Договор найма жилого помещения: понятие, виды, содержание

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор найма жилого помещения: понятие, виды, содержание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сторонами договоров коммерческого и социального найма жилого помещения выступают наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя по договору коммерческого найма ГК РФ называет собственника или управомоченное им лицо (п. 1 ст. 671). Категорию нанимателей можно определить путем исключения субъектов, которые в силу п. 2 этой же статьи не могут быть стороной договора, — это юридические лица. О том, что нанимателем по договору коммерческого найма может быть только гражданин, упоминается и в ст. 677 ГК РФ. По договору социального найма жилого помещения наймодателем является собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, а именно действующие от его имени уполномоченные государственные органы, органы местного самоуправления либо иные управомоченные лица, которые обязаны передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (ст. 672 ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ). В обоих договорах наймодателем выступает собственник имущества или уполномоченное им лицо, а в качестве нанимателя — физическое лицо, использующее жилое помещение для проживания.

Другие важные условия договора найма жилого помещения

Рекомендуем сторонам договора найма жилья не ограничиваться согласованием только двух существенных условий – описании жилья и размера оплаты.

Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей. По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).

Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального – на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.

В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком — не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.

Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.

Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).

1. Для заключения договора коммерческого найма жилых помещений не требуются те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора.

2. В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется, площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров закон не устанавливает.

3. Статьей 677 ГК введена новая категория (ранее не известная ни гражданскому, ни жилищному законодательству) лиц, участвующих в использовании жилого помещения, выступающего субъектом договора коммерческого найма: наряду с нанимателем это лица, постоянно с ним проживающие, и сонаниматели. ГК исходит из того, что при коммерческом найме у пользователей может и не быть семейных или родственных отношений. Все существенные условия договора, включая круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении, определяются только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

4. Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие и договорившиеся проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях проявляется множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель – физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой – наниматель – два или более двух граждан одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК). В таком случае, как следует из ст. 323 ГК, наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей-должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей-должников, то он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

5. Статья 686 ГК предусматривает возможность замены нанимателя в договоре коммерческого найма.

Отличительный признак договора коммерческого найма — его срочность. Договор будет считаться заключенным на 5 лет, если иной срок не определен в договоре либо если этот срок превышает 5 лет (ст. 683 ГК РФ). По срочности ГК РФ выделяет два вида договоров коммерческого найма:

• долгосрочный (до 5 лет), дающий определенную устойчивость правовому положению нанимателя, которая выражается в том, что истечение указанного в договоре срока не является безусловным основанием для его прекращения, даже если договор был заключен на максимально допустимый законом срок — 5 лет (в отличие от аналогичной ситуации по договору аренды — п. 3 ст. 610). По истечении срока долгосрочного договора коммерческого найма наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок (ст. 684). При долгосрочном договоре значительно шире по сравнению с краткосрочным договором круг прав нанимателя: он имеет право с согласия наймодателя вселять в жилое помещение других граждан (ст. 679) и временных жильцов (ст. 680), передавать часть или все нанятое им жилое помещение поднанимателю по договору поднайма (ст. 685);
• краткосрочный, который заключается на срок до одного года. При этом значительно сужаются правомочия нанимателя жилого помещения (п. 2 ст. 683). Наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может вселять в жилое помещение других лиц, временных жильцов, заключать договор поднайма жилого помещения.

В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма жилого помещения бессрочный (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), т.е. жилое помещение предоставляется гражданину в постоянное (пожизненное) владение и пользование. В бессрочном характере договора социального найма жилого помещения выражается стабильность жилищных правоотношений и гарантированность права граждан на жилище государством. Бессрочный характер договора отражает не только его потребительскую, но и социальную направленность (предоставление жилья малоимущим слоям населения).

Сохранение договоров найма при переходе права собственности на жилое помещение. В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору коммерческого найма жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора. Статья 64 ЖК РФ также устанавливает, что переход права собственности, права хозяйственного ведения или оперативного управления на занимаемое по договору социального найма жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения условий договора. Это дополнительная гарантия прав нанимателя, членов его семьи и совместно проживающих с ним граждан.

Договор найма жилого помещения (понятие, виды, условия, права и обязанности сторон)

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймода-тель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жи­лое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Характеристика договора найма жилого помещения: консенсуальный, возмездный, двусторонний.

