Как проходит обмен недвижимости?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проходит обмен недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При заключении договора мены нужно учитывать, что каждая сторона имеет право на его отмену в судебном порядке и восстановление первоначального состояния. Основанием для этого может стать наличие скрытых дефектов, которые окажутся обнаруженными уже в процессе эксплуатации. В таком случае, даже при нежелании бывшего владельца той квартиры, в которой будут обнаружены недостатки, сделка может быть отменена по решению суда. В таком случае каждой стороне вернётся та собственность, которой он обладал до подписания договора.

К существенным условиям относят:

1. Предмет: какая конкретно жилплощадь (адрес, технические характеристики) меняется на какой дом (адрес, технические характеристики) и участок (местонахождение, площадь, план). Правоустанавливающие документы на все объекты, кем, когда, где зарегистрированы.
2. Размер доплаты (при наличии), порядок внесения.

Без существенных условий договор не считается заключенным.

Технические характеристики дома и квартиры включают количество комнат, площадь каждой, общую и жилую площадь, инвентарную стоимость по документам БТИ (реквизиты справки), материалы, из которых построены здания, количество этажей, технические паспорта с планами расположения на этаже и земельном участке.

По земельным наделам указываются кадастровые номера, площадь, цель пользования, функциональное назначение, список находящихся на них объектов, нормативную стоимость, прилагаются экспертные оценки, кадастровые карты.

Участники правоотношений в тексте информируют друг друга о имеющихся проблемах в отношении обмениваемых объектов (или их отсутствии):

1. Спорах о собственности, границах участка, претензиях, исках третьих лиц.
2. Сервитутах.
3. Нахождении недвижимости в аренде, залоге, под арестом.

Когда стоит предпочесть договор мены

Виталий Русаков, исходя из 14-летнего опыта работы с недвижимостью в Москве, Подмосковье и за рубежом, советует выбирать договор мены в следующих ситуациях.

1. «Если кто-то один из владельцев или оба имеют в собственности квартиру и (или) дом менее 5 лет. Вам не придётся уплачивать НДФЛ на всю сумму сделки в размере 13%, который грозит при стандартном ДКП (только в случае мены с доплатой вы платите НДФЛ на сумму доплаты, что заметно меньше — прим. автора).
2. Если дом, коттедж или частное домовладение находятся на участке земли, не оформленном в собственность, или есть подозрения, что этот земельный участок неправомерно отчуждён в пользу владельца, то лучше всего оформить договор мены, закрепив в нём условия, что меняется только дом как строение, но без земельного участка.
3. Если у кого-то из участников сделки имеются непогашенные долги (например, ипотечный заём), лучшим вариантом будет договор мены, так как такая сделка защищена от арбитражного и исполнительного производства (при условии, что это единственное жильё — прим. автора). Это предусмотрено ст. 446-й ГПК РФ.

   На единственное жильё взыскания не накладываются в любом случае. Но при ДКП гражданин продаёт квартиру и получает денежные средства — в этот момент суд может наложить арест или взыскание. При договоре мены жильё по сути не меняет своего юридического статуса «единственное жильё» — меняется только его вид, что законодательством не запрещается.

4. Когда есть риски резкого обесценения денег или трудности, связанные с хранением или переводом денежных средств. Договор мены почти идеальный вариант — вы обезопасите сделку от инфляционных и криминальных рисков.
5. Как вариант, можно использовать схему обмена при сделках с зарубежной недвижимостью и объектами на территории РФ. То есть, например, если была необходимость срочно покинуть пределы РФ, то потом, найдя через знакомых или риелторов подходящий вариант, можно поменять московскую квартиру на вполне приличный домик на берегу теплого Андаманского моря».

Преимущества и недостатки обмена квартиры на дом

Процедура обмена квартиры на дом — хоть и не распространенная, но далеко не новая операция на рынке жилья. Причин, чтобы сменить недвижимое имущество у собственников множество — расширение жилой площади, покупка жилья вместе с земельным участком, загородная жизнь и пр. Однако помимо преимуществ, которые будут достигнуты в результате обмена, стоит учитывать и возможные недостатки, поджидающие участников этой сделки.

