Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация договора аренды недвижимости в Росреестре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подходя к этапу подписания бессрочного договора аренды, сторонам необходимо обсудить и прийти к единому мнению по всем важным вопросам: сюда входят размер арендной платы, кто и когда оплачивает коммунальные услуги, количество визитов собственника в месяц и многое другое. Если эти вопросы улажены, их нужно зафиксировать в договоре аренды. Чтобы документ обладал юридической силой, в нём должна быть указана следующая информация о сторонах и предмете сделки.
Что должно быть в бессрочном договоре аренды
- Персональные данные сторон сделки: ФИО собственника и нанимателя, паспортные данные, их адреса и контакты для связи.
- Описание недвижимости: характеристики арендуемого объекта недвижимости, включая адрес, площадь, количество комнат и другие данные.
- Условия оплаты: информация об условиях внесения арендной платы, включая дату, частоту и способы.
- Срок действия договора: бессрочный договор аренды должен соответствовать своему названию, поэтому в нём не будет прописано никаких точных дат. Только формулировка используется вот такая:«на неопределённый срок».
- Обязанности сторон: перечень обязательств арендодателя и арендатора, включая обслуживание и ремонт недвижимости, уплату налогов и прочее.
- Ответственность сторон: здесь можно указать штрафы за нарушение условий договора. Например, за просрочку оплаты.
- Порядок расторжения договора: информация о порядке завершения арендных отношений, включая срок для уведомления второй стороны и разрешённые способы уведомления. По закону, вторую сторону нужно предупредить за 3 месяца, но в договоре можно поставить любой удобный и согласованный срок.
- Реквизиты и подписи сторон.
Дополнительные документы, необходимые для регистрации
В основной пакет документов, необходимых для регистрации договора аренды не входит разрешение уполномоченного органа о проведении крупной сделки. Такой документ актуален для тех компаний-заявителей, у которых годовая арендная ставка составляет более 25-ти% бухгалтерского баланса. То есть те компании, сумма договора которых превышает 25% от стоимости имущества организации.
- для заявителей, годовая арендная ставка которых составляет более чем 25% от бухгалтерского баланса. Иными словами, если сумма сделки превышает 25% от стоимости всего имущества компании. При этом для таких компаний выделяют следующее:
- арендодатель, который сдает в аренду нежилое помещение не должен предоставлять решение о проведении крупной сделки, это возможно, так как в этом случае аренда его имущества не является отчуждением;
- арендатору для заключения договора аренды необходимо предоставить протокол заседания кворума о согласии на проведение крупной сделки. Такой протокол должен содержать 100% голосов, участвующих в заседании. При отсутствии хотя бы одной сотой части голосов, сделка не может быть одобрена.
Решение сложных задач
Если одна из сторон отказывается регистрировать договор аренды, допустимо исполнение требований действующего законодательства по стандартной схеме рассмотрения дела в судебных инстанциях. Необходимо точно рассчитывать срок действия соглашения. Чтобы исключить обязательную процедуру, применяют предварительное соглашение с обязательствами о заключении контракта в будущем. Следует помнить, что субаренда оформляется на общих основаниях.
При найме части помещения возникают правовые коллизии, так как в кадастре указана только одна запись на определенный объект недвижимости. В такой ситуации необходимо сперва оформить учет арендуемых помещений по стандартному алгоритму:
- изготовить технический план отдельного помещения;
- поставить помещение на кадастровый учет;
- зарегистрировать аренду.
Договор аренды нежилых помещений регистрируют, только если здание сдано в эксплуатацию официально.
Орган регистрации недвижимости
Регистрацией договоров, заключенных в отношении недвижимости, занимается Росреестр. Только эта инстанция может узаконить подобные долгосрочные сделки. В полномочия госоргана входит ведение единой федеральной базы данных ЕГРН.
Росреестр — это орган исполнительной власти с территориальными подразделениями в каждом населенном пункте. Именно они на местах занимаются выполнением задач, возложенных на госорган.
У работников инстанции работы много, поэтому принимаются меры, чтобы разгрузить их. Основным посредником выступает МФЦ. Учреждение берет на себя взаимодействие с населением. В инстанцию следует обращаться, если гражданин, например, планирует получить объект недвижимости в аренду на срок более года, переоформить недвижимое имущество и т. д. МФЦ работает по принципу единого окна. Гражданину не придется посещать большое количество инстанций, чтобы воспользоваться интересующей услугой. Представители организации проверят пакет документов. Если бумаги подготовлены корректно, их примут к рассмотрению.
