Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с квартирами по доверенности: как проверить, что всё чисто». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
В каких случаях прекращается действие доверенности
Документ может утратить силу при наступлении следующих обстоятельств:
- Отказ доверенного лица выполнять обязательства по доверенности (например, из-за невозможности выполнения указанных в документе действий, в случае отсутствия нужных документов и невозможности их получить и т.д.);
- Отмена документа (доверитель вправе сделать это в любой момент без объяснения причин, известив об аннулировании документа доверенное лицо);
- Утрата дееспособности, факт которой установлен через суд;
- Истечение срока действия документа (по окончании срока, установленного составителем, данный документ утрачивает свою силу);
- Смерть доверителя либо доверенного лица;
- Полное исполнение указанных в документе обязательств.
Выделим основные моменты:
- Если собственник не может или не хочет самостоятельно заниматься продажей доли, он может передать полномочия другому лицу. Для этого оформляется доверенность.
- Документ будет признан действительным только в случае, если он оформлен на официальном бланке и заверен нотариусом.
- Реквизиты доверенности вносятся в электронную базу. Через нее можно проверить подлинность документа.
- По желанию доверителя или при наступлении особых обстоятельств доверенность может быть признана недействительной.
- Гражданин в любой момент по заявлению может отменить документ.
Расторжение договора: основания, порядок
Договор в судебном порядке можно расторгнуть по нескольким причинам:
- Арендатор нарушил сроки оплаты за аренду: шесть месяцев при длительных сроках аренды, при коротких сроках – невнесение платы более двух раз по истечении срока платежа.
- Арендатор или лица, за которых он отвечает, испортили имущество арендодателя (суд может предоставить срок на год, чтобы все повреждения были устранены, либо договор расторгается).
- Арендатор отказывается оплачивать коммунальные платежи.
- Арендатор ведет себя аморально.
- Сторона не соблюдает условия, прописанные в договоре.
- Помещение непригодно для жизни.
- Арендатор, либо лица, за которых он отвечает, используют комнату не по назначению и нарушают права других жильцов по пользованию помещениями.
Почему «генеральная» и какие она дает права?
Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.
Типовые доверенности на недвижимость:
- генеральные доверенности на приобретение недвижимости;
- генеральная доверенность без права продажи недвижимости;
- генеральная доверенность на ипотечную квартиру;
- генеральная доверенность на приватизацию квартиры;
- генеральная доверенность на переоформление квартиры.
Генеральная доверенность на недвижимость дает следующие права:
- Распоряжаться имуществом любым способом, в том числе проводить сделки купли-продажи в интересах владельца (для чего, собственно, она и оформляется).
- Решать от имени владельца любые вопросы, связанные с оформлением документов по этому объекту (в том числе связанных с технической паспортизацией, кадастром и т.п.)
- Генеральная доверенность на квартиру дает право оформлять правоустанавливающие документы и проводить операции по регистрации имущественных прав после завершения сделки.
- Выполнять прочие необходимые правовые действия.
На практике разовые и специальные доверенности могут применяться только для подготовки документов и выполнения прочих подготовительных работ, в то время как подписание договора купли-продажи квартиры или дома от имени владельца может выполняться только по генеральной доверенности.
Риски купли-продажи квартиры по генеральной доверенности
Продажа и покупка квартиры по генеральной доверенности сопряжена с рисками. Чем грамотнее оформлено представительство, тем они меньше.
Риски негативных последствий для покупателя:
- У продавца есть право аннулировать доверенность в одностороннем порядке. Извещение другой стороны и доверенного лица необязательно.
- Сделка может быть приостановлена даже после передачи покупателем денег. Если для расчетов используется банковская ячейка или услуга депозита нотариуса, рисков нет.
- Оспаривание дееспособности продавца, который выдал генеральную доверенность. Например, когда собственники в преклонном возрасте.
Риски для продавцов:
- Есть вероятность, что доверенное лицо не передаст средства продавцу или перечислит их не в полном объеме обман, кража, мошенничество
- Риск оспаривания сделки другими собственниками, наследниками, которые докажут, что не знали о намерении продавца или согласие от них было получено незаконно.
