Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Наследование ипотечной квартиры. Можно ли завещать такую недвижимость?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы решили принять ипотечную квартиру в наследство, нужно в течение (это очень важно!) 6 месяцев со смерти наследодателя обратиться к нотариусу и заявить о своем желании. Помните, вам необходимо уложиться в эти полгода! «Если подать заявление нотариусу после того, как пройдут 6 месяцев со смерти наследодателя, вам откажут в принятии заявления в связи с пропуском срока. Тогда придется идти в суд, где чаще всего люди в аналогичной ситуации получают отказ в восстановлении срока принятия наследства», – комментирует руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.
Несмотря на то, что компенсация по страховке выплачивается в пользу банка, сам банк (его сотрудники) не будет обращаться в страховую компанию. Уведомлять о смерти застрахованного лица должны его наследники. Варианты уведомления такие же, как при уведомлении банка. Но здесь имеются некоторые нюансы, о которых следует знать.
«В договоре страхования всегда указан срок, в течение которого следует известить страховую компанию о наступлении страхового случая. Чаще всего он ограничивается 30 днями. Однако правила «Росгосстраха» гласят, что на установление контакта дается всего 2 дня с момента, как выгодоприобретатель узнал о кончине застрахованного. Если наследник пропустит этот срок, страховая компания может отказаться от выполнения своего обязательства. И чтобы восстановить справедливость, придется обращаться в суд», – предупреждает управляющий партнер юридическая компания «Антошевская и Партнеры» Анастасия Антошевская.
Как оформить завещание на квартиру, находящуюся в ипотеке
Процесс оформления завещания на ипотечную квартиру
| № п/п | Действие | Комментарий |
|---|---|---|
| 1 | Наследодатель должен обратиться к любому нотариусу страны | При себе нужно иметь пакет документов, деньги для оплаты госпошлины, список претендентов. Разрешение банка для составления завещания не требуется. Нотариус установит личность наследодателя и проверит его дееспособность. |
| 2 | Нотариус разъясняет права и обязанности завещателя | Одним из ограничений свободы волеизъявления является правило об обязательной доле. Владелец не может лишить собственности социально незащищенных родственников. Гражданин может распоряжаться только личным имуществом. |
| 3 | Нотариус оформляет проект завещания или проверяет вариант, представленный наследодателем | Документ не должен содержать условий, которые нарушают закон. Например, завещательный отказ с условием о вступлении наследника в брак с конкретным человеком. |
| 4 | Завещатель читает распоряжение | Если гражданин не может самостоятельно прочитать, то документ зачитывается вслух нотариусом |
| 5 | Нотариус заверяет документ | На бланке проставляется подпись и печать нотариуса. Данные о распоряжении вносятся в реестр. |
| 6 | Завещатель подписывает документ | Если гражданин не может самостоятельно подписать распоряжение, то необходимо привлечь рукоприкладчика. Запрещается оформление волеизъявления через представителя. Поэтому гражданин должен лично присутствовать в нотариальной конторе. |
| 7 | Передача наследодателю экземпляра завещания и сохранение у нотариуса второго экземпляра | Наследодатель может передать свой экземпляр претенденту или оставить у себя. Конечно, лучше известить выгодополучателя о наличии документа. Иначе, если наследодатель скончается, то имущество отойдет родственникам по закону. |
Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 16.08.2019 № 33-17125/2019 по делу № 2-5/2019 оставлено без изменений решение суда первой инстанции, которым были распределены между наследниками доли на квартиру и отказано в признании недействительным завещания. Астафьев А.В., действуя в своих интересах и интересах троих несовершеннолетних детей, обратился в суд с иском к Новикову Е.А. и Белову Г.М., в котором просила признать за ним и детьми право собственности на доли в праве на квартиру, признать завещание на квартиру недействительным. В обоснование иска указал, что Астафьева А.Н. приобрела квартиру и позже завещала ее сестре. После смерти наследодателя все наследники по завещанию и по закону обратились к нотариусу за принятием наследства. По мнению истца, поскольку квартира приобретена в ипотечный кредит, который был частично погашен за счет средств материнского капитала, у истцов имеется право требования передачи им спорного имущества в общую долевую собственность. Завещание составлено не осознанно в состоянии, когда наследодатель не мог адекватно оценивать свои действия. Суд установил, что при получении средств материнского капитала наследодатель дал обязательство, что выделит доли из квартиры своим детям и супругу. Позже составила завещание, в котором обещала долю в квартире своей сестре. После смерти наследодателя нотариусом заведено наследственное дело, из которого следует, что с заявлениями о принятии наследства обратились: наследник по завещанию, мать умершей, супруг умершей от своего имени и имени несовершеннолетних детей. Раздел имущества не был произведен. В момент оформления завещания Астафьева А.Н. страдала тяжелым онкологическим заболеванием, в силу которого она не могла адекватно оценивать ситуацию и осознавать значение своих действий. Судом была назначена посмертная судебная психиатрическая экспертиза состояния здоровья умершей. Согласно заключению экспертов на момент подписания завещания она могла понимать значение своих действий и руководить ими, следовательно, сделка не может быть признана недействительной. Суд распределил доли в праве на квартиру между наследниками с учетом воли наследодателя, выраженной в завещании, а также интересов обязательных наследников.