Нюансы при регистрации
Особого внимания заслуживает позиция судов РФ в отношении незарегистрированных договоров. В п. 14 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 17.11.2011 № 73 говорится, что само по себе отсутствие обращения в Росреестр еще не говорит о том, что между сторонами отсутствовали правоотношения. Сложность состоит в том, что права арендатора в рамках такого договора не могут быть противопоставлены третьим лицам. Это значит, что в процессе судебного разбирательства, в котором задействованы только участники сделки, положения соглашения могут быть учтены.
Однако если речь идет о взаимодействии с третьими лицами в рамках такого документа, доказать свою правоту не получится. Так, нельзя учитывать расходы, понесенные на аренду в рамках незарегистрированного соглашения, для уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. Представители ФНС не принимают во внимание претензии гражданина. Кроме того, арендатор не имеет преимущественного права на продление срока действия договора аренды.
Куда обращаться за регистрацией договора
На регистрацию договор между физическими лицами подают две стороны сделки в ближайшее отделение МФЦ или в электронном виде через официальный портал Росреестра, если у обоих участников есть электронная подпись. Сделать это надо в последующие 30 дней с момента подписания данного соглашения.
Порядок регистрации отводит на проверку и внесение изменений 7 рабочих дней. После её завершения участники сделки получают документ с печатью регистрирующего органа и свежую выписку из ЕГРН с внесёнными ограничениями прав на объект договора.
В дальнейшем любое изменение первоначальных условий регистрируется в ЕГРН. Будь то увеличение арендной платы или замена одного из участников сделки. Расторгнуть зарегистрированный документ наймодатель сможет, только подав заявление в судебную инстанцию (ст.687 ГК РФ). Наниматель имеет право разорвать договор в любое время, если он письменно уведомил об этом заинтересованную сторону за три месяца до этого.
Как готовится регистрация договора аренды нежилого помещения
Чтобы зарегистрировать договор аренды в Росреесте нужно подать целый пакет документов, о котором мы подробно напишем ниже. Сделать это может как один из участников сделки (собственник помещения или будущий арендатор), так и доверенное лицо или специализирующаяся на регистрации фирма. Главное, чтобы все было правильно оформлено и регистрация права аренды прошла успешно.
Однако, чтобы регистрация договоров аренды помещений прошла удачно, нужно с первых этапов подготовки сделки очень внимательно относиться к различным деталям: к выбору помещения, условиям аренды, документам о собственности и самому собственнику, насколько возможен диалог и т. д. То есть подготовительный этап сделки очень важен и касается он любых объектов и дорогих, и не очень. Ведь в любом случае вам предстоят расходы не только на аренду, то и на регистрацию, оформление документов и т.д.
Лучше всего также привлекать специалистов к оформлению документов, проведению сделки. Это могут быть как юристы, регистраторы, так и грамотные риелторы. Кстати, если регистрация договора аренды нежилого помещения проводится с участием кредитных средств, то есть в сделке участвует банк, то это будет дополнительная достаточно надежная проверка всего пакета документов: на помещение, договоров и т. д.
Ведь банки всегда заинтересованы в успехе сделки, поэтому привлекают своих юристов к данным процедурам. А для арендаторов и арендодателей это также будет большим плюсом и возможно даже экономией средств на юристов. Главное тут учесть все нюансы кредита, чтобы в дальнейшем также успешно пользоваться помещением.
Кроме того в оформлении сделки может участвовать нотариус, что может дать некоторые плюсы, например, в этом случае нотариус сам сможет подать заявление на регистрацию права аренды в Управлении ФРС.
Регистрация договора аренды помещения. Новые правила в 2021 году
В основной пакет документов, необходимых для регистрации договора аренды не входит разрешение уполномоченного органа о проведении крупной сделки. Такой документ актуален для тех компаний-заявителей, у которых годовая арендная ставка составляет более 25-ти% бухгалтерского баланса. То есть те компании, сумма договора которых превышает 25% от стоимости имущества организации.