Преимущества домов перед квартирами	Недостатки частных домовладений
Увеличение жилплощади – одно из ключевых достоинств процедуры. Зачастую в рамках обмена удается приобрести частный дом, который будет намного больше по площади, чем квартира, но при этом это не потребует дополнительных финансовых вложений.	С юридической точки зрения процедура оформления обмена квартиры на дом признается сложной операцией.
Минимальные риски. Если договор заверить нотариально, то все юридические риски сделки по обмену квартиры на дом будут сведены к нулю.	Длительность сделки в случае обмена может быть больше, чем при проведении стандартной купли-продажи.
Приобретение земельного участка. В законе прописано, что если право собственности на дом будут переданы новому владельцу, то он автоматически становится собственником земельного участка, на котором возведено строение. На земельном участке можно построить дополнительные постройки: гараж, баню, пристройку и пр.	Подобрать дом, который будет эквивалентен полностью по параметрам другому имуществу — сложно.
Возможность смены атмосферы. Загородный дом — возможность приватности и конфиденциальности, а также спокойствия повседневной жизни. Собственный коттедж позволяет «нарушать закон тишины» — соседи не будут жаловаться на шум, так как их просто нет.	Лишь часть собственников готова рассмотреть возможность обмена квартиры на дом. В основном собственники продают дом, чтобы на вырученные денежные средства подобрать себе подходящую по параметрам недвижимость.
Экономия средств на обязательные платежи. Собственники домов, например, освобождаются от платежей в фонд капитального ремонта, не оплачивают квитанцию за обслуживание общедомового имущества, что является обязанностью собственников квартир.	Сделку обязательно необходимо регистрировать через нотариуса в том случае, если собственником является несовершеннолетний гражданин, что потребует дополнительных финансовых издержек.

Документы для заключения сделки

Чтобы сотрудники Росреестра зарегистрировали переход права собственности от одного гражданина к другому, необходимо собрать пакет документов. Сделка не будет проведена, если участники обмена квартиры на дом не представят следующие документы:

• заявление участника договора о регистрации перехода права собственности со старого имущества на новое (документ должен быть подан в Росреестр или МФЦ каждой из сторон сделки по каждому из объектов собственности);
• свидетельство о собственности (выдавалось до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, в которых указан собственник недвижимого имущества;
• договор мены;
• согласие органов опеки и попечительства, если собственником помещения числится несовершеннолетний гражданин;
• квитанция об оплате государственной пошлины:
• документы, удостоверяющие личность участников сделки;
• согласие второго супруга на совершение сделки;
• кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположен дом;
• правоустанавливающий документ на землю;
• технический паспорт и кадастровые документы на каждый из объектов недвижимого имущества.

Как обменять квартиру на другую?

В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:

1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).

2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.

3. Собрать пакет документов:

• паспорт,
• правоустанавливающие документы,
• выписку из ЕГРП,
• кадастровый паспорт,
• справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
• справку о составе семьи,
• свидетельство о регистрации или расторжении брака,
• письменное согласие со стороны супруга,
• проект договора,
• квитанцию об оплате госпошлины,
• заявление на регистрацию сделки.

4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

О правах и обязанностях участников

В процессе мены продавец дома или квартиры обязан передать свое имущество. Покупатель дома или квартиры обязан его принять. Каждая из сторон обязывается передать объекты:

1. Освобожденными от прав других лиц.
2. Со всем оборудованием и документами.
3. В соответствии с тем количеством, которое указано в договоре.
4. Объекты должны быть именно те, что указаны в документе.
5. В соответствии с указанным качеством и комплектацией.
6. Наличие ключей, остекленных окон и входных дверей является обязательным.

Какими законами регламентируется?

При сделке мены первая сторона согласно Гражданскому Кодексу – продавец квартиры и покупатель дома с землей под ним, вторая – покупатель квартиры, продавец дома с землей под ним. Поэтому правоотношения регулируются статьями ГК и ЗК РФ.