Как оформить завещание на квартиру, находящуюся в ипотеке
Процесс оформления завещания на ипотечную квартиру
| № п/п | Действие | Комментарий |
| 1 | Наследодатель должен обратиться к любому нотариусу страны | При себе нужно иметь пакет документов, деньги для оплаты госпошлины, список претендентов. Разрешение банка для составления завещания не требуется. Нотариус установит личность наследодателя и проверит его дееспособность. |
| 2 | Нотариус разъясняет права и обязанности завещателя | Одним из ограничений свободы волеизъявления является правило об обязательной доле. Владелец не может лишить собственности социально незащищенных родственников. Гражданин может распоряжаться только личным имуществом. |
| 3 | Нотариус оформляет проект завещания или проверяет вариант, представленный наследодателем | Документ не должен содержать условий, которые нарушают закон. Например, завещательный отказ с условием о вступлении наследника в брак с конкретным человеком. |
| 4 | Завещатель читает распоряжение | Если гражданин не может самостоятельно прочитать, то документ зачитывается вслух нотариусом |
| 5 | Нотариус заверяет документ | На бланке проставляется подпись и печать нотариуса. Данные о распоряжении вносятся в реестр. |
| 6 | Завещатель подписывает документ | Если гражданин не может самостоятельно подписать распоряжение, то необходимо привлечь рукоприкладчика. Запрещается оформление волеизъявления через представителя. Поэтому гражданин должен лично присутствовать в нотариальной конторе. |
| 7 | Передача наследодателю экземпляра завещания и сохранение у нотариуса второго экземпляра | Наследодатель может передать свой экземпляр претенденту или оставить у себя. Конечно, лучше известить выгодополучателя о наличии документа. Иначе, если наследодатель скончается, то имущество отойдет родственникам по закону. |
Как быть, если отчуждаемое имущество является совместной собственностью супругов? Наследодатель может отписать только свою часть квартиры. Половина супруга подлежит выделению из состава наследства по факту смерти наследодателя. Чтобы получить свидетельство на супружескую долю необходимо будет подать нотариусу соответствующее заявление.
Вопросы наших читателей
Может ли наследник отказаться от ипотечной квартиры?
Завещатель может выбрать одного или несколько правопреемников. Новые владельцы имеют право отказаться от своей части, если не хотят брать долговые обязательства. В таком случае доля недвижимости перейдет в собственность банка. Когда все наследники не захотят брать обязательства, финансовая организация забирает квартиру целиком и реализует на аукционе. Если вырученной суммы не хватает на погашение задолженности, то оставшаяся часть списывается банком.
В соответствии со ст. 1157 ГК РФ оформить отказ можно как в пользу кого-то другого из указанного в завещании, так и без указания определенного лица. Нельзя не принять только часть наследства.
Для оформления отказа необходимо подать соответствующее заявление в нотариальную контору, где открыто наследственное дело. Гражданин может не принять наследство, если в течение месяцев не обратится к должностному лицу. Если у нотариуса имеется информация о месте жительства или работе наследников, указанных в последнем волеизъявлении, то он должен будет известить их о завещании.
Это ваши деньги, даже если в данный момент они не находятся у вас на руках, а потому вы можете абсолютно без проблем завещать свой вклад или другие средства, которые хранятся на банковских счетах.
Сделать это можно как у нотариуса, так и непосредственно в банке. При оформлении в банке оформляется распоряжение фактически о том, что банку следует сделать с вкладом в будущем. Оно имеет силу завещания, нотариально заверенного у нотариуса, и подлежит беспрекословному выполнению в случае, если наследодателя не станет.