- для заявителей, годовая арендная ставка которых составляет более чем 25% от бухгалтерского баланса. Иными словами, если сумма сделки превышает 25% от стоимости всего имущества компании. При этом для таких компаний выделяют следующее:
- арендодатель, который сдает в аренду нежилое помещение не должен предоставлять решение о проведении крупной сделки, это возможно, так как в этом случае аренда его имущества не является отчуждением;
- арендатору для заключения договора аренды необходимо предоставить протокол заседания кворума о согласии на проведение крупной сделки. Такой протокол должен содержать 100% голосов, участвующих в заседании. При отсутствии хотя бы одной сотой части голосов, сделка не может быть одобрена.
Обычно обязанность по регистрации договора аренды прописывают в самом документе и закрепляют за одной из сторон. Не имеет значение, кто конкретно обращается за регистрацией, чаще заявителем является арендатор. Но, когда арендное соглашение заключается, например, между юридическим лицом и физическим лицом, целесообразнее конечно выступить в роли заявителя тому, у кого госпошлина будет ниже. При уплате госпошлины действует только одно требование, оплачивает ее та сторона, которая является заявителем.
Статьей 333.35 НК РФ предусмотрены некоторые льготы по уплате госпошлины за регистрацию договора аренды. Например, от уплаты госпошлины освобождаются казенные предприятия, но только в тех случаях, если они используют слова «Россия» и «Российская Федерация»
Льгота по уплате такого рода пошлины предоставляется только тем лица, которые признаются малоимущими. При этом, на основании ЖК РФ, малоимущими признаются те лица, которые состоят на учете по улучшению жилищных условий, а доход на 1-го члена семьи меньше либо равен прожиточному минимуму конкретного региона.
Может ли начало срока передачи нежилого помещения по договору аренды не совпадать с датой его государственной регистрации и с какого момента в этом случае следует начислять арендную плату? На вопрос отвечают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Руслан Габбасов и Аркадий Серков.
Организация-арендодатель заключила долгосрочный договор аренды нежилого помещения. По условиям договора аренды нежилое помещение должно быть передано арендатору в течение трех дней с даты государственной регистрации договора. Договор прошел государственную регистрацию 02.10.2012. Можно ли передать помещение арендатору (составить и подписать акт приема-передачи) 04.10.2012 и с какой даты в этом случае следует начислять арендную плату: с даты государственной регистрации договора аренды или с даты передачи помещения по акту приема-передачи? Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений, заключенным на срок не менее одного года (смотрите информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
По смыслу п. 3 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок.
Таким образом, срок передачи помещения арендатору определяется условиями договора аренды, согласованными по усмотрению сторон, и, соответственно, может не совпадать с датой его государственной регистрации. Однако до даты государственной регистрации договора у арендодателя по закону не возникает обусловленной договором обязанности передать помещение.
Согласно правилам ст. 190 ГК РФ срок, установленный сделкой, определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В связи с этим следует учитывать, что в соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченных ими лиц. То есть регистрация носит заявительный характер, а потому зависит от воли упомянутых лиц, поэтому государственная регистрация права собственности на помещение не является событием, которое должно неизбежно наступить.
Соответственно, в рассматриваемой ситуации условие о сроке передачи нежилого помещения должно считаться несогласованным, а потому в силу п. 3 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору помещение в разумный срок.
В соответствии с нормами ст.ст. 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора — во внесении платежей за пользование этим имуществом. Договор аренды, таким образом, является возмездным, арендная плата подлежит уплате за предоставленный эквивалент — возможность владеть и пользоваться (пользоваться) чужим имуществом.
Следовательно, начислять арендную плату можно только с момента фактической передачи имущества арендатору (смотрите п. 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, доведенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66; постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2012 N 17АП-14337/11).
Далее следует решить каким образом вы будете осуществлять регистрацию договора аренды. Это зависит от наличия у вас времени, денежных средств, специальных знаний в области права.
Важно, что сторонам по договору необходимо четко решить – кто из них будет заниматься данной процедурой.
В случае, если будут сформированы, поданы заявления и соответствующие пакеты документов обеими сторонами, то в итоге регистрация будет проводиться по более раннему заявлению. Второе заявление будет возвращено. Для предупреждения таких противоречий, вам необходимо заранее определиться с тем, кто будет заниматься регистрацией договора.
Данный способ освобождает вас от необходимости личного посещения государственных органов, а в случае, если вашим представителем является квалифицированный юрист — от составления всех необходимых документов и последующего оформления договора аренды.
