Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок расторжения договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если договориться на общих условиях не получается, т.е. на претензии вам не отвечают в течение 30-ти дней, или же отвергают все законные основания для расторжения договора, то единственным выходом будет обращаться в суд и ликвидировать соглашение в одностороннем порядке. Для этого нужно составить исковое заявление и передать его в районный суд по адресу земельного участка.
Профессиональная помощь юристов «ПравоЗащита»
Наша компания предлагает юридическим и физическим лицам услуги юристов по земельным спорам. Специалисты готовы оказать профессиональную поддержку при расторжении договоров аренды в досудебном порядке или через суд. Прежде всего юрист изучит договор, поскольку именно этот документ должен регламентировать порядок расторжения договора аренды земельного участка. Если пункт о досрочном расторжении отсутствует, специалист будет опираться на положения Гражданского и Земельного Кодекса. В интересах доверителя юрист предпримет следующие действия:
- рассчитает сумму задолженности, ущерба, штрафов и пеней;
- подготовит претензию к оппоненту с требованием расторгнуть договор и выплатить долг;
- обоснует требования доверителя с точки зрения законодательства;
- проведет переговоры с противоположной стороной и поможет заключить соглашение;
- составит исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка в суд;
- разработает стратегию ведения дела;
- представит интересы клиента на судебном процессе.
Судебная практика показывает, что расторжение договора аренды сельскохозяйственных земель является одним из самых частых вопросов, требующих вмешательства профессионалов. По этой причине специалисты «ПравоЗащита» рекомендуют еще на этапе заключения сделки консультироваться с юристами, чтобы предупредить в будущем споры между арендатором и арендодателем.
Как прекращается в одностороннем порядке?
Внимание! Сбор доказательств для подтверждения своей правоты – это обязанность истца. Прежде, чем заниматься этим, лучше нанять опытного юриста, который поможет правильно составить заявление и собрать все документы.
В том случае, если суд удовлетворит иск, сторонам конфликта выдадут выписку с постановлением, по которому договор утратит силу через десять дней с момента принятия судебного решения. За этот срок решение можно обжаловать и возбудить новый иск.
Расторжение договора аренды земли сельхозназначения
Согласно положениям нормативно-правовых актов Российской Федерации, расторжение арендного контракта на земельный участок, который предназначен для сельхозназначения, возможно только в том случае, если все работы на представленной земле окончены.
После того, как работы на обозначенной территории земли были завершены, участники договорных отношений имеют право прекратить дальнейшее сотрудничество. Процесс расторжения договора аренды в указанном случае не отличается от стандартной процедуры. Арендодатель и арендатор также могут заключить мирное соглашение, в котором указать все условия аннулирования документа. Помимо этого, инициатор также имеет право направить исковое заявление в судебную инстанцию, в котором обозначить желание прекратить действие договора аренды на земельный участок. Для того, чтобы обратиться в суд по данному вопросу, инициатор также, как и в стандартном случае, должен попытаться решить разногласие досудебным способом, направив другой стороне сделки письменное уведомление с просьбой разрешить вопрос мирным путем.
Основания расторжения по инициативе арендодателя
В соответствии с положениями ч. 2 ст. 45 ЗК РФ по инициативе арендодателя расторгнуть соглашение можно в случаях, если:
- Арендатор использует участок, нарушая при этом требования законодательства РФ, а именно:
- использует не по назначению либо таким образом, что это приводит к ухудшению характеристик земли или загрязнению окружающей среды;
- портит землю;
- не соблюдает требование по рекультивации;
- не исполняет обязанность по приведению участка в состояние, соответствующее целевому назначению;
- не пользуется землей, выделенной для сельскохозяйственной деятельности или жилищного строительства в течение 3 лет;
- возводит на участке самовольные постройки либо не исполняет требование о их сносе или приведение в соответствие с законом.
- Возникла необходимость изъятия участка для государственных или муниципальных нужд.
В свою очередь ст. 619 ГК РФ допускает следующие основания для досрочного расторжения арендных отношений по инициативе владельца земли:
- арендатор использует имущество, нарушая при этом условия договора, в том числе неоднократно;
- в результате использования характеристики имущества существенно ухудшаются;
- землепользователь более чем 2 раза подряд не перечисляет арендодателю плату.