Для оформления такого распоряжения нужно посетить банк со своим паспортом, а также предоставить данные лица, которому решено завещать свой вклад. Если в будущем гражданин передумает, то распоряжение можно бесплатно переделывать неограниченное число раз.
Действовать распоряжение, в свою очередь, будет до окончания срока вклада. Если завещания или распоряжения нет, вклад будет входить в наследственную массу, как и любое другое имущество и будет унаследовано на общих основаниях согласно нормам ГК РФ.
Отчуждение части ипотечного имущества
Владелец может распоряжаться собственностью по своему усмотрению. Каких-либо ограничений закон не предусматривает.
Собственник может отчуждать целый объект или только его часть. Например, если человек является совладельцем квартиры и ему принадлежит всего 1/2 или 1/3 часть.
Если владелец жилья желает отписать свою квартиру нескольким наследникам, то он может определить долю каждого претендента или просто указать их поименно. Впоследствии нотариус произведен раздел собственности между наследниками самостоятельно. По умолчанию наследство делится между претендентами в равных долях.
Обязательства по ипотеке переходят к наследникам в полном объеме. Сумма задолженности определяется на момент принятия наследства. Если выгодополучателей несколько, то долг распределяется между ними в соответствии с унаследованной долей.
Зачастую наследники получают информацию о наличии задолженности, ее размере, размере процентов от наследодателя при его жизни. В такой ситуации следует поднимать все имеющиеся документы. Но так происходит не всегда. «До момента принятия наследства наследник не вправе получать информацию о долгах умершего. Поэтому обращение в банк или бюро кредитных историй ничего не даст – информация конфиденциальна. В этом может помочь нотариус, который при открытии наследства принимает претензии от кредиторов. Он же может направить запрос в бюро кредитных историй», – рассказывает юрист бюро адвокатов «Де-юре» Игорь Валуев.
Если вы только собираетесь оформлять ипотеку, эксперты советуют обязательно страховать свою жизнь и здоровье. Экономия на страховке может впоследствии обернуться неприятным сюрпризом для вашей семьи по выплате кредита. Если же вы являетесь наследником ипотечной квартиры – просчитывайте ее стоимость, величину долгов, объем того, что можно потерять при отказе от имущества. Иногда отказаться от наследства оказывается выгоднее, чем согласиться на его принятие.
Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 16.08.2019 № 33-17125/2019 по делу № 2-5/2019 оставлено без изменений решение суда первой инстанции, которым были распределены между наследниками доли на квартиру и отказано в признании недействительным завещания. Астафьев А.В., действуя в своих интересах и интересах троих несовершеннолетних детей, обратился в суд с иском к Новикову Е.А. и Белову Г.М., в котором просила признать за ним и детьми право собственности на доли в праве на квартиру, признать завещание на квартиру недействительным.
В обоснование иска указал, что Астафьева А.Н. приобрела квартиру и позже завещала ее сестре. После смерти наследодателя все наследники по завещанию и по закону обратились к нотариусу за принятием наследства. По мнению истца, поскольку квартира приобретена в ипотечный кредит, который был частично погашен за счет средств материнского капитала, у истцов имеется право требования передачи им спорного имущества в общую долевую собственность.
Завещание составлено не осознанно в состоянии, когда наследодатель не мог адекватно оценивать свои действия. Суд установил, что при получении средств материнского капитала наследодатель дал обязательство, что выделит доли из квартиры своим детям и супругу.
Позже составила завещание, в котором обещала долю в квартире своей сестре. После смерти наследодателя нотариусом заведено наследственное дело, из которого следует, что с заявлениями о принятии наследства обратились: наследник по завещанию, мать умершей, супруг умершей от своего имени и имени несовершеннолетних детей. Раздел имущества не был произведен. В момент оформления завещания Астафьева А.Н. страдала тяжелым онкологическим заболеванием, в силу которого она не могла адекватно оценивать ситуацию и осознавать значение своих действий.
Судом была назначена посмертная судебная психиатрическая экспертиза состояния здоровья умершей. Согласно заключению экспертов на момент подписания завещания она могла понимать значение своих действий и руководить ими, следовательно, сделка не может быть признана недействительной. Суд распределил доли в праве на квартиру между наследниками с учетом воли наследодателя, выраженной в завещании, а также интересов обязательных наследников.
При каких условиях можно это делать?
При оформлении ипотечного договора нередко кредитное учреждение идет на хитрость, прописывая в соглашении противоречащие законодательству пункты. Например, пункт о запрете передачи недвижимости по наследству до момента полного погашения кредита.