Объектом договора найма жилого помещения является изолированное, благоустроенное (применительно к условиям данного населенного пункта), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям жилое помещение (п. 1 ст. 673 ГК РФ, ст. 40, 52 ЖК РФ). Это может быть жилой дом, квартира либо их части.

Наймодателем могут выступать граждане и юридические лица, а нанимателем — только физическое лицо.

Форма договора найма жилого помещения — письменная.

В случаях, когда собственником помещений выступает государство и муниципальные образования (являются наймодателем), договор найма жилого помещения называют договором социального найма жилого помещения. В этом случае кроме регулирования гл. 35 ГК РФ (ст. 672, 674, 675, 678, 680, 681, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ) указанный вид договора регулируется Жилищным кодексом РФ, и рядом других нормативных актов.

• Особенности договора социального найма жилого помещения:
• а) объектом данного вида договора могут быть жилые помещения, входящие только в государственный и муниципальный жилищные фонды;
• б) указанные в п. «а» жилые помещения предназначены дляпредоставления слабо защищенным слоям населения — ветеранам войны, инвалидам, малоимущим гражданам;
• в) предоставление права на заключение такого вида договора происходит на условиях очередности нуждающихся лиц в данном населенном пункте;
• г) представлению такой жилой площади внаем предшествует постановка на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ведущийся по правилам, предусмотренным жилищным законодательством;
• д) непосредственным основанием заключения такого вида договора найма жилого помещения является ордер, получаемый в местном органе власти будущим нанимателем;
• е) договор с нанимателем заключается жилищно-эксплуатационным органом на основании предъявленного нанимателем ордера;
• ж) размер жилого помещения, выдаваемого на основании ордера, зависит от количества лиц, вселяющихся в это жилое помещение, а также от установленной на момент выдачи ордера нормы жилой площади, выдаваемой на одного человека;
• з) оплата нанимаемого жилого помещения осуществляется в соответствии с действующими на момент оплаты тарифами;
• и) размер оплаты конкретным нанимателем жилого помещения может быть уменьшен при наличии у него соответствующих льгот либо подпадания его в категорию лиц, на которых распространяется выдача компенсации (субсидии) в силу малой обеспеченности денежными средствами;

к) текст договора найма жилого помещения должен соответствовать Типовому договору, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315.

1. л) моментом заключения договора является подписание его текста сторонами и получение нанимателем ключей от жилого помещения;
2. м) сданный нанимателем ордер на жилое помещение является правообразующим документом, подлежащим ответственному хранению жилищно-эксплуатационной организацией.
3. Правомочия сторон по договору социального найма жилого помещения:

Порядок и последствия расторжения

Наниматель может инициировать процедуру расторжения сделки в любой момент.

Но для этого необходимо выполнить следующие условия:

• получить согласие других лиц, проживающих с ним;
• письменно уведомить собственника не позднее, чем за три месяца.

Допускается и судебное расторжение договора по инициативе собственника. Оно будет возможным в случае:

• невнесения оплаты за жилье в течение полугода, а если срок договора не большой – более двух раз по истечении установленного срока платежа;
• разрушения и порчи имущества нанимателем или другими лицами;
• использования помещения не по назначению;
• нарушения прав и законных интересов соседей.

О том, какие проблемы могут быть с квартирантами и как их решать, написано тут.

Договор найма жилого помещения – это соглашение, в силу которого одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилых помещений является:

1) консенсуальным – договор считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям;

2) возмездным;

3) взаимным.

Предмет договора – изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Стороны договора – наймодатель и наниматель. На стороне нанимателя может быть только гражданин, на стороне наймодателя – любое лицо (договор коммерческого найма жилого помещения) или уполномоченный государством или муниципальным образованием орган.

Форма договора – письменная. В договоре указываются члены семьи, совместно проживающие с нанимателем.

Срок договора : для договора коммерческого найма – не более 5 лет; для договора социального найма – неопределенный.

Наниматель обязан:

А) использовать жилое помещение только для проживания;

Б) обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено договором;

В) своевременно вносить плату за жилое помещение – в сроки, предусмотренные договором или законом;

Г) самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Наниматель вправе:

А) использовать помещение для проживания, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;

Б) сдавать жилое помещение или его часть в поднаем;

В) заключить договор найма жилого помещения на новый срок (преимущественное право нанимателя).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях: если наниматель не вносит плату за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, допускают разрушение или порчу жилого помещения; если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, несмотря на предупреждение наймодателя, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей.

