Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 25 Земельного кодекса. Основания возникновения прав на землю». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вплоть до распада Советского Союза главенствующей формой собственности была государственная. После распада страны принадлежавшая государству собственность начала растаскиваться. Запущенный процесс приватизации позволил передать объекты государственной собственности, включая земельные участки, в частные руки.
Субъекты права публичной собственности
Публично-правовые образования как субъекты права публичной собственности. Понятие публично-правового образования, как и публичной собственности, является новым для российской правовой науки. В советский период в законодательстве и в литературе, как правило, говорилось об абстрактном советском государстве. В настоящее время вопрос о субъекте права публичной собственности приобретает практическую значимость.
Очевидно, что публично-правовые образования характеризуются множественностью субъектов. К ним относится не только Российская Федерация в целом, но и субъекты Федерации, и муниципальные образования. Ясно также и то, что они неоднородны. Российская Федерация и ее субъекты являются государственными образованиями, а представляющие их органы входят в систему органов государственной власти. В отличие от них органы местного самоуправления не относятся к органам государственной власти, хотя и обладают определенными властными полномочиями.
В настоящее время традиционна концепция, согласно которой субъектом права является публично-правовое образование, обладающее двойным статусом. С одной стороны, оно обладает властными полномочиями, с другой — является самостоятельным и равноправным участником гражданско-правовых отношений. В современной литературе предлагается и иной подход, заключающийся в разграничении двух одноименных лиц: в публично-правовых отношениях действует публично-властная организация, а в гражданских — хозяйственная публичная организация. Это два разных субъекта, которые только носят одно название (например, Российская Федерация).
Дискуссии о субъектах права публичной собственности. Вопрос о субъектном составе права публичной собственности на протяжении многих лет остается спорным.
Понятие и законодательное регулирование
Право публичной собственности на землю: понятие и основные особенностиОчевидно, что больше прав и преимуществ для землевладельца имеется в том случае, когда участок принадлежит ему на праве частной собственности. Однако и публичная имеет определенные выгоды — например, отсутствие необходимости платить налоги, а также некоторая защищенность со стороны государства (например, эту землю не смогут отобрать мошенники или незаконно захватить соседи). Поэтому получение таких наделов является достаточно выгодной сделкой, тем более что при наличии оснований участок может быть со временем приватизирован.
Особенности реализации права
Публично-правовые образования могут пользоваться, владеть и распоряжаться собственностью в пределах своей компетенции. Все правила, касающиеся данного вопроса, должны регулироваться в официальном порядке на уровне издания соответствующих нормативных актов.
Все права на государственное или муниципальное имущество принадлежат правительству, которое может, в свою очередь, передавать полномочия другим органам исполнительной власти. Это могут быть различные ведомства, министерства, а также региональные и местные органы власти. Все свои полномочия относительно прав на имущество они реализуют, издавая свои нормативные документы.
Участки сельских и городских поселений относятся к муниципальной собственности и реализацией прав собственности на них занимаются органы местного самоуправления. Как правило, государство передает муниципалитетам земли безвозмездно. Аналогично в их ведомство переходят участки, если имеется официальный отказ прежних собственников. Они могут перейти:
- унитарным предприятиям;
- муниципальным учреждениям;
- некоммерческим учреждениям;
- юридическим или физическим лицам.
Публично-правовые образования имеют возможность участвовать в наследственных правоотношениях. В собственность, в частности, приобретается выморочное имущество.
В случаях, закрепленных законодательством, федеральная власть может участвовать в авторских, патентных и иных исключительных правоотношениях. Соответственно, в ее собственность могут перейти продукты интеллектуального труда и права на них.
Отдельные функции, связанные с управлением имуществом в РФ, реализуют Минюст, Минкульт и ряд других ведомств и министерств, сформированных по отраслевому признаку. Отдельные полномочия в рамках отношений собственности реализует Управление по делам Президента.
Понятие и признаки права публичной собственности
Действующее законодательство не содержит легальной дефиниции понятия «публичная собственность». В ст. 214, 215 ГК используются термины «государственная собственность» и «муниципальная собственность». В литературе принято совокупность этих явлений называть публичной собственностью. Публичная собственность-это имущество, принадлежащее на праве собственности публично-правовым образованиям.
