Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.
Как правильно заключить договор и оплатить новую квартиру / Rusbase
В прошлой статье Елена Бойцова, адвокат и председатель коллегии адвокатов города Москвы «Центр правовых экспертиз», рассказывала, как проверить застройщика: смотрели, как он строит объекты, работает с дольщиками. Это был подготовительный этап. Теперь, когда застройщик проверен, можно запускать процесс покупки новой квартиры.
Прежде всего нужно подписать договор участия в долевом строительстве. Потом заплатить застройщику за квартиру: полностью, в рассрочку или по ипотеке.
Заключение договора — нервный процесс. Вы рискуете большой суммой. Вот почему так важно не поддаваться эмоциям и действовать разумно.
О том, как правильно себя вести себя при заключении договора и проведении оплаты, расскажем в сегодняшней статье.
Договор участия в долевом строительстве как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Способы оплаты по ДДУ – АКГ «Деловой профиль»
До 2004 г. гражданское законодательство РФ не имело специальных норм, регулирующих участие граждан в долевом строительстве жилья.
Фирмы, организующие строительство жилых домов, и граждане, желающие получить в них квартиры, вынуждены были заключать договоры при практически полном отсутствии правового регулирования в этой сфере.
Как следствие, между гражданами и застройщиками стали возникать различные споры, ставшие основой для неоднозначной судебной практики.
Чтобы упорядочить правовые отношения и защитить граждан от недобросовестных действий на рынке строящегося жилья, в конце 2004 г. и был принят Федеральный закон N 214-ФЗ , который вступил в силу с 1 апреля 2005 г.
(Напомним, действие этого Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства МКД или иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу.)
С принятием Закона сразу же возникли вопросы. Первый вопрос, казалось бы, касался лишь узких специалистов и теоретиков права: появился ли в гражданском обороте новый вид договора, именуемый теперь «договор участия в долевом строительстве», или перечень договоров по-прежнему ограничивается поименованными в ГК РФ.
Второй вопрос (а точнее — комплекс вопросов) был сугубо прикладным, гораздо обширнее первого и, как казалось обычным людям, с первым никак не связан. Как будет работать новый Закон? Как нужно оформлять договоры по этому Закону? Как платить деньги? Как защищать свои права?
Ответы на эти вопросы интересуют не только граждан, спорящих в суде с застройщиками, но и самих застройщиков, отстаивающих свои права в спорах с теми же дольщиками (как физическими, так и юридическими лицами) и контролирующими органами, включая налоговые инспекции.
Постараемся найти ответы на эти вопросы, опираясь на судебные решения последних лет.
Как следует из п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 , положения Федерального закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Как понимать эту фразу?
Некоторые специалисты решили, что понимать ее нужно так: нормы ГК РФ о купле-продаже в отношении ДДУ не применяются, так как в случае наличия специальной нормы права применению подлежит эта специальная норма (Федеральный закон N 214-ФЗ), тем более что она принята позже.
В подтверждение своего мнения они приводили другой абзац этого же пункта Постановления Пленума ВАС РФ N 54, где говорится буквально следующее: разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абз. 2 п.
4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.
Другие специалисты утверждали: смысл п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 заключается в том, что ДДУ следует расценивать как разновидность договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.
В обоснование своей точки зрения они говорили, что разъяснения Пленума ВАС не применяются к спорам по Федеральному закону N 214-ФЗ, но за исключением абз. 2 п.
4 Постановления N 54, в котором прописано: если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Скажем сразу: последующая арбитражная практика показала, что арбитражные суды классифицируют договор участия в долевом строительстве в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости, ссылаясь при этом на Постановление Пленума ВАС РФ N 54. Приведем примеры некоторых судебных решений, не вдаваясь в подробности заявленных исковых требований, ведь в нашем случае важно то, как суды классифицируют договоры, из которых эти требования возникли.
Рассмотрим Постановление ФАС УО от 19.11.2012 N Ф09-9685/12 по делу N А07-2680/2012.
Спор между коммерческим обществом и потребительским кооперативом возник из договора, по которому общество осуществляло финансирование работ по проектированию, строительству, вводу в эксплуатацию и передаче на баланс жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, а кооператив осуществлял долевое финансирование строительства объекта в объеме своей доли, указанной в договоре.
- Оценив сложившиеся между сторонами правоотношения в ходе строительства жилого дома, в том числе возникшие между кооперативом и его членами (пайщиками) в рамках заключенных кооперативом с физическими лицами договоров паенакопления, суды квалифицировали данные отношения:
- — как возникшие из договора об участии в долевом строительстве;
- — и вследствие этого — со ссылкой на Постановление Пленума ВАС РФ N 54 — как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
- Причем кооператив возражал против применения судами к спорным правоотношениям положений Федерального закона N 214-ФЗ, однако ФАС УО не согласился с его мнением.