Согласно ч. 3 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” наследодатель имеет право завещать имущество, находящееся в залоге. Если запрет на завещание все же войдет в кредитный договор, то при судебном разбирательстве такой пункт будет признан ничтожным.
Некоторые думают, что при оформлении завещания нужно ставить в известность о своих намерениях залогодержателя. Это мнение ошибочно.
Согласно п. 2 ст. 1119 ГК РФ завещатель имеет право хранить свою волю в тайне, равно как и не сообщать об изменении или отмене своего решения.
Наследодатель может отписать ипотечное имущество жене, брату или детям от первого брака. Закон не содержит каких-либо ограничений.
В качестве выгодополучателей могут выступать даже несовершеннолетние дети. При оформлении наследства их интересы будут представлять родители или опекуны. Если законные представители захотят отказаться от наследства, тогда им предстоит получить письменное согласие органа опеки.
Кому переходят обязательства по кредиту? Принятие наследства подразумевает одновременный переход обязательств наследодателя к его правопреемникам (ст.1175 ГК РФ). Размер ответственности ограничен стоимостью унаследованного имущества. Кредиторы могут предъявить требования к выгодополучателям в пределах сроков давности.
Однако малолетние дети не могут нести материальную ответственность перед кредитором. Их интересы представляют родители.
Они могут:
- Принять имущество и погасить долг за свой счет. Погашение дога за сет родителей не делает их совладельцами ипотечной квартиры. Объект недвижимости остается в собственности у ребенка.
- Продать квартиру и закрыть ипотечный кредит. Разница между стоимостью объекта недвижимости и суммой задолженности остается у наследника. Однако для совершения сделки имущества, переоформленного на несовершеннолетнего ребенка, потребуется разрешение районного отдела опеки.
- Отказаться от наследства. Для подачи отказа от имени несовершеннолетнего ребенка необходимо представить нотариусу разрешение районного отдела опеки.
- Получение страховки от страховой компании. Если наследодатель застраховал свою жизнь при оформлении договора займа, наследник или его представителем могут получить страховку и закрыть долг.
Обязательные наследники
При составлении завещания наследодателю нужно учитывать интересы обязательных наследников. Им полагается не менее ½ части имущества, на которое обычно претендуют наследники по закону (ст.1149 ГК РФ).
При открытии наследственного дела нотариус обязательно проверяет состав наследников, выявляет обязательных претендентов. Положенная им часть имущества выделяется из незавещанной собственности. Если наследодатель отписал все имущество, тогда доля наследников по завещанию подлежит уменьшению.
Отказ в присуждении доли обязательным наследникам допускается в исключительных случаях. Инициировать судебное разбирательство могут основные претенденты на имущество.
Ипотечная квартира является сомнительным наследством. Вместе с долей в объекте, гражданин наследует кредитные обязательства. Поэтому обязательный наследник может оформить отказ от вступления в наследство.
Предусмотрено ли оформление завещания на ипотечную квартиру
На недвижимое имущество, приобретенное с использованием ипотечного кредита, накладывается обременение в виде залога. Это значит, что заемщик является собственником, но не имеет права распоряжаться имуществом без согласия кредитной организации. Продать и подарить квартиру по своему желанию нельзя, так как это влечет смену собственника.
При составлении завещания собственник не меняется. Заемщик выражает свою волю, кому достанется принадлежащее имущество в будущем. Поэтому закон не запрещает завещать квартиру, если на нее оформлена ипотека.
Если на момент вступления в наследство ипотечный кредит не будет погашен, при регистрации нового владельца обременение не снимается. Вместе с квартирой к наследнику переходит обязанность погашать ипотечный кредит.
При каких условиях можно это делать?
При оформлении ипотечного договора нередко кредитное учреждение идет на хитрость, прописывая в соглашении противоречащие законодательству пункты. Например, пункт о запрете передачи недвижимости по наследству до момента полного погашения кредита.
Согласно ч. 3 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” наследодатель имеет право завещать имущество, находящееся в залоге. Если запрет на завещание все же войдет в кредитный договор, то при судебном разбирательстве такой пункт будет признан ничтожным.
Некоторые думают, что при оформлении завещания нужно ставить в известность о своих намерениях залогодержателя. Это мнение ошибочно.
Согласно п. 2 ст. 1119 ГК РФ завещатель имеет право хранить свою волю в тайне, равно как и не сообщать об изменении или отмене своего решения.