовой статут апарт-квартир, в 2021 году принят не был. Но могут появиться и другие законопроекты, в результате которых апартаменты приравняются к жилым домам.

3. Расположения, локация. Большинство зданий расположено в привлекательных районах города: строительство жилого комплекса там невозможно, а торгового или гостиничного – вполне. Поэтому апартаменты нередко расположены в центре.

4. Стоимость. Это самый важный плюс. Многих смущает отсутствие возможности постоянной прописки. Но если у человека есть другое жилье, с этим трудностей не возникнет. Например, родители хотят купить отдельное жилье сыну-студенту. Денег на полноценную квартиру нет: прописать сына они могут у себя, а жить он будет в купленных апартаментах.

Перевод апартаментов в жилое помещение

Как уже поняли апартаменты это коммерческая недвижимость. И если вы проживаете в них постоянно, то выгоднее будет перевести помещение в жилой фонд! Как перевести апартаменты в жилую недвижимость рассмотрим ниже. Сначала рассмотрим преимущества оформления апартаментов в качестве жилого помещения:

1. Инфраструктура – в здании обычно много социальных объектов: спорткомплексы, магазины, аптеки. При получении апарт-квартирой статуса жилого помещения, объекты остаются. Не в каждом многоквартирном доме вы найдете такие достоинства!

2. Коммунальные платежи – в обычных квартирах тарифы меньше.

3. Налоги – в жилых помещениях ставка ниже.

4. Налоговый вычет – его можно получить только за квартиру.

5. Прописка – в апартаментах возможна только временная регистрация, а в квартире – постоянная.

6. Расположение – апартаменты нередко находятся в районах с удобной транспортной развязкой. В курортных районах очень часто на первой береговой линии.

7. Стоимость – из-за меньшей цены апартаменты считаются рентабельным вложением. Осуществив перевод объекта недвижимости в жилой фонд вы не плохо выигрываете в стоимости покупки илли его последующей продаже.

Однако не всем апартам можно присвоить статус жилого фонда!

Апартаменты можно перевести в жилое помещение, только если соблюден ряд требований:

1. апартаменты должны быть в собственности заявителя. После того, как дом сдан в эксплуатацию, по акту приемки-передачи квартиру отдают дольщику. При неоформленном праве собственности владелец вместе с документами подает соответствующую заявку в Росреестр;

2. здание с апартаментами находится в эксплуатации;

3. по всем характеристикам помещение должно быть похоже на обычную квартиру, должны иметься все инженерные системы;

4. дом расположен в жилой зоне по нормам градостроительного зонирования;

5. на жилье не наложены обременения – апартаменты не могут находиться под арестом или в залоге;

6. в воздухе не должен быть высокий уровень концентрации токсичных веществ – не больше допустимого;

7. ограждающие и несущие конструкции находятся в рабочем состоянии;

8. солнечный свет должен проникать в апартаменты хотя бы пару часов в сутки;

9. в районе апарт-квартиры есть вся необходимая социальная инфраструктура – парковки, детские площадки, зоны отдыха.

Если апартаменты соответствуют всем требованиям, собственник подает заявление в свободной форме: в местную администрацию, МФЦ, Госуслуги – все зависит от города. В заявлении должна быть указана следующая информация:

1. данные руководителя;

2. пункт об отсутствии обременений;

3. выписка из ЕГРН;

4. подробная информация об апартаментах;

5. название отдела, в который заявитель обратился;

6. наименование заявления;

7. перечень приложенных документов;

8. непосредственная просьба о смене статуса апартамента;

9. дата, подпись.

К заявке прикладываются документы, и оплачивается госпошлина:

1. паспорт владельца апарт-квартиры (копия);

2. план апартов с подробным описанием;

3. проект перепланировки;

4. техпаспорт жилья из БТИ.

Что такое апартаменты

Предложения по приобретению для постоянного жительства апартаментов – относительная новинка на российском рынке недвижимости, которая заинтересовала целевую аудиторию выгодными инвестиционными условиями. Но не всем потенциальным покупателям известно, что покупка такого помещения влечет за собой некоторые сложности, связанные с регистрацией в апартаментах по месту пребывания.