Интересно также Постановление ФАС СЗО от 03.09.2012 по делу N А56-31702/2011, где представлен спор между заводом и акционерным обществом.
В рамках этого спора рассматривались договорные отношения, когда один гражданин (дольщик) сначала заключил с акционерным обществом (застройщиком) договор участия в долевом строительстве, а затем после полной оплаты договора переуступил свои права по нему заводу.
А завод уже обратился в суд с иском о признании за собой права собственности на помещение, которое было предметом договора участия в долевом строительстве.
Возможные риски при покупке квартиры по ДДУ
При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски неизбежны. Касаться они могут качества выполненных работ, регистрации права собственности, переноса даты сдачи объекта, финансовой стороны и многого другого.
- Увеличение срока строительства
Пожалуй, наиболее часто встречающаяся проблема строительства любого объекта недвижимости. В лучшем случае стройка растянется на несколько месяцев, в худшем – закроется вовсе. Чаще всего причинами нарушения сроков являются:
- Отсутствие у застройщика достаточных финансовых ресурсов
Нет денег – нет материалов и средств для оплаты труда работников. Многие надеются использовать деньги от продажи квартир, но их оказывается недостаточно.
- Направление финансовых вложений инвесторов на завершение другой стройки
- Невыполнение обязательств со стороны подрядчиков: несвоевременная поставка или отсутствие необходимых стройматериалов
Чтобы избежать подобных ситуаций, на этапе заключения договора следует обговорить, в каком квартале будет завершено строительство и дом будет введен в эксплуатацию. Тогда в случае увеличения срока постройки или ее прекращения дольщик имеет право потребовать заплатить неустойку или расторгнуть договор. При отсрочке введения дома в эксплуатацию застройщик в любом случае обязан выплатить неустойку.
- Замена информации, указанной в проектной декларации
Какие же существуют плюсы и минусы у эскроу-счетов?
- Покупатель сохраняет свои денежные средства в случае банкротства или иных проблем застройщика, если будут выполнены все обязательства по договору.
- Стороны, заключающие договор эскроу-счета, могут сами выбрать документы, которые будут являться гарантом заключения сделки.
- Вложения до 10 млн. руб застрахованы в Агентства по страхованию вкладов.
- Эскроу-счета не подлежат аресту (п. 4 Статья 860.8 ГК РФ. Ограничения по распоряжению денежными средствами и использованию счета эскроу).
- Дольщик открывает эскроу-счёт бесплатно.
- Схема покупки недвижимости через эксроу-счета даёт возможность избавиться от асимметрии сделки, где с одной стороны дольщик (либо его доверенное лицо), а с другой застройщик. Физическое лицо не имеет такой компетенции для проверки застройщика, а вот банк уже может изучить его благонадежность.
В чем преимущества ДДУ?
- Безопасность сделки. ДДУ защищает от двойной продажи квартиры, в нем прописана ответственность застройщика, а также он дает дольщику гарантию восстановления его прав через Фонд защиты прав дольщиков даже в случае проблем со стройкой.
- Неустойки за срыв сроков. Дольщики имеют право требовать от девелопера компенсацию за несоблюдение сроков сдачи объекта по ДДУ. Размер неустойки зависит от ключевой ставки ЦБ и в среднем составляет 300−350 тыс. руб.
- Возможность вернуть деньги. Согласно ст. 9 214-ФЗ дольщик вправе в любой момент расторгнуть договор долевого участия в одностороннем или судебном порядке и получить деньги обратно.
- Гарантийный срок. В п. 5 ст. 7 214-ФЗ указаны сроки гарантии на новостройку: не менее 5 лет на сам объект, и не менее 3 лет — на инженерное и технологическое оборудование. Застройщик обязан за свой счет устранить дефекты, если их обнаружили в течении гарантийного срока.
Как зарегистрировать ДДУ?
Для регистрации ДДУ от дольщика потребуются следующие документы:
- ДДУ со всеми приложениями (три экземпляра: для застройщика, покупателя и Росреестра. Количество экземпляров договора может быть увеличено в зависимости от количества дольщиков); заявление застройщика и покупателя о государственной регистрации ДДУ;
- документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица могут обратиться за регистрацией через представителя — в этом случае потребуется нотариальная доверенность;
- нотариальное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба являются дольщиками по одному ДДУ, то согласие не нужно;
- договор залога права требования, если квартира приобретается в ипотеку.
Застройщик может сам подать документы на регистрацию договора. В этом случае, покупатель должен передать ему необходимые документы.