Как досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка
Чтобы запустить процедуру отказа от аренды земельного участка нужно:
- Оплатить арендную плату за весь срок пользования земельным участком;
- До окончания договора аренды подать заявление в простой письменной форме или на предоставленном бланке на имя главы Администрации, на территории которой расположен земельный участок, с формулировкой: «Прошу расторгнуть и не продлять со мной договор аренды №ХХХ от ХХХ числа»;
- Получить у секретаря входящий номер заявления и дождаться его рассмотрения (~ 30 дней);
- Далее Администрация составляет и подписывает «Соглашения о расторжении договора аренды №ХХХ» и отправляет вам не подпись. Как вариант, можно получить и подписать соглашения в Администрации;
- После подписания соглашения о расторжении договора аренды земля возвращается собственнику (муниципалитету) в том состоянии, в каком она была взята в аренду изначально, о чем подписывается соответствующий акт приемо-передачи;
- В конце подписанное 2-мя сторонами соглашение о расторжении договора аренды и акт приемо-передачи земельного участка подаются в МФЦ «Мои документы» для регистрации в РосРеесре;
- Когда соглашение о расторжении договора аренды будет зарегистрировано в Росреестре, рекомендую заказать выписку из ЕГРН и документально убедиться в изменениях.
В уведомлении указывается требование отправителя (например, внести установленную договором арендную плату в течение 15 дней после получения документа) и его желание досрочно расторгнуть договор при неисполнении указанного обязательства в одностороннем порядке или обратиться в суд за защитой своих интересов и взысканием неустойки. Также желательно потребовать от другой стороны предоставить письменный ответ на претензию в разумные сроки.
Сроки расторжения договора после получения документа прописываются непосредственно в самом уведомлении. Единственное требование к указанным временным рамкам – они должны быть разумными и возможными для исполнения второй стороной. Например, нельзя потребовать построить дом на участке в течение 10 дней.
Прекращение действия договора по инициативе арендатора
ВАЖНО! Прекращение договора аренды земельного участка, согласно ст. 620 и 450 ГК РФ, возможно по инициативе арендатора как на основании судебного решения, так и без такового.
Арендатор имеет право обращения в суд с требованием о расторжении контракта, если:
- вторая сторона фактически не передала участок в пользование арендатора либо уклоняется от передачи, чем препятствует исполнению условий сделки;
- арендатору создаются препятствия в использовании участка (например, отсутствует доступ к нему и т. п.);
- землю нельзя использовать по прямому назначению в силу независящих от арендатора обстоятельств (например, вследствие явлений природного или техногенного характера);
- передаваемый в пользование и владение участок земли не может быть использован в соответствии с целевым назначением по причинам, не оговоренным арендодателем до совершения сделки.
Основания для расторжения
Разобрав сущность прекращения, можно перейти к рассмотрению сущности расторжения договора.
Выше уже говорилось, что расторгнуть договор можно только в период его действия. Причин расторжения может быть множество, но все они объединяются в две группы:
- расторжение по причине нарушения сторонами договорных условий;
- расторжение по согласию арендатора и арендодателя. Как правило, в этих случаях речь о нарушениях не идет. Имеется в виду, что арендатор исправно платит за аренду, использует землю по назначению и исполняет остальные договорные обязательства.
Расторжение по причине нарушения договорных обязательств – это всегда спор, по результатам которого одна сторона хочет получить компенсацию от другой стороны. Как правило, в таком случае споры по договорам доходят до суда.
Расторжение без нарушений тоже может стать причиной для спора. Дело в том, что договор заключается на определенный срок, в течение которого арендатор и арендодатель должны исполнять свои обязательства.
Сторона, для которой обязательства стали обузой, может предложить другой стороне расторгнуть договор по обоюдному согласию. Но это не всегда вызывает согласие другой стороны, которая, образно говоря, уже подсчитала свои прибыли на год от аренды. И нарушение этих планов вполне может вызвать спор.
В этом случае договор может быть расторгнут путем соглашения. Если стороны решаются расстаться «бескровно», то соглашение будет формальностью. Если же одна сторона имеет к другой претензии, то в договор включатся пункты:
- о компенсации за преждевременное расторжение контракта;
- о компенсации упущенной выгоды;
- о компенсации затрат в связи с арендой и т.д.
Аренда земельного пая
Пай – это не участок в общем понимании. Этот термин применяется для определения права на долю в коллективной собственности. Эту долю можно выделить из общей собственности в объеме, пропорциональном установленному размеру земельного пая.
Примерно по тому же принципу работали колхозы и совхозы в СССР. Например, члены, имеющие земельный пай, вправе получить часть собранного урожая в соответствии с собственной долей в общем имуществе.
Владельцы земельного пая не знают, на какую конкретно часть надела они вправе рассчитывать. Однако собственник, как уже говорилось выше, вправе установить четкие границы и выделить участок для дальнейшего распоряжения.
Чтобы разумно использовать сельскохозяйственную землю, требуется наличие специализированной техники и определенной квалификации. По этой причине зачастую обширные участки земли простаивают, ведь крайне мало собственников земельных паев, обладающих требуемыми ресурсами.