Фактически к апартаментам или лофтам причисляют помещения любой площади и планировки, дислоцированные в пределах объекта, предназначенного для ведения коммерческой деятельности. Условия проживания в них отвечают современным понятиям о комфорте и качестве жизни, поскольку включают наличие необходимых инженерных коммуникаций – системы водоснабжения, отопления, электрических сетей.

К преимуществам апартаментов перед основной номенклатурой стандартных квартир относят:

• меньшую стоимость покупки;
• большую площадь;
• свободную планировку;
• расположение в престижных центральных или экологически привлекательных с хорошей транспортной доступностью районах

Как зарегистрироваться в апартаментах

После покупки апартаментов не с целью сдачи в аренду, а для личного проживания, у человека возникает необходимость зарегистрироваться в них, в идеале – на постоянной основе. Но даже если помещения безупречно соответствуют СНиП и отвечают передовым стандартам комфортной жизни, по закону они наделены статусом коммерческой недвижимости. Принадлежность же помещения к нежилому фонду исключает возможность проживания в нем.

Но растущая популярность лофтов и апартаментов заставила законодателей разработать свод правил, допускающих законную регистрацию в них. Для этого потребуется соблюдение норм, прописанных в Постановлении Правительства РФ № 713 и в законе РФ № 5242-1.

Правила регистрации в апартаментах по месту жительства:

• бессрочная регистрация в помещениях нежилого фонда, к которым относится коммерческая недвижимость, запрещена ныне действующим законом;
• как сделать временную регистрацию в апартаментах, которая официально разрешена: прежде всего, владельцу потребуется получить у застройщика документы, подтверждающие наличие в составе объекта обязательных удобств, позволяющих приравнять апартамент к помещениям гостиничного типа. Так в правовых документах называют комнаты, предназначенные для временного проживания (например, в гостиничных комплексах, санаториях, домах отдыха). При наличии необходимых документальных свидетельств получение временной регистрации не составит труда. В противном случае придется инициировать процедуру присвоения апартаментам соответствующего статуса;
• законом срок временной регистрации ограничен 5-ю годами. По завершению этого периода допускается продление регистрации на аналогичный или меньший срок, причем ограничения на количество пролонгаций отсутствуют. Единственное условие – наличие согласия собственника апартаментов, в роли которого в данном случае выступит сам податель заявления.

…и сейчас живее всех живых

Первое, в чем мы постарались разобраться – в самой прописке. Чем она так хороша и необходима? Ответы оказались предсказуемыми: многие эксперты осудили нас за «малограмотность», подчеркнув, что никакой прописки не существует. Она была в советском законодательстве, и еще в 1992 году заменена регистрацией по месту жительства.

Ответить суровым критикам мы можем только одно: все это мы знаем! Равно как и то, что новая и прогрессивная регистрация по сути ничем не отличается от старой и ретроградной прописки. Кстати, так думаем не только мы: совсем недавно (в марте 2015-го) автор по своим партикулярным надобностям получил выписку из домовой книги. И в этом документе мирно соседствуют слова «зарегистрированный» и «прописанный». Казалось бы, можно было за 23 года скорректировать. Но нет, не меняют – в первую очередь потому, что сами трудящиеся паспортных столов никакой разницы не видят.

Идем дальше. Главным отличием прописки от регистрации, уверяют нас правоведы, является то обстоятельство, что первая была разрешительной – я прошу государство прописать меня на данной площади. А государство, поглядев на меня сомневающимся оком, так и быть, соглашается. А вот регистрация – она уведомительная. Я, гражданин, сообщаю государству, что намерен проживать по такому-то адресу – и если у государства возникнет во мне нужда (военный призыв, налоги и т.п.), искать меня следует именно там… Тут автор рекомендует читателю сделать глубокий вдох и задуматься над основной темой этой статьи. Если регистрация такая (censored) уведомительная, как вообще могут возникать с ней проблемы в апартаментах?! Сам факт того, что соответствующие органы отказываются регистрировать гражданина по выбранному самим гражданином адресу, лучше всего доказывает тезис о том, что в головах их сотрудников по-прежнему остается прописка. И ничего больше.

«Вообще, кажется, что смысловая часть регистрации от прописки изменилась только на бумаге, — подтверждает нашу догадку Алексей Комаров, нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга. – Отношение госслужащих осталось именно как к институту административного права, со всеми вытекающими из этого неудобствами для граждан».