Представителями могут быть:
- Работники вашей организации (при наличии соответствующих полномочий);
- Представители по доверенности не из вашей организации — юридические компании или юристы частной практики (их полномочия удостоверяются доверенностью).
В случае, когда на стороне арендатора находится несколько лиц (например, аренда одного помещения, разделенного на множество мелких объектов аренды), то правом подачи заявления для регистрации договора аренды обладают все лица.
Регистрация в Росреестре договора аренды
3.7. Обеспечивать сохранность арендуемых помещений, приборов и систем отопления, электрических сетей, вентиляционного, противопожарного оборудования и иного имущества в арендуемом помещении от разрушений, повреждений и хищений. В случае возникновения ущерба при отсутствии вины Арендатора и Арендодателя ответственность за него несут виновные третьи лица либо, если таковые не установлены, понесенные при этом расходы возлагаются на каждую из сторон поровну. Иметь в арендуемом помещении и содержать в исправном состоянии противопожарное оборудование в соответствии с требованиями противопожарной службы.
6.4. При досрочном расторжении договора, как по обоюдному согласию сторон, так и по требованию Арендодателя или Арендатора, арендная плата вносится Арендатором за фактическое использование арендуемого помещения.
Коммерческие и производственные нежилые площади сегодня отличаются высокой стоимостью, поэтому приобретение их в собственность – достаточно сложный вопрос. Выходом может стать временное пользование. Одним из ключевых аспектов в таких договоренностях выступает срок договора аренды нежилого помещения, особенности которого мы рассмотрим ниже в материале.
Указанный вид контрактов заключается на время до одного года. В тексте указывается период времени, в течение которого действует договоренность, по истечении которого контракт прекращается и арендатор выезжает из нежилой недвижимости.
В тех случаях, если в Росреестр обращаются сразу две стороны, сумма госпошлины не меняется, при этом оплачивают и арендодатель и арендополучатель. Пошлину можно разделить только в том случае, если заявитель представлен несколькими лицами, физическими или юридическими.
- если на регистрацию обращается одна сторона, сумма госпошлины будет составлять 2000 рублей для граждан и 22000 рублей для предприятия;
- при обращении в службу Росреестра обеих сторон, указанный размер пошлины будет делить пропорционально количеству участников;
- если договор оформлен между предприятием и гражданином, указанные суммы пошлин также делятся пропорционально составу участников с каждой стороны.
Также обратить особое внимание надо на правила, регламентирующие деятельность всех магазинов. Это касается режима их работы, времени завоза товара и его выгрузки. Подписывая договор, арендатор соглашается и на все эти условия тоже. Не стоит забывать и то, что собственник может менять указанные пункты в одностороннем порядке.
Также нужно обязательно знать о тех условиях, включение которых в соглашение делает его недействительным или ничтожным. Так, категорически запрещается указывать возможность изменять месячную плату больше чем один раз в году.
Необходимые документы
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации, довольно внушительный. Процедура обязательной регистрации осуществляется на основании следующих бумаг:
- Письменное заявление о желании сторон зарегистрировать аренду нежилого помещения. Образец заполнения можно уточнить по месту обращения.
- Арендный договор, подписанный заинтересованными лицами. Обратите внимание, что здесь чётко прописываются технические характеристики помещения и его целевое предназначение. Договор подаётся на рассмотрение в трёх экземплярах. После регистрации по экземпляру получают участники сделки, и одна копия остаётся в Росреестре.
- Кадастровый паспорт строения (оригинал ксерокопия).
- Квитанция об уплаченной госпошлине.
- Документы, удостоверяющие личность заявителей. Если соглашение об аренде нежилого помещения заключают физические лица, потребуются гражданские паспорта. Если один из участников является индивидуальным предпринимателем, прилагается документ, подтверждающий статус. Для юридических лиц нужны учредительные документы организации.
Государственный регистратор вправе отказать или приостановить регистрацию временных прав на недвижимость в случае, если у него возникли какие-либо сомнения по предоставленным документам. Он обязан указать на ошибки или нехватку документов в письменной форме, для того чтобы осуществить процедуру регистрации.
Если ошибки будут явными или документы будут фальшивыми, в регистрации будет отказано. Если же у заявителя есть возможность предоставить дополнительные основания и устранить ошибки и недочеты, то он может это сделать в указанный срок регистратором.