жилого помещенияг. «» 2023 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наниматель», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

Существенные условия договоров аренды жилья – что обязательно нужно включить в договор?

Договора аренды квартиры, комнаты, дома, составленные юристами Правильной Аренды

В соответствии со ст. 1 ГК РФ, свобода договора является одной из основ гражданского законодательства. Но, несмотря на гарантию свободы, к договорам аренды и найма, также как и к другим гражданско-правовым договорам, предъявляются определенные требования, как законодательные, так и продиктованные обычаями делового оборота.

Обычай делового оборота – это сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской деятельности правило поведения, не предусмотренное законодательством, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе (ст. 5 ГК РФ).

На нашем портале вы можете найти информацию об особенностях различных форм договоров, об условиях, при которых необходима государственная регистрация договора, о взаимоотношениях сторон в рамках различных договоров и другие полезные сведения. А в этой статье нам хотелось бы рассказать о структуре договора и существенных условиях, которые должны быть включены во все договоры.

Скачайте Договор коммерческого найма жилого помещения. Образец (76,0 KiB, 332 hits)

Объект договорных отношений может быть в виде квартиры или её доли, дома. Размер предоставляемой недвижимости не регламентирован, потому о нём договариваются заранее. Также законодательством не установлены требования к качеству жилого помещения, это опять таки решается участниками правоотношений они самостоятельно решают, что соответствует нормам для проживания, а что нет. Законодательно нормы закреплены п.1 ст. 673 ГК РФ. Но, даже оперируя этой статьёй, объектом найма может стать что угодно, главное, чтобы оно соответствовало санпинам и не представляло угрозы для жизни и здоровья человека.

Стоит отметить, что конкретным предметом договорных отношений не могут быть какие-либо подсобные помещения. Они могут использоваться на общих началах всеми жильцами, если же в найм была сдана доля жилого помещения, дома. Также общие объекты — не только подсобные помещения, но и имущество, находящееся непосредственно в квартире или за её пределами (территория многоквартирного дома). Таким имуществом выступает санитарное, техническое, электрическое и другое оборудование, необходимое для постоянного проживания.

Исследуя тему о субъектах имеющие место быть в договорных правоотношениях по поводу найма жилого помещения на коммерческой основе, Н.Н. Далбаева указала, что среди таковых числятся следующие физические лица:

наниматель, займодатель, и лица обладающие родством с нанимателем, последние не смотря на то, что основным субъектом является непосредственный наниматель, так же обладают как правами, так и обязанностями.

В подтверждение сказанному приведем ссылку на пункт 2-ой статьи 667-ой ГК Российской Федерации, определяющий потенциал субъектов вовлеченных в правоотношения найма жилого помещения: — физические лица, на постоянной основе проживающие вместе с нанимателем в нанятой жилой собственности обладают тем же перечнем прав на нанятое имущество, как и наниматель, в рамках правомочия пользования.

В связи со сказанным соответственно возникает вполне оправдывающий себя вопрос о соотношении двух правомочий, а именно:

1. правомочие, которое возникает у физического (физических лиц) лица проживающего на постоянной основе с нанимателем;

2. правомочие, которое появляется у нанимателя исходя из норм договора аренды (найма жилого помещения). Следуя букве и духу закона регулирующего наем помещений жилого типа приходим к выводу, что пользовательские правомочия являют пример части, а не полного аспекта права собственности.

Правомочие характеризуется, как обеспеченное гражданским правом право извлекать из материального предмета свойства отличающиеся тем, что они полезны для нанимателя, извлечение происходит в процессе потребления производственного или частноправового вида. Касаемо жилого помещения, полезные свойства наймодателя возникают посредством сдачи имущества в коммерческий наем, что подразумевает выплаты в материальном (денежном) эквиваленте со стороны нанимателя в пользу (в сторону) наймодателя.

Теория гражданского права в форме аксиомы гласит, что пользователя правомочие обычно зиждется на правомочия в форме владения. Смысл в инициировании каких-либо правоотношений, причиной которых является договорная конструкция найма на коммерческой основе помещений предназначенных для жилья, следующее: передача владельцем (наймодателем) в пользование и/или владение нанимателю жилья квартиры или дома (часть дома или квартиры), целью которого является физическое ограниченное сроком проживание (см. пункт 1-й ст. 671 КГ РФ). Также, весь комплекс прав, владельцами (пользователями) которых являются противоположные наймодателю субъекты, (наниматель и его сожители) имеет своим источником (первопричиной) не естественные права, а именно договор (сделка об аренде) и ограничиваются соглашением о коммерческой аренде [7, с. 66].