Способы прописки в апартаментах

Поскольку апартаменты отнесены к нежилым помещениям, то зарегистрироваться в них законно можно только временно. Для этого требуется согласие собственника помещения, заявление и пакет требуемых документов.

Другим способом зарегистрироваться в апартаментах является изменение статуса помещения. При переводе нежилого объекта к категории жилых можно оформлять и постоянную прописку. Но сразу стоит отметить, что это непростая процедура.

Поменять назначение помещения можно только в судебном порядке. При этом помещение должно соответствовать всем санитарным нормам, предъявляемым к жилью. Если фактически апартаменты являются пригодными для постоянного в них проживания, то следующим этапом будет сбор документов.

Лицу, желающему менять статус апартаментов, нужно подготовить заявление в суд, правоустанавливающие бумаги на помещение, доказательства его соответствия жилому объекту. Кроме того. придется оплатить госпошлину за предъявление иска в суд.

После вынесения судом решения, закрепления за апартаментами статуса жилого помещения можно прописаться в нем на постоянной основе. Постоянная регистрация является бессрочной и предоставляет неограниченное право на пользование помещением.

Отличия от обычного жилья

Выбор недвижимости на рынке огромен, задумываясь о приобретении жилплощади, следует точно описать собственные цели. Руководствоваться исключительно ценовым фактором будет в корне неверно. Каждый тип помещения имеет свои плюсы и минусы, которые могут быть незаметны при оформлении, но станут весьма явными впоследствии при эксплуатации жилья.

Стандартными помещениями для постоянного проживания считаются квартиры, они различаются по квадратуре и количеству жилых комнат. На сегодняшний день квартиры также бывают одно- или двухуровневыми. Любая жилплощадь, которая именуется квартирой, независимо от ее величины, предназначена исключительно для проживания людей и удовлетворения повседневных нужд человека в отдыхе, питании и гигиене. А вот помещения, которые именуются апартаментами, студиями, лофтами, считаются коммерческой недвижимостью, оборудованной для проживания.

Большая популярность апартаментов в столице привела к тому, что правительство решило пересмотреть статус этих помещений.

В начале 2015 года было предложено уже построенным помещениям присвоить статус жилого помещения. Это позволит жильцам прописаться и сэкономить на налогах.

Оплата налога на нежилую недвижимость значительно выше, нежели налог на жилую квартиру. Кроме того и тарифы на коммунальные услуги в жилых помещениях намного ниже в коммерческих вариантах.

Чтобы подойти, как можно ближе к реализации постановления № 660-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 мая 2011 года № 228-ПП», которое было принято 11 ноября 2014 года правительством Москвы, было решено ввести запрет на возведение апартаментов, как отдельных зданий. Сегодня апартаменты могут быть частью:

• апарт-отеля;
• хостела;
• мотеля;
• гостиницы.

То есть, только в тех зданиях, где постоянное проживание не предусмотрено, ведь апартамент – это нежилой фонд недвижимости. На сегодняшний день закон о переводе апартаментов в жилой фонд не реализован, поэтому, если вам скажут, что вы можете прописаться в апартаментах, без всяких дополнительных действий и сбора документов, то не верьте. Пока властями эти помещения не признаны жилыми, а значит, и прописка не возможна.

Что предпринять, чтобы в помещении можно было прописаться

Многих собственников апартаментов категорически не устраивает временная прописка, которую нужно постоянно продлевать. Поэтому они начинают искать возможности что-то изменить и изучают вопрос, как прописаться в апартаментах на более длительный период.

Есть только один законный способ решения этого вопроса – перевод объекта в жилой фонд. Процедура эта непростая и может быть осуществлена только в судебном порядке.

Обязательное условие рассмотрения заявки в судебной инстанции – соответствие помещения санитарным нормам, предъявляемым к жилью.

Если собственник получит заключение экспертной комиссии о пригодности апартаментов для постоянного проживания, можно приступать к подготовке документов. В комплект входит:

• исковое заявление;
• правоустанавливающие бумаги на помещение;
• заключение уполномоченной организации, подтверждающее соответствие его характеристик жилому объекту;
• квитанция об уплате госпошлины.

Когда суд закрепит за апартаментами статус жилого помещения, прописка в них на постоянной основе станет возможна.