- Риск несоответствия реальной стоимости и стоимости квартиры по договору. Доверенное лицо может присвоить часть «скрытых денег».
Заверенная нотариусом генеральная доверенность для покупки и продажи квартиры минимизирует эти риски. Безопасный вариант – разовая доверенность на конкретный срок, без права передоверия и без права распоряжения посредником средствами от продажи.
Как составить доверенность на дарение доли квартиры
Речь идет не о двусторонней, а об односторонней сделке, когда собственник передает некоему лицу свои полномочия на совершение каких-либо юридических действий. Такой документ составляется в письменной форме. По законодательству, согласия доверенного лица здесь не нужно, хотя нотариусы иногда проверяют, уведомили ли этого человека о передаваемых ему полномочиях.
Перед тем, как приступить к составлению бумаги, следует определиться с видом доверенности. Существует три вида такого документа:
- Разовая, которая применяется для одного действия и утрачивает свою силу после его выполнения (к примеру, полномочия на передачу документов в Росреестр или на подачу заявки в МФЦ);
- Специальная, когда обладатель нотариального полномочия вправе совершать несколько однотипных действий: например, собирать документы в разных государственных органах;
- Генеральная, в случае с которой выдается полномочие на совершение неограниченных действий в ситуации сделки с жилым имуществом (представитель может дарить и обменивать долю жилья, оформлять ее для наследства и пр.
Судебная практика: признание доверенности на дарение недействительной
Гражданка Брылева А.Н. обратилась в Нагатинский районный суд г. Москвы с иском к гражданке Матюниной И.В. Женщина просила признать недействительными доверенность на имя Стоцкой Л.Ю. от 30.05.2012 г., договор дарения квартиры, заключенный 31.05.2012 г. между ответчицей Матюниной И.В. и Стоцкой Л.Ю., которая действовала от имени истицы.Заявитель потребовала применить последствия недействительности сделки.
В обоснование требований госпожа Брылева А.Н. сообщила, что в 2012 г. именно с помощью гражданки Стоцкой Л.Ю. она приватизировала квартиру, в которой заявитель зарегистрирована и проживает по сей день.
Уже после завершения приватизации в квартиру была также зарегистрирована племянница истицы — ответчица Матюнина И.В. И вот в 2013 году истец случайно узнает, что собственником ее квартиры официально является ответчица на основании договора дарения, который был заключен 31.05.2012 г. от имени истицы Стоцкой Л.Ю., действовавшей по доверенности от 30.05.2012 г.
Однако такое полномочие истец никогда не выдавала и утверждает, что подпись в доверенности — не ее. Брылева А.Н. просила признать вышеупомянутые доверенность и договор дарения недействительными в силу ничтожности, так как эти сделки были совершены в отсутствие ее волеизъявления на отчуждение квартиры в пользу Матюниной И.В.
Дарение квартиры близкому родственнику: налоги
По общему правилу налогового законодательства в случае получения физическим лицом в дар какого-либо имущества или денег, за исключением случаев, указанных в Налоговом кодексе России, государство рассматривает подаренное имущество или деньги в качестве дохода, который подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 Налогового кодекса России («Налог на доходы физических лиц»).
Однако в силу нормы, приведенной в абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом России (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
Что такое доверенность на квартиру с правом распоряжения?
Доверенность на право пользования квартирой оформляется доверителем (собственником) на поверенного. В дальнейшем тот может пользоваться недвижимостью по своему усмотрению, но с учетом мнения владельца и положений доверенности: там будет указано, какие действия можно предпринимать, а какие – нет.
Для оформления доверенности без права отчуждения важны несколько условий:
- Совершеннолетний возраст доверителя и поверенного, дееспособность. Если одной из сторон от 14 до 18 лет, документ составляется с согласия родителей. От имени малолетних детей до 14 лет представители могут действовать самостоятельно.