Итак, подведем предварительные итоги, вывод как говорится, напрашивается сам собой и подтверждается нормами действующего гражданского законодательства, предусматривающие равный перечень и объем прав по пользованию взятого в наем (аренду) жилого имущества, как нанимателя, так и физических лиц с ним проживающих.

На основании полученных выводов не лишне провести процесс, направленный на внедрение изменений в статью 667-ю пункт 2-ой ГК, предусматривающий равенство прав и обязанностей нанимателя и лиц совместно с ним проживающих, т.к. данная норма привела бы к упразднению различных казусов и эксцессов.

Нормативно-правовыми актами регулирующими наем жилого имущества указывается императивная зависимость реализация правомочий нанимателя от мнения лиц совместно с ним живущих. Проще говоря, для того, чтобы совершить некоторые действия, наниматель обязан получить согласие от остальных жителей нанимаемой площади:

— вселение дополнительного количества физических лиц, в жилище, взятое в аренду;

— смена нанимателя на кого-либо из ранее проживавших с нанимателем жильцов; прекращение правоотношений по договору о найме жилого помещения по договору аренды.

Существует целый перечень статей регулирующих вопрос найма жилого помещения, где законодательные органы преднамеренно уклоняются от использования принципа равенства сторон. Статьи 681-я и 685–я гражданского законодательства РФ указывают казусы, в случае возникновения которых нет никаких оснований получать согласие сонанимателей на выполнение каких-либо действий:

— подселение поднанимателей в сдаваемую в наем площадь, характеризуемая как жилая площадь; переоснащение дома признанного жилым, на территории которого сдается в наем некоторый объем от общей площади. Не смотря на то, что в таких случаях существенно может быть изменен первоначальный вид арендуемой площади, нарекания со стороны нанимателя не принимаются в расчет. Из сказанного следует, что у законодательных органов присутствует элемент коллизии с другими статьями ГК и отсутствует правило последовательности и непротиворечивости излагаемых норм.

В связи с приведенным примером, утвержденным на уровне общепринятой правовой нормы и принимая в расчет равноправие нанимателя и его сожителей, любые действия, предпринятые на нанимаемой площади должны быть, согласованы со всеми жильцами. Соответственно в связи с приведенными выводами следует незамедлительно внести коррективы в стать 681ю и 685-ю, предусмотрев в них согласование любых действий с нанимателем и его «спутниками» при проведение каких-либо работ или действий в отношении имущества.

Вследствие этого возникает вывод, что равенство субъектов со стороны нанимателя носит декларативный, но никак не реальный характер. Вторичным вопросом относительно равенства прав сожительствующих с нанимателем является тема перечня обязанностей которые возлагает на субъектов найма договор об аренде. К сведению вовлеченных в процесс в нормах гражданского законодательства РФ имеется информация лишь о наличии прав, но никак не обязанностей со стороны проживающих с нанимателем физических лиц.

Однако как противопоставление сложившейся ситуации приведем ссылку на теорию гражданского права подтвержденной многолетней практикой, указывающей, что прав без обязанностей не существует. Вывод напрашивается сам собой, что в случае нанесение имуществу какого-либо ущерба, а также нарушение сроков внесения оплаты по аренде, ответственность несет наниматель, а не лица совместно с ним проживающие. Именно в этом и состоит разница между обычным договором коммерческого найма жилого помещения от найма социального типа (п. 3 ст. 677 ГК РФ). Однако в любом правиле есть исключение, которое предусмотрено пунктом 4-м ст. 677-ой в которой говорится, что: для равномерного покрытия возможной ответственности существует норма о солидарной ответственности. В случае если совместно проживающие с нанимателем граждане берут на себя такого рода обязательства, то они переходят в статус сонанимателей.

По поводу сложившей ситуации с некоторым скепсисом отзывается М.Н. Козлов. По его мнению, ярким недостатком в таком случае выступает то, что договор выходит за рамки двухстороннего соглашения, т.к. наймодатель передавший в аренду имущество имеет дело не с контрагентом в лице нанимателя, а со всеми лицами, живущими на съемной площади. Сформировавшийся казус объективной точки зрения не имеет никакого смысла, ибо только в лишней степени обременяет нанимателя, возможно, что выходом из ситуации мог быть договор не о солидарной, а индивидуальной ответственности каждого из жильцов.