Аналогично общему понятию права собственности различают право публичной собственности в объективном и субъективном смыслах. Право публичной собственности в объективном смысле-совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по владению, пользованию и распоряжению публичным имуществом.
Право публичной собственности является составной частью института гражданского права «право собственности». В то же время в науке отсутствует единый подход к определению места данной совокупности норм.
Распоряжение общественным имуществом
Распоряжение общественным имуществом происходит Росимуществом. К его основным правам относят то, что данный орган власти имеет право на распоряжение имуществом по своему усмотрению. Он имеет право передать объекты в частную собственность физическим и юридическим лицам.
Росимущество имеет право распоряжаться общественными объектами исключительно при соблюдении всех законов Российской Федерации и никак не нарушая интересов страны.
Государство имеет все права на федеральное и муниципальное имущество.
Сегодня многими участками земли владеет государство, как самостоятельный субъект гражданского права, наравне с юридическими и физическими лицами. Государство не может распоряжаться этой землей по прямому назначению, но вправе извлекать материальную выгоду от передачи частным лицам или коммерческим структурам в аренду.
При этом, органы власти муниципалитетов или иных государственных структур, владеющих землей и передающих её в распоряжение по договору аренды, могут регламентировать порядок пользования (согласно Гражданскому кодексу, в исключительно общественных интересах). Хотя принципиальных отличий права собственности государства от частного нет, но все же имеются некоторые ограничения. Что же это такое и чья эта собственность, рассмотрим ниже.
Принцип раздельности имущества РФ
Исходя из основополагающих норм отечественного права, все имущество распределено между разными субъектами, которые им управляют. Государственная собственность не имеет приоритетных значений, однако именно к ней относят наиболее ценные материальные ресурсы страны, такие как земля и природные ископаемые.
Управление государственной собственностью осуществляется при помощи уполномоченных органов власти. Среди них можно выделить Правительство и Президента, федеральные структуры и структуры муниципального характера.
Государственная собственность на землю является приоритетной, и потому контролируется особенно тщательно.
Объекты имущественного права могут быть самыми разнообразными. Это и народ, разные группы населения, юрлица и частные организации. Они не имеют право государственной собственности, однако, в соответствии с основополагающими принципами, могут осуществлять контроль за управлением материальными ресурсами, которые находятся под контролем страны.
Понятие и признаки права общей собственности. В зависимости от количества субъектов, которым определенное имущество принадлежит на праве собственности, выделяю два вида собственности: односубъектную – право собственности на имущество принадлежит какому-то одному лицу, будь то гражданин, юридическое лицо, государство или муниципальное образование; многосубъектную (общую) – имущество находится в собственности двух или более лиц (сособствен-ников), которые сообща осуществляют правомочия собственника. Отличительными признаками права общей собственности являются: 1) общее имущество; 2) множественность субъектов права собственности на это имущество.
Отношения общей собственности могут возникать между любыми субъектами права собственности (физическими и юридическими лицами, государственными и муниципальными образованиями), причем в любых сочетаниях. Не возникает общей собственности на имущество, если оно состоит из нескольких составных частей, каждая из которых имеет своего собственника.
Основные виды права общей собственности. Различают общую долевую и общую совместную собственность. При этом общая собственность с участием граждан может быть как долевой, так и совместной, а с участием государственных и муниципальных образований – только долевой.
Долевая собственность – это нахождение имущества в общей собственности с определением долей. При этом доли участников считаются равными, если не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением между участниками. Долевая собственность может возникать по закону, договору, в порядке наследования и в силу приобретательной давности. Например, согласно п. 1 ст. 290 ГК собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат несущие конструкции дома, механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Участники долевой собственности распоряжаются ею по общему соглашению. Каждый участник вправе распорядиться своей долей (продать, подарить, завещать, отдать в залог). При продаже доли постороннему лицу остальные собственники, письменно извещенные о продаже, имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (это право не применяется при продаже доли с публичных торгов). В случае нарушения данного права любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Участник общей долевой собственности вправе выделить в натуре свою долю или получить компенсацию за нее по соглашению с другими собственниками или по суду.