Новое в законодательстве не касается правил постоянной регистрации. Она является бессрочной и предоставляет неограниченное право на пользование помещением.

Как встать на временный учет в апартаментах

Выяснив нюансы правового статуса апартаментов и особенности регистрации в них, собственник, не имеющий другой недвижимости, в которой можно прописаться, начинает процедуру постановки на учет.

Временная регистрация в апартаментах оформляется следующим образом:

1. Составить заявление и собрать необходимые документы.
2. Подать пакет требуемых документов в УВМ лично или через администрацию апартаментов. Можно посетить МФЦ или направить заявку через портал Госуслуги с уведомлением и дате и времени посещения УВМ за выдачей документа о постановке на учет.
3. Получить результат оказанной услуги в течение 8 дней с момента подачи заявления и пакета документов.

Для того чтобы сделать временную регистрацию в апартаментах, вместе с заявлением следует предоставить документы, перечень которых мало чем отличается от списка бумаг для регистрации в обычной квартире. Соискатель предъявляет:

• паспорт;
• свидетельства о рождении детей до 14 лет (если они есть);
• правоустанавливающий документ на недвижимость;
• листок прибытия.

Госпошлина за постановку на временный регистрационный учет не взимается.

Как предлагали решить вопрос с апартаментами

В России сейчас не урегулирован правовой статус апартаментов, хотя данный вопрос обсуждается не первый год. Минстрой планировал принять соответствующий законопроект в 2016 году, тогда предполагалось, что апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах. Последнюю редакцию документа в 2018 году внес комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, но через некоторое время его отозвали из парламента.

Летом 2019 года в комитете Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям предложили разрешить временно регистрироваться в апартаментах. Однако вопрос так и остался нерешенным.

В конце 2020 года стало известно, что Минстрой намерен запретить строительство апартаментов в России, но законодательно утвердить жилой статус уже возведенных объектов. В министерстве заявили, что, вероятнее всего, уже введенные в эксплуатацию апартаменты подпадут под амнистию и будут учтены в общем объеме ввода жилья. Позднее стало известно, что уже начатое строительство апарт-комплексов останавливаться не будет.

Аренда адреса под регистрацию

Есть множество компаний, которые предлагают арендовать адрес под регистрацию юрлица. Обратите внимание: адрес, а не офис. Фактически они дают гарантийное письмо для налоговой. В нем указано, что кто-то там обязуется предоставить площадь под размещение исполнительного органа и заключить договор аренды.

Если регистрация пройдет успешно, с вами действительно подпишут договор аренды, а также договор на почтовое сопровождение. Когда на арендованный адрес будет приходить почтовая корреспонденция, ее будут получать и отправлять вам.

Плюс тут один: арендовать адрес дешевле, чем снимать офис. А вот минусы серьезные.

Налоговая может посчитать адрес недостоверным и отказать в регистрации. Один из признаков недостоверности: по указанному адресу зарегистрированы другие организации, которые на самом деле там не находятся. Это как раз такой случай: на площади в несколько квадратных метров могут по бумагам ютиться десятки фирм.

Даже если удастся получить регистрацию, проблемы не закончатся. ФНС считает подозрительными адреса, где находится 5 и более юрлиц. Когда компания начнет работать, налоговая может прийти, чтобы осмотреть помещение. Если налоговики не найдут по адресу офис компании, то очень расстроятся. Они составят акт, что по указанному в ЕГРЮЛ адресу организация не обнаружена.

Дальнейшее развитие событий будет неприятным. Организация, ее директор и учредитель получат письма с требованием предоставить достоверную информацию или доказательства достоверности прежних сведений об адресе. На это дадут 30 дней, по истечении которых в ЕГРЮЛ внесут отметку о недостоверности сведений. Это своего рода черная метка, которую видят все: банки, контрагенты, клиенты.

После этого налоговая служба может:

Как прописаться в апартаментах (по месту жительства), процедура и ее особенности

Вопрос «можно ли прописаться в апартаментах» является самым актуальным на сегодняшний день.

Так как постоянная прописка в апартаментах до сих пор не узаконена, то единственным вариантом хоть какой-то обоснованности постоянного проживания в данном типе жилья, является временная регистрация.

Прописка в апартаментах возможна в случае перевода помещения из статуса нежилого в категорию жилого.