Заявление на регистрацию ДДУ можно подать лично в Росреестре и МФЦ или электронно. В последнем случае необходимо, чтобы документы были подписаны электронно-цифровой подписью. Срок рассмотрения — 7−9 рабочих дней.
Госпошлина за регистрацию ДДУ составляет 350 руб. для физических лиц и 6 000 руб. для юридических лиц. Обе стороны договора оплачивают половину от размера пошлины (175 руб. и 3 000 руб. соответственно).
На первой встрече представитель застройщика попробовал отговорить меня от изменений, намекая на то, что «этой квартирой уже столько людей интересовалось». Однако, я не поддалась, поскольку уже слышала от знакомых о таких манипуляциях, единственной целью которых является отговорить потенциального клиента «тратить время на бесполезные разговоры по поводу внесения правок в ДДУ». Аргументация может быть совершенно разная:
- последняя квартира, завтра ее могут забрать;
- планируется повышение цен;
- ограниченный срок получения скидки либо действия акции;
- такого выгодного предложения больше нет и не будет.
Напоследок отмечу, что услуги юриста обошлись недешево. Но зато я была абсолютно уверена в собственной безопасности (в плане финансов). А тем, кто не может себе позволить юридическое сопровождение сделки по ДДУ при покупке квартиры в новостройке, нужно проявить особую бдительность и учитывать ряд моментов, чтобы не попасть «впросак».
Что проверять и на что смотреть при заключении договора долевого участия с застройщиком:
- Репутация застройщика. Нужно изучить, насколько компания крупная, как давно на рынке, что построила, какие отзывы покупателей, есть ли претензии от контрагентов. Многое можно найти в интернете или через другие средства массовой информации (в т.ч. из открытых источников от органов исполнительной власти и судебных структур – порталы арбитражных/районных судов и прочие).
- Пакет документов, подтверждающий права застройщика: на ведение строительства и продажу недвижимости; акт местного органа власти (например, администрации) на землю; проектную декларацию; инвестиционный контракт с компанией, разделяющей обязательства по строительству дома; дополнительные соглашения и протоколы.
- В случае заключения договора не с основным застройщиком, важно проверить всю цепочку – как лицо, уступающее вам свои права на жилье, сам приобрел эти права; его полномочия; документы, подтверждающие оплату перехода прав ему; каким образом эти права будут переданы вам. Если оплата им не была произведена, существует большой риск того, что договор признают недействительным, и он будет расторгнут.
- Заключается ли действительно ДДУ (договор долевого участия), а не какой-то его аналог – например, предварительный договор, на который действие ФЗ-214 не распространяется. Он не защищает от двойных продаж, не подлежит государственной регистрации и может маскировать мошеннические схемы (а следовательно, является весьма опасным способом покупки недвижимости).
- Обязательства застройщика по передаче жилья в собственность после завершения строительства объекта. Некоторые недобросовестные компании используют вместо этой измененные формулировки, которые выводят сделку из-под действия закона ФЗ-214. К примеру: финансирование совместной деятельности в рамках строительства, участие в инвестиционной деятельности и т.д. Попробуйте отыскать и другие «лазейки» в договоре: указание «ориентировочного», а не конкретного срока сдачи новостройки, попытка продажи квартиры после начала процедуры банкротства…
- Если все в порядке и претензий нет, важно еще проверить, прописаны ли в договоре обязательные условия и пункты: определение и местоположение квартиры, ее характеристики, стоимость и условия оплаты, регистрация ДДУ, сроки завершения строительства дома и передачи квартиры, штрафные санкции за неисполнение застройщиком обязательств.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Плюсы и минусы оформления ДДУ
Несмотря на введенные изменения ДДУ по-прежнему остается достаточно рискованной схемой. В частности, застройщик может разориться, или у банка, финансирующего строительство, отзовут лицензию до сдачи объекта в эксплуатацию. Тем не менее у нового механизма имеется ряд неоспоримых преимуществ:
- Если условия ДДУ не выполнены застройщиком, покупатель может получить деньги обратно.
- На денежные средства, полученные в рамках ДДУ, распространяется программа государственного страхования вкладов.
- ДДУ проходит регистрацию в органах Росреестра, поэтому один объект не может быть продан двум покупателям.
- При заключении ДДУ жилье обойдется дешевле, чем при покупке готового объекта.
- При нарушении сроков строительства девелопер должен выплатить немалую неустойку.
- Застройщик имеет гарантийные обязательства.
Что такое долевое строительство?
Постройка многоквартирного дома — мероприятие недешевое. Далеко не каждая организация-застройщик может возвести здание исключительно на собственные средства. Поэтому застройщики заинтересованы в привлечении дополнительных денег. У них есть два пути: взять кредит в банке или предложить участие в долевом строительстве тем людям, которые готовы купить квартиру в этом доме.