Таким образом, следуя тенденции выявленной в статье 677 пункте 3-м, потребно внести некоторые изменении и дополнения:

— для избегания недоразумений, судебных и иных издержек, всех физических лиц проживающих вместе с нанимателем наделить статусом – сонаниматель, сотитулодержатель, уравненный относительно остальных ответственных лиц и т.д. только в таком случае допустимо вести речь, о соблюдении принципа равноправия сторон в договоре вообще, и договоре найма жилого помещения в частности.

	Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. с изм. 30.12.2008 г. // Российская газета, № 237, 25.12.1993
	Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть I от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ в ред. от 30.12.2016 //Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. — № 32. — Ст. 3301.
	Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть II от 26 января 1996 года в ред. от 30.12.2016 // Собрание законодательства РФ. – 1996. — №5. — Ст. 411.
	О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей: Федеральный закон Российской Федерации от 29.12.2015 г. N 15-ФЗ // Российская газета, № 5719, от 02.03.2012 г.
	Гатин, А.М. Гражданское право. – М.: «Дашков и К», 2015. – 684с.
	Гончаров, А. А. Гражданское право. (части общая и особенная). – М.: «Волтерс Клувер», 2015. – 512с.
	Далбаева, Н.Н. Правовой статус постоянно проживающих граждан по договору коммерческого найма жилого помещения // Известия Иркутской государственной экономической академии. – Иркутск: Издательство Байкальский государственный университет экономики и права, 2016. – ISSN 1993-3541. 2016. — № 5, с. 66-67
	Дулатова, Н.В. Правовые последствия расторжения договора социального найма жилого помещения за виновные действия нанимателя // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия: Право. – Челябинск: Издательство Южно-Уральский государственный университет, 2009. — ISSN 1991-9778. 2009. — № 17, с. 42-45
	Иорданова, С.А. Реализация сотрудниками органов внутренних дел права на жилище // Вестник Поморского университета. Серия: Гуманитарные и социальные науки. – СПб: Издательство Поморский государственный университет им. М.В. Ломоносова, 2009. – ISSN 1728-7391. 2009. — № 3, с. 75-79
	Козлова, М.Н. Гражданское право России. – М.: «Эксмо», 2015. – 536с.
	Небабин, А.В. Проблемы правового регулирования государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования //Юристъ – Правоведъ. Ростов-на-Дону: Издательство Ростовский юридический институт Министерства внутренних дел Российской Федерации, 2010. – ISSN 1817-7093. 2010. — № 6, с. 35-40
	Рассолова, Т.М. Гражданское право. – М.: «Юнити», 2015. – 847с.
	Сергеев, А.П. Гражданское право. В 3 тт. Т. 2.. – М.: «Велби», 2014. – 1008с.
	Сорокина, С.Я. Раздел жилого помещения как основание изменения договора социального найма // Вестник Омского университета. Серия: Право. – Омск: Издательство Омский государственный университет им. Ф.М. Достоевского, 2009. – ISSN 1990-5173. 2009. — № 4, с. 138-141
	Цомартова, Ф.В. Международно-правовые стандарты в области расторжения договора найма жилья и выселения // Журнал российского права. – М.: «Норма», 2010. – ISSN 1605-6590. 2010. — № 9, с. 106-113
	Шлюндт, Н.Ю. Определение сущности договора аренды (имущественного найма) как правового явления // Успехи современного естествознания. – Ставрополь: Издательство Издательский Дом «Академия Естествознания», 2014. – ISSN 1681-7494. 2014. — № 7, с. 61-63

В процессе проживания на условиях найма наниматели обязаны соблюдать не только условия договора, но и прямые требования законодательства. При существенном нарушении порядка использования жилого помещения может последовать досрочное расторжение договора и принудительное выселение.

Можно сформулировать основные обязанности нанимателей, которые зафиксированы в Гражданском кодексе РФ:

• использование объекта недвижимости только по прямому назначению, т.е. для проживания граждан;
• обеспечивать надлежащее состояние переданного в наем помещения;
• своевременное исполнение обязанности по внесению платы за пользование жилым помещением.