- Право собственности на недвижимость, на распоряжение которой оформляется доверенность.
Можно ли отменить доверенность
Доверитель имеет право прекратить действие доверенности в любой момент, даже если у нее есть сроки. Для этого достаточно обратиться к любому нотариусу города, входящему в палату, написать заявление об отзыве и оплатить стоимость услуг специалиста.
Нотариус внесет изменения в единый электронный реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты. Уведомление уполномоченного о прекращении действия доверенности происходит автоматически в течение суток после внесения изменений в реестр. Никаких дополнительных действий от доверителя не потребуется. Однако рекомендуется все же сообщить третьим лицам, участвующим в сделке, об отзыве доверенности.
Следует отметить, что электронный реестр доверенностей — открытый веб-ресурс, которым может воспользоваться любой гражданин с целью установления сведений о доверенности. Там можно узнать, действительна ли доверенность и какой у нее срок действия.
Виды доверенностей на управление квартирой
В зависимости от того, для чего оформляется документ, он подразделяется на три вида:
- разовая доверенность. Выдается для заключения одного соглашения или совершения одного действия, касающегося конкретной недвижимости, доверенным лицом;
- специальная доверенность. Предоставляет право доверенному лицу заключать конкретную разновидность соглашений или предпринимать иные действия, которые касаются конкретной квартиры. Доверенность выдается на определенный временной отрезок;
- генеральная доверенность. Является особой разновидностью, позволяющей поверенному заключать широкий спектр различных соглашений или осуществлять ряд действий, который касается недвижимости доверителя. Такой вид доверенности выдается на определенный срок.
На какой срок выдается генеральная доверенность
Закон не предусматривает требований к минимальному и максимальному срокам действия документа. Ранее действовавшее ограничение срока доверенности в 3 года было отменено еще в 2013 году законом «О внесении изменений. » от 07.05.2013 № 100-ФЗ.
Оформляя доверенность, указывать срок действия документа необязательно. Если он не указан, доверенность будет действовать ровно 1 год с даты выдачи. Если прямо указать иной срок — больший или меньший, то доверенность будет действовать до момента наступления этого срока.
Важным требованием к доверенности является необходимость указания в ней даты составления. В противном случае документ признается ничтожными не влечет никаких юридических последствий. Указание даты позволяет определить начало действия доверенности.
Наша ситуация не несла стандартных рисков. В семье близкие отношения, обман со стороны тёти или свекрови исключён. Список волнующих вопросов сузился до трёх пунктов:
Сделка между родственниками с одинаковой фамилией
Тётя мужа вписала в доверенность Ф. И. О. покупателя — моего мужа. Ей показалось, что такой ход упростит процесс оформления.
Но вместо этого документ получился нестандартным и ограниченным: купить квартиру мог только муж. Получалось, что все участники сделки с одной фамилией, из чего чётко видно, что они родственники.
Однако регистратор пропустила доверенность, ведь она пробилась в реестре Нотариальной палаты. Для нас отсутствие заморочек — плюс, но и для мошенников тоже. Поэтому проверьте вменяемость и дееспособность продавца самостоятельно, ведь Росреестр ничего не гарантирует.
Ограничение лиц, которые могут купить квартиру
Наша доверенность вылилась в целую проблему. Мы планировали, что покупать квартиру буду я: супруг улетал в командировку и не мог заниматься сделкой. В итоге ему пришлось остаться, мы потеряли время и деньги. Поэтому если продавец оформляет доверенность под вашу сделку, вы знакомы с ним или представителем лично, обговорите ограничение доверенности заранее. Это спасёт ваши планы: при непредвиденных обстоятельствах документы сможет оформить любой член семьи.
Положительных сторон ограничение лиц для покупки не имеет. Если собственник захочет продать квартиру кому-то другому, он отзовёт доверенность и выпишет новую.
Кроме того, тетя вписала Ф. И. О. моего мужа без паспортных данных. Я делала запросы в МФЦ и Росреестр, чтобы выяснить, будет ли такая доверенность действительна. Оказалось, проблем нет: документ имеет юридическую силу независимо от того, прописан ли покупатель и какие данные о нём указаны.