Застройщику последний вариант выгоден вдвойне: во-первых, не нужно возвращать кредит и уплачивать проценты по нему, а во-вторых, еще до постройки дома на квартиры в нем уже есть покупатели. Для клиентов профит тоже есть — они заплатят за жилье гораздо меньше.
Главный недостаток для покупателя в том, что свое жилье он получит в лучшем случае через несколько месяцев (иногда через 1–2 года), а деньги должен заплатить прямо сейчас. То есть действует принцип, озвученный в фильме «12 стульев»: «Утром деньги — вечером стулья». Очевидно, что в такой ситуации дольщики переживают за сохранность своих вложений — застройщик может совершенно внезапно оказаться банкротом. Тогда жилье не будет достроено, а вернуть денежные средства будет сложно.
В настоящее время для защиты прав дольщиков, согласно ФЗ-175 от 1 июля 2018 г, застройщик на всех этапах возведения дома должен предоставлять отчет о расходовании средств банкам, уполномоченным контролировать этот процесс. Кроме того, каждый объект должен быть застрахован от недостроя.
С 1 июля 2019 года, по общему правилу, для исполнения финансовых обязательств по договорам участия в долевом строительстве стало применяться открытие эскроу-счетов.
Так, согласно частям 1.2 и 4 статьи 3 Закона № 214-ФЗ, застройщик вправе привлекать деньги дольщиков и осуществлять строительство объектов недвижимости, в том числе многоквартирных домов, либо при размещении денежных средств дольщиков на эскроу-счетах, либо при выполнении обязанности по уплате взносов в специальный компенсационный фонд.
Если для приобретения недвижимости планируется оформить ипотечный кредит, то в первую очередь необходимо выбрать банк, предлагающий наиболее выгодные условия — и только после этого саму недвижимость (т.к. банки соглашаются сотрудничать не со всеми строительными компаниями, а кроме того стоит учитывать, какой банк выбрал застройщик для открытия эскроу-счетов, предназначенных для привлечения денег дольщиков). Перед подачей заявки в банк, необходимо уточнить ряд важных моментов:
- Наличие обязательных страховок (согласно законодательству обязательно наличие страховки залогового объекта, но некоторые кредитные учреждения обязывают заемщиков приобрести дополнительные, что неизбежно влечет за собой незапланированные траты);
- Размер штрафов в случае просрочки (условия у банков различны и если в одном случае кредитное учреждение предусматривает наложение небольших штрафов, то в других их размер может превышать сумму ежемесячного платежа);
- Наличие дополнительных платных услуг, использование которых является обязательным.
Когда банк выбран, можно приступать к подготовке документов и оформлению кредита. Если же ипотека не планируется, и гражданин хочет участвовать в строительстве, используя собственные денежные средства, то можно сразу приступать ко второму пункту — выбору застройщика.
Как расторгнуть ДДУ по соглашению сторон?
Обычно при расторжении ДДУ по соглашению сторон проблем не возникает – застройщик и дольщик оговаривают все условия возврата денег и расторгают договор. Но иногда застройщик включает в соглашение о расторжении не выгодные для дольщика пункты. Например, что деньги он вернет только после того, как заключит ДДУ на ту же квартиру с другим дольщиком. Соглашаться на него не следует, поскольку застройщик может и не перезаключить ДДУ.
Еще один пункт, на который не стоит соглашаться – очень длинный (до года) срок возврата денег. Если вы подпишите такое соглашение, то не сможете обратиться в суд с иском о взыскании средств, пока не закончится указанное время.
Если после расторжения ДДУ по соглашению сторон застройщик не возвращает деньги в установленный в соглашении срок, можно обращаться в суд.
Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке застройщиком?
Если дольщик просрочил платеж более чем на два месяца или более чем три раза нарушал сроки платежей, застройщик может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Для этого он:
- Направляет дольщику предупреждение о том, что нужно погасить задолженность, иначе ДДУ будет расторгнут.
- Если выплаты так и не поступают в течение 30 дней, направляет дольщику уведомление о об отказе от исполнения договора – заказным письмом с описью вложения.
- В течение 10 дней со дня расторжения возвращает деньги, которые дольщик уплатил в счет ДДУ.
- Если дольщик не обратился за деньгами в эти 10 дней, на следующий день застройщик зачисляет деньги на депозит нотариуса по своему местонахождению.
- Уведомляет дольщика о переводе денег на депозит нотариуса.
- Если застройщик не перевел деньги в указанные сроки, он обязан выплатить дольщику проценты на эту сумму в размере 1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) от ставки рефинансирования. Проценты начисляются за каждый день просрочки.
- Если застройщик не переводит деньги, дольщик может обратиться в суд.