В таких условиях вполне рационально передать земельный пай в аренду. Этот способ имеет выгоду и для арендатора – оформить участок в аренду проще и быстрее, чем приобретать ее в собственность.
Предметом арендных отношений может быть только выделенный земельный пай. Чтобы осуществить выделение из общей собственности потребуется обратиться в управление коллективного хозяйства и написать заявление о начале процедуры межевания с целью определения конкретной части земли. Для правомерности процедуры нужно уведомить остальных дольщиков о проводимых мероприятиях.
По инициативе арендатора
Статья 620 ГК посвящена перечислению возможных причин досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.
В их числе:
- реальное состояние и характеристики участка земли существенно отличаются от указанного в договоре (например, собственник передал в аренду участок под строительство, хотя он не может быть использован под указанные цели);
- переданный земельный участок имеет недостатки, которые не позволяют использовать его по назначению и которые намеренно были скрыты собственником (например, участок под сельское хозяйство был существенно загрязнен токсичными отходами, что не позволило возделывать урожай);
- собственник активно вмешивается в дела арендатора и препятствует нормальному использованию земельного надела; участок земли не был передан для использования арендатору в установленные сроки.
Расторжение договора аренды земли по инициативе одной из сторон
Согласно нормам Российского законодательства, любой из участников представленных договорных отношений имеет право быть инициатором расторжения документа в одностороннем порядке.
Порядок прекращения действия договора аренды земельного участка по инициативе одной из сторон сотрудничества:
- Если наниматель нарушил условия заключенного договора аренды, к примеру, арендатор не оплачивал арендную плату на протяжении двух месяцев, то арендатор имеет право инициировать процедуру расторжения документа на аренду земельного участка;
- Для этого лицо, которое владеет правами собственности на землю, должно направить другому участнику договорных отношений уведомление, в котором указать о желании прекратить действие договора мирным путем. Делается это путем заключения мирного соглашения, в котором обозначаются условия аннулирования контракта;
- Извещение следует направить при помощи почтовых услуг, а именно заказным письмом с обязательным обратным уведомлением. Если извещение предоставляется другому участнику сделки лично, то необходимо составить два экземпляра, на которых должен расписаться арендатор. Каждая сторона договорных отношений получает по одному экземпляру. Представленная мера требуется в тех случаях, когда арендодатель и арендатор не смогут прийти к обоюдному мнению и решить разногласие мирным путем, то инициатор расторжения договора аренды имел право направить исковое заявление в судебное учреждение. Для того, чтобы направить иск в суд, необходимо иметь доказательства, которые свидетельствуют о попытке решить вопрос досудебным способом.
Вс рф запретил чиновникам самовольно отбирать арендованную землю
Очень важное решение для многих дачников и огородников принял Верховный суд. Он рассмотрел спор гражданина с чиновниками по поводу арендованной земли.
Суть этой судебной тяжбы проста — человек получил участок за городом в аренду на долгие годы при полном согласии чиновников местной администрации. Но прошло время, и местная власть вдруг передумала. Точнее, пожалела о своем прежнем решении отдать землю в аренду.
В документах суда ничего не сказано, чем было вызвано подобное решение. Может быть, теперь земля приглянулась более уважаемому гражданину, а может, сменился штат чиновников. Но итог известен — у человека попросили землю назад. А он отказался отдавать. Тогда чиновники пошли с иском в суд. Просили досрочно расторгнуть договор аренды.
В своем иске чиновники муниципалитета написали, что постановлением администрации «в порядке самоконтроля» было отменено прежнее постановление о выделении земли, на основании которого и был заключен договор аренды.
Суд первой инстанции серьезно отнесся к иску чиновников. Дело разобрал и в иске муниципалитету отказал. Районный суд исходил из того, что, по его мнению, нет никаких оснований для расторжения договора аренды и возврата участка.
Порядок прекращения аренды земельного участка
Одна сторона соглашения об аренде земельного участка – его собственник. Законодательством определены случаи прекращения сделки по инициативе владельца имущества. Стороны договора вправе расторгнуть его преждевременно при соблюдении установленных законом условий.
В таком случае действовать необходимо в порядке, определенном ГК РФ:
- Инициатор обязан уведомить вторую сторону соглашения о желании расторгнуть договор аренды в срок, указанный в соглашении или сообщить об этом любым иным способом. При невозможности достигнуть согласия, ситуация разрешается в арбитражном суде.
- После расторжения контракта (вступления в силу постановления суда о его прекращении) арендатор обязан вернуть владельцу земельный участок в состоянии, соответствующем тому, в котором получал его. В этих целях составляется приемопередаточный акт.
- Если арендатор существенно облагородил земельный надел, например, высадил рощу, и арендодатель согласен с ценностью этого вклада, последний должен компенсировать расходы на произведенные улучшения.