Для проведения подобной процедуры понадобится немало времени и большие материальные расходы. На первоначальном этапе необходимо получить на руки документ, подтверждающий законность регистрации права собственности на приобретенные апартаменты. Далее, в местные административные органы подается пакет необходимых документов и заявление о рассмотрении возможности изменения категории жилья. Сменит ли свой статус, рассматриваемое помещение – решит уполномоченная комиссия.

Еще одним из вариантов получения постоянной прописки, является обращение в суд. Но в данном случае придется доказать, что помещение соответствует всем жилым нормам.

Прописку в апартаментах могут узаконить

Наряду с нормами, регулирующими сферу многоквартирных жилых домов, в российском законодательстве может появиться норма, определяющая новый вид жилого помещения, — многофункциональное здание с жилыми, нежилыми и офисными помещениями. Предполагается, что эта норма будет регулироваться отдельным правовым режимом. В соответствии с ним размер платы за коммунальные услуги для апартаментов будут определять, как для нежилых помещений. При этом собственникам апартаментов не будут предоставляться какие-либо субсидии или компенсации на оплату коммунальных услуг. Об этом в интервью «Парламентской газете» сообщил председатель Комитета Совета Федерации по федеративному устройству Олег Мельниченко

.

— Олег Владимирович, 16 января Владимир Путин поручил до августа решить все проблемные вопросы с правовым статусом апартаментов. И вот мы узнаём, что такой законопроект уже готов. Или всё-таки потребовалось больше времени? Работа над ним велась давно?

— Ещё несколько месяцев назад при комитете была создана рабочая группа по вопросам совершенствования механизмов защиты прав граждан при покупке жилых и нежилых помещений. В эту группу вошли сенаторы, представители Минстроя и экспертного сообщества. Мы считаем, что в интересах наших граждан необходимо регулировать статус апартаментов, потому что сегмент этот уже существует и развивается. Люди приобретают помещения, которые являются нежилыми, а значит, в полном объёме они там жить и регистрироваться не могут.

Это, с одной стороны, создаёт для людей большое количество неудобств, а с другой стороны, жизнь не стоит на месте и много граждан сегодня хотят жить там, где работают. В силу этого мы разработали изменения в Жилищный, Градостроительный и Земельный кодексы, которые определяют статус апартаментов как жилых помещений. То есть это своего рода жилое помещение второго класса с отдельным правовым регулированием.

— Что значит — отдельное правовое регулирование?

— Мы предлагаем наряду с многоквартирным жилым домом выделить в Жилищном кодексе новый вид жилого помещения, а именно — многофункциональное здание, которое бы включало в себя жилые, нежилые и офисные помещения. Соответственно, к апартаментам будут предъявляться несколько другие требования. К примеру, на многофункциональные дома не будут распространяться вопросы признания их аварийными или подлежащими сносу или реконструкции. Размер платы за коммунальные услуги для апартаментов будут определять, как для нежилых помещений.

Апартаменты не приравняют к квартирам

При этом собственникам апартаментов не будут предоставляться какие-либо субсидии или компенсации на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Соответственно, никаких налоговых преференций: налоги будут платиться по ставкам нежилых помещений. То есть, по большому счёту, мы узакониваем этот сегмент и вводим его в нормальный правовой режим дальнейшего функционирования.

— То есть предполагается узаконить все существующие апартаменты?

— Мы считаем, что надо узаконить те апартаменты, которые на сегодня построены, но с целым рядом исключений, например, чтобы они не находились в водоохранных зонах, и прочие подобные нюансы, которые придётся учитывать. Тем самым мы закладываем правовую основу, чтобы в последующем, когда будут строиться многофункциональные здания, в том числе с апартаментами, они строились исходя из определённых правил. Этот закон потребует разработки множества подзаконных актов, и тогда мы сможем предусмотреть различные технические требования к таким помещениям.

— Например?

— Требования, касающиеся шумоизоляции, и так далее. То есть ещё раз скажу: мы предлагаем то явление, которое возникло и успешно развивается, ввести в нормальное правовое поле.

Похожие записи:

• Камеральная проверка завершена: когда перечислят деньги
• Можно ли ездить с ПТС без свидетельства о регистрации
• Совершенно секретно: кого проверяет служба безопасности