Порядок составления формы договора

От составления документа зависит то, насколько безопасным и удобным будет дальнейшее сотрудничество. Юридически грамотный договор призван защитить стороны от необоснованных обвинений или ущемления прав.

К обязательным реквизитам типового документа относят следующие пункты:

• Точная информация о сторонах сделки: их имена, прописку, сведения из паспорта.
• Данные о лицах, которые будут использовать жилье совместно с нанимателем.
• Описание передаваемого объекта, его основные параметры (площадь, место расположения, этаж, число снятых комнат).
• Информация о состоянии недвижимости при заключении договора.
• Дата подписания и период действия аренды. При краткосрочном найме период действия ограничен неполным календарным годом (до 364 дней). Большинство соглашений подписывается на 11 месяцев.
• Величина платежа и варианты передачи средств.
• Указание ответственных за оплату расходов на коммунальные услуги.
• Права и обязанности (любая информация, устанавливающая порядок использования жилья, его технического обслуживания и т.д.)
• Основания для расторжения.
• Штрафы и порядок компенсации за испорченное в процессе эксплуатации имущество.
• Подписи владельца и нанимателя.

Особенности договора коммерческого найма

В Российском законодательстве договор коммерческого найма отличается от схожего договора аренды жилья. Главное отличие заключается в процессе в том, что он не подлежит обязательной государственной регистрации. Причины, по которым законодатель допустил такое послабление частным собственникам до конца не ясны. Это допускает возможность ухода от налогообложения в подавляющем большинстве случаев. Физические лица могут частным порядком, в устной форме договорится о сдаче квартиры/комнаты/дома внаем. При этом не ставить в известность о заключенном договоре фискальные органы (налоговую инспекцию). Этим до сих пор пользуются владельцы излишков жилой площади, успешно уходя от налогов и получая регулярную ренту.

Для обоих участников договора при формальном заключении договора найма существует ряд преимуществ:

• Значительное снижение стоимости, так как собственнику не приходится платить налог с дохода, получаемого от сдачи внаем недвижимости;
• Наниматель имеет возможность не афишировать свои персональные данные. Иными словами, нанять жилое помещение на срок до 1 года можно не предоставляя документы удостоверяющие личность нанимателя.

Велик риск таких договоров:

• Стороны несут риск причинения вреда нанимаемому имуществу. В большей степени это относится к собственнику. Но и наниматель рискует вероятностью расторжения договора в любое время, без объяснения причин. В залоге у собственника при этом может остаться движимое имущество нанимателя. Доказать факт существования договорных отношений при бездокументарной форме заключения коммерческого договора найма жилого помещения бывает сложно.
• Проживающий в съемном квартире не имеет возможности зарегистрироваться по месту жительства. Тем самым он нарушает установленный порядок паспортного учета. Это влечет административную ответственность в виде штрафа.
• Кроме административного штрафа, наниматель лишен возможности получать социальное обеспечение по месту проживания: медицинское, пенсионное, страховое. Дети не могут быть устроены в дошкольные или учебные заведения.

Данный вид имущественных отношений не допускает приватизации жилья. Это оказывает существенное влияние на позиции очередников, которые предпочитают иметь возможность приватизировать недвижимость, согласно установленным законодательством нормативам.

Отмена приватизации здесь опирается на резолютивную основу, которая отражает приватизацию юридическим аспектом Жилищного законодательства, на которое опирается Закон о приватизации (см. Можно ли приватизировать служебное жилье).

Так как правоотношения данного прецедента регулируются Гражданским кодексом, сделка опирается на основания, аналогичные отношениям аренды, что не предусматривает переход недвижимости в собственность.

Гражданское законодательство предусматривает допустимость выкупа. Но таковой должен быть санкционирован собственником недвижимости, которым является государство или муниципалитет. В настоящее время не существует законодательных норм, которые несут резолюции по требованию выкупа или запрету на него.

Внимание!По усмотрению законодателя, в фонде которого находится помещение, решается вопрос с выкупом. На основании административных актов и положений допускается разрешение выкупа или запрет на него. Эти условия требуется внести отдельным пунктом (см. Особенности правовой процедуры «аренда квартиры с последующим выкупом»).

Похожие записи:

• Соседи шумят: как себя вести и что делать
• Как вырастут пенсии с 1 апреля: кому и на сколько повысят выплаты
• Какие выплаты положены при рождении третьего ребенка