Подача документов на признание ранее возникшего права
Сведения о нашей квартире отсутствовали в ЕГРП: собственница приобретала её в 1997 году, когда сделки регистрировали в БТИ и не присваивали недвижимости кадастровый номер. Если представитель по доверенности наделён правом совершать любые регистрационные действия, проблем для тех, кто покупает жильё со старыми документами (до 1997 года) не будет.
В этом случае необходимо подать на регистрацию два пакета документов одновременно:
Когда зарегистрируют первый пакет, квартире присвоят кадастровый номер и внесут его в реестр ЕГРП. После этого возможно продолжение регистрации права в обычном порядке.
Как оформить генеральную доверенность
- Подготовьте документы. Обязательно нужны паспорта доверенного и поверенного (копия паспорта, если поверенный отсутствует, для иностранца — нотариально заверенный перевод паспортных данных). Документы на недвижимость или автомобиль, если доверенность предполагает действия с ними.
- Придите к нотариусу и составьте текст доверенности. Обозначьте, какие именно права вы собираетесь передать. Не бойтесь уточнять у специалистов, если вам что-то непонятно. Можете также ограничить доверенность, например запретить выполнять сделки на какую-то сумму.
- Внимательно проверьте данные, после того как нотариус подготовит черновик доверенности.
- Дождитесь, пока доверенность распечатают на специальной форме, поставьте подпись.
Адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова поясняет, что такое доверенность с точки зрения закона.
— Доверенностью признается письменное уполномочие одного лица — доверителя — для представительства от его имени, выдаваемое им другому лицу — поверенному. Действия по доверенности считаются совершенными как бы самим доверителем, для поверенного никаких правовых последствий не возникает, он, фактически, лишь инструмент для осуществления прав, которыми обладает доверитель.
Юрист отмечает, что с юридической точки зрения выдача доверенности — один из видов односторонних сделок, так как для ее совершения достаточно волеизъявления представляемого, после чего у представителя возникает определенный в доверенности объем полномочий, но само по себе наличие у представителя полномочий не обязывает его осуществлять представительские функции, и он вправе бездействовать. Поэтому обычно между представителем и представляемым заключается дополнительно договор поручения, где оговариваются условия выполнения поручения. Допускается выдача доверенности от имени нескольких лиц или нескольким лицам, то есть на той и другой стороне может быть множественность лиц. Объем полномочий может быть, как широким, так и весьма ограниченным.
В зависимости от этого доверенности подразделяются на три вида:
- общая;
- специальная;
- разовая.
Доверенность на распоряжение имуществом физического лица
Доверенность на распоряжение имуществом. Доверенность на распоряжение имуществом используется для доверия задач связанных с куплей-продажей недвижимого имущества — квартиры , земельного участка , жилого дома , но также возможна выдача доверенности на распоряжение движимым имуществом — машиной, автомобилем.
Доверенность такого типа позволяет лицу, на которое она оформлена, осуществлять продажу, дарение, передоверие если такое предусмотрено и другие виды действий с доверенным к распоряжению имуществом.
Доверенность на распоряжение имуществом обязательно заверяется у нотариуса, который с одной стороны, потребует наличия право устанавливающих документов, документов удостоверяющих личности лиц указанных в доверенности, а при необходимости, дополнительных справок и заявлений, а с другой стороны, тщательно изучит представленные документы и удостоверится в том, что стороны понимают какие действия с имуществом предусмотрены доверенностью. В зависимости от того на какой тип имущества выдается доверенность и каковы условия доверения, нотариус может потребовать свидетельство о регистрации транспортного средства если это доверенность на авто , разрешение банка на удостоверение или справку о погашении кредита, если имущество находится в кредите. Если вам необходимо оформить доверенность на распоряжение имуществом так, чтобы это было безопасно для вас и вашего имущества, обращайтесь к нотариусу Майдыбура Оксана Васильевна.