Закон определяет судьбу улучшений общего имущества, произведенных одним из собственников. Если эти улучшения отделимы без существенного ущерба для общей собственности, то на них не распространяются правила об общей собственности: они являются собственностью того, кто их произвел. Неотделимые улучшения дают право участнику требовать соответствующего увеличения своей доли в общей собственности (п. 3 ст. 245 ГК).
Совместная собственность (без определения долей).Доля участника совместной собственности в общем имуществе заранее не определена. Она устанавливается при разделе между участниками совместной собственности, а также при выделе доли одного из них. Различают следующие основные виды совместной собственности:
– общая собственность супругов (ст. 256 ГК). Это имущество, нажитое супругами во время брака. Общим имуществом супруги владеют, пользуются и распоряжаются по обоюдному согласию. Сделка одного из супругов по распоряжению их общим имуществом презюмируется сделанной с согласия другого супруга;
– собственность крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК). В такой собственности находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, а также имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов.
Раздел совместной собственности (и супружеской, и фермерской) происходит после предварительного определения доли каждого собственника. Иначе говоря, разделу совместной собственности предшествует ее перевод в долевую. Реальный выдел доли в натуре зависит от делимости объекта совместной собственности. С согласия собственника остальными собственниками ему может быть выплачена компенсация вместо выдела его доли в натуре. При выходе из крестьянского (фермерского) хозяйства одного из его членов земельный участок и средства производства, принадлежащие хозяйству, разделу не подлежат. Выходящий из хозяйства имеет право на получение соразмерной денежной компенсации.
До 1990 года основной формой собственности на землю была государственная. С началом процесса приватизации многие объекты были переданы в частное владение юридических или физических лиц. Часть земель было передано в муниципальное распоряжение.
Законодательная база, регулирующая оборот публичной формы собственности:
- Земельный кодекс РФ;
- Гражданский кодекс РФ.
Глава 3 ЗК РФ регламентирует порядок возникновения и регулирования прав собственности на земельные наделы. Если говорить об основаниях возникновения государственной собственности, то следует обратиться к статье 17.
Гражданский кодекс в статье 218 перечисляет основания, по которым права собственности возникают:
- в результате сделки в соответствии с законодательством (по договору гражданско-правового характера);
- путем получения земли, не имеющей собственника;
- при образовании нового надела в результате объединения или разделения.
Дополнительное основание содержится в статье 18 ЗК РФ – это безвозмездное выделение из федерального имущества.
По нормативам РФ, имущество в стране разделяется между некоторыми субъектами, самыми известными из них являются частные владельцы, то есть граждане, и организации, тогда собственность называется корпоративной.
Таким образом, публично-правовые образования тоже могут владеть имуществом, и в государственном масштабе это как само государство, так и субъекты, и даже муниципалитеты.
Из этого выводится основное правило, согласно которому имущество таких образований — это все, что не принадлежит организациям или частным лицам.
Государство может распоряжаться собственным имуществом по усмотрению, и даже передавать его частным лицам или компаниям, но на это должны быть отдельные причины, доказывающие необходимость данной процедуры.
Но и имущество других форм собственности может стать достоянием публично-правовых образований, к примеру, если земля или объект недвижимости отчуждаются за долги, либо умирает человек, у которых нет наследников и правопреемников.
Управлению Росимущества не удалось зарегистрировать право собственности РФ на участок
В декабре 2010 г. администрация Кирилловского муниципального района Вологодской области предоставила ФГКУ «Северо-Западный региональный поисково-спасательный отряд МЧС России» земельный участок в селе Горицы для размещения спасательного поста. При этом право государственной собственности на указанный участок земли не было разграничено.
Учреждение МЧС зарегистрировало право постоянного (бессрочного) пользования на полученный участок в установленном порядке, получив соответствующее свидетельство о государственной регистрации права.
Спустя семь с половиной лет Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия обратилось в Управление Росреестра по Вологодской области с заявлением о государственной регистрации права федеральной собственности на данный участок.
21 мая 2018 г. регистрирующий орган вынес решение о приостановлении госрегистрации права федеральной собственности на данный участок. Он отметил, что с заявлением о госрегистрации обратилось ненадлежащее лицо в связи с отсутствием у него полномочий на представление интересов в отношении расположенных на территории Вологодской области объектов недвижимости.