Распространенными основаниями для отказа в регистрации договора аренды нежилых помещений являются:
- Заявление на регистрацию подает некомпетентное лицо без доверенности;
- Оформление документов не соответствует положенной форме;
- Найдены описки и ошибки в заявлении и документах;
- Не предоставлены подтверждающие документы о праве собственности на передаваемый объект;
- Наличие обременений на передаваемый объект;
- Госпошлина не была оплачена;
- Обе стороны согласовали отказ от сделки;
- Соглашение бессрочное или менее, чем на год.
Для каждого конкретного случая возможны иные причины для отказа. Чаще всего, регистрация приостанавливается в силу того, что проводится проверка данных и документов. В этом случае регистратору могут потребоваться дополнительные документальные подтверждения. Чтобы избежать затягивания сроков регистрации, лучше предварительно заверить соглашение у нотариуса.
Документы для регистрации договора найма жилого помещения
Соглашение о коммерческом найме жилья, заключенное на срок более года, а также договор социального найма в МФЦ могут быть зарегистрированы по любому из перечисленных законом оснований (ст. 51 ФЗ № 218 “О государственной регистрации недвижимости”):
- Совместное заявление сторон – нанимателя и наймодателя.
- Только по заявлению нанимателя.
Важно! Документы о регистрации социального найма должны быть поданы не позднее 1 месяца со дня заключения указанного договора.
Заинтересованному в регистрации найма жилья лицу необходимо представить в МФЦ следующие бумаги:
- Документы, удостоверяющие личности заявителя – основного квартиросъемщика и членов его семьи, вселяющихся в жилье (при соц. найме) либо нанимателя (при коммерческом найме).
- Доверенность представителя наймодателя и его паспорт (при регистрации договора соц. найма по совместному заявлению сторон) либо паспорт наймодателя (если регистрируется возмездное соглашение о найме по совместному заявлению наймодателя и нанимателя), либо паспорт и доверенность представителя наймодателя (если полномочия по регистрации договора коммерческого найма переданы правообладателем жилья иному лицу).
- Документы, подтверждающие права наймодателя на заключение договора, при условии, что наймодатель не является органом гос. власти или органом местного самоуправления.
- Документы, подтверждающие право нанимателя на заключение договора соц. найма (постановление, решение либо распоряжение администрации о предоставлении жилого помещения в социальный наем, либо вступившее в законную силу решение судебного органа).
- Оригиналы соглашения о соц. найме и передаточного акта жилого помещения, подписанные сторонами, либо договор коммерческого найма с актом приема-передачи жилого помещения.
Правовое обоснование:
В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ госрегистрация не требуется, если договор аренды здания (сооружения, помещения) заключен на срок менее года. Соответственно, договор, срок которого составляет один год и более, должен быть зарегистрирован. Таким образом, именно срок действия является определяющим фактором при решении вопроса о необходимости государственной регистрации договора.
Вопросы о том, какой срок установить сторонам в договоре аренды зданий (сооружений, помещений) и какие последствия в части государственной регистрации это повлечет, возникают не только на стадии заключения договора, но и при его продлении, возобновлении и изменении. Это вызвано тем, что в некоторых случаях срок может быть установлен или изменен таким образом, что становится сложно определить его продолжительность и понять, заключен договор на срок менее года или на год и более и нужна ли его государственная регистрация.
Необходимость государственной регистрации возникает:
- при установлении срока заключаемого договора;
- продлении срока действия договора;
- изменении договора в части его срока.
При установлении в договоре аренды здания (сооружения, помещения) срока действия более года сторонам в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ следует для признания договора заключенным обратиться за его государственной регистрацией.
Законом установлено, что за государственной регистрацией договора аренды может обратиться одна из его сторон (абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ)).
Иных особенностей обращения за государственной регистрацией, в том числе срока передачи документов в регистрирующий орган, не предусмотрено, в связи с чем стороны вправе самостоятельно определить порядок обращения (ст. 421 ГК РФ).
Для этого рекомендуется согласовать в договоре следующие условия:
- о возложении на одну из сторон обязанности по представлению в определенный срок в регистрирующий орган договора и комплекта необходимых документов, а также ответственности за ее невыполнение;
- содействии контрагенту в подготовке документов для государственной регистрации.