Управление Росреестра также сочло, что заявитель не представил документы, необходимые для осуществления государственной регистрации права, так как в рассматриваемом случае у РФ отсутствовали основания возникновения права собственности на спорный участок. По мнению регистрирующего органа, предоставление земельного участка учреждению МЧС на праве постоянного (бессрочного) пользования после 1 июля 2006 г. не влечет разграничение права государственной собственности на него в пользу РФ по основаниям, предусмотренным ст.
3.1 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ.
Эксперты «АГ» прокомментировали определение Суда
Ведущий юрист Содружества земельных юристов Никита Семякин полагает, что определение ВС представляет определенный интерес в сфере разграничения госсобственности на землю. «Суды всех инстанций верно определили, что поскольку земельный участок был передан Учреждению, созданному федеральным органом, правомочия собственника такого земельного участка переходят к Управлению Росимущества, – отметил он. – Вместе с тем суд кассационной инстанции ошибочно отметил, что подлежащая применению ст.
3.1 Закона № 137-ФЗ распространяется на земельные участки и объекты недвижимости, имущественные отношения на которые оформлены по состоянию на дату введения указанной нормы».
Эксперт отметил, что указанная статья распространяется и на отношения, которые возникли после ее введения. «Основной сложностью при разрешении спора, на мой взгляд, явилось то, что правоприменительная практика практически не имеет прецедентов разграничения права собственности между муниципальным и федеральным уровнем на основании предоставления земельного участка администрацией. Однако исходя из норм действующего законодательства следует, что поскольку земельный участок передан учреждению МЧС России, созданному и полностью подконтрольному федеральному органу, то полномочия по распоряжению таким земельным участком переходят к Росимуществу как специальному органу, уполномоченному на управление имуществом, относящимся к ведению федеральных органов», – пояснил Никита Семякин.
Он добавил, что несмотря на то, что администрация не была уполномочена на издание актов о разграничении госсобственности на землю, при текущих обстоятельствах разграничение происходит на основании передачи земельного участка фактически федеральному органу государственной власти. «Возможно, после этого определения ВС РФ сформируется судебная и правоприменительная практика разграничения госсобственности на основании передачи земельных участков учреждениям, подконтрольным федеральным органам власти», – предположил юрист.
Адвокат, партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков пояснил, что по логике кассации, если на момент вступления в законную силу нормы ст. 3.1 Закона о введении в действие ЗК РФ, земельный участок не обладал признаками, необходимыми для разграничения права государственной собственности, то появление этих признаков после вступления в силу указанной нормы не изменит статус земельного участка. «Суд округа посчитал, что заявителем в регистрирующий орган должны были быть представлены документы, подтверждающие соблюдение условий для разграничения права государственной собственности до вступления вышеуказанной нормы права.
Очевидно, что в отсутствие положений закона, запрещающих применять правовую норму на будущие отношения, она подлежит применению, о чем и говорит Верховный Суд», – отметил эксперт.
По его мнению, как правило, подобные оговорки содержатся в тексте закона. «Закрепляя признаки, свидетельствующие о наличии того или иного правового статуса, законодатель автоматически распространяет их действие на все отношения, в том числе будущие. Оговорка о невозможности применения нормы должна быть описана в норме аналогично обратной силе закона или ультраактивности закона, так как она не является правовой конструкцией», – подытожил Виктор Глушаков.
Передача прав собственности публично-правовых образований
В соответствии со ст. 217 ГК РФ, имущественные права государственных и муниципальных собственников можно передать гражданским и юридическим лицам. Особенно часто это право интересует потенциальных собственников в отношении земли.
Передача объектов выполняется в соответствии с законами о приватизации. Приватизация ограничена для некоторых юрлиц и некоммерческих организаций.
Помимо земельных участков, в рамках приватизации можно приобрести:
- предприятия;
- промышленные и гражданские здания и сооружения, в том числе незавершенные);
- акции открытых акционерных обществ.
Как собственность публично-правовых образований перевести в частную и как выкупить земельный участок? Порядок приобретения и прекращения права собственности государственных и муниципальных публично-правовых образований регулируется соответствующими статьями Гражданского и Земельного кодекса (если законодательством для объектов собственности не предусмотрено другое).