Впервые в РФ такой тип правоотношений введен указом Президента Б.Ельцина в 1993 году. Ныне сделка регулируется статьей 31-й ГК РФ. Статья 567-я ГК РФ констатирует, к ней применяются также правила статьи 31-й Гражданского кодекса РФ, которые не противоречат сути мены.

Регистрируется сделка согласно требованиям статей 164-й, 131-й ГК РФ. Порядок внесения доплаты — статья 568-я ГК РФ. Пошлины оплачиваются согласно статье 333.33 п. 27 НК РФ. Налоги уплачиваются согласно статье 41-й, п. 17.1 статьи 217-й НК РФ, льготы – согласно письму Минфина № 03-04-05/7-545 от 23.04.2012г.

Обзор судебной практики содержится в Письме №69 24.09.2002г. ВАС РФ.

Тонкости обмена недвижимости и «подводные камни»

С точки зрения закона, договор мены отличается от договора купли-продажи. В первую очередь тем, что при обмене недвижимости оба участника одновременно имеют статус Продавца и Покупателя. Но и это еще не все:

1. Если в документе не прописана цена каждого объекта, то обмен признается равноценным. (будьте внимательны — многие собственники не учли этот момент и попали «в ловушку»);
2. Жилье переходит в собственность другого владельца только при соблюдении всех пунктов договора, подписания акта и совершения государственной регистрации права собственности на оба объекта в Росреестре (таким образом закон «страхует» владельцев от мошеннических схем — когда один покупатель уже получил недвижимость, а второй еще -нет);
3. Кроме подписания Акта о выполнении обмена, сторонам также необходимо подписать другой Акт, подтверждающий выполнение встречной сделки, если другая сторона хочет передать собственность позже (ст. 328 ГК РФ);
4. Если, согласно судебному решению, договор мены оформлен неправильно, или обмен произведен без согласия одного из собственников, то такая сделка признается недействительной. И недвижимость возвращается прежним владельцам;
5. При совершении неравноценного обмена с доплатой (что происходит довольно часто при решении поменять квартиру на дом), с полученной прибыли собственник дома обязан уплатить подоходный налог – 13%. При равноценном обмене — налог платить не нужно;
6. Как уже говорилось, при переходе прав на частные дома, автоматически переходят права и на земельный участок. Здесь важно владельцу квартиры, еще до подписания договора мены, проверить — не нарушил ли прежний собственник законы о застройке участков (согласно его категории и назначения). В противном случае есть риск потерять вложенные средства и землю.

Когда могут оказать в оформлении?

В оформлении соглашения мены, регистрации собственности учреждение Росреестра вправе отказать, если:

1. Заявителями не представлен хотя бы один из обязательных для регистрации документов.
2. В ходе проверки подлинности поданных прилагаемых к договору, заявлениям о регистрации собственности документов выяснится, что один из них или несколько не соответствуют действительности, устарели, подписанты договора утаили факты, препятствующие его заключению.
3. После подачи бумаг на регистрацию произошли события, или регистрационный орган был извещен о фактах, препятствующих заключению договора.

К форме соглашения о мене не предъявляется особых требований. Это обычный договор купли-продажи, но со своими специфическими моментами. Потому договор мены заключается в простой письменной форме, где предметом взаимоотношений являются два объекта недвижимости, но действия с ними производятся в рамках одного документа.

Количество экземпляров равно количеству сторон договора с дополнительной копией для регистрирующего органа (Росреестра). Законодательство не требует нотариального заверения договора мены, исключение составляют случаи:

• когда собственником недвижимого имущества является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин;
• отчуждения долей в общей собственности на недвижимый объект (за исключением отчуждения долей земельного участка и одновременного отчуждения долей всеми участниками долевой собственности).

Что такое договор мены недвижимого имущества?

Понятие документа, по которому происходит обмен недвижимыми объектами между собственниками, дано в п. 1 ст. 567 ГК.

Договор мены недвижимого имущества — взаимное согласие на передачу недвижимости в обмен на другую, между лицами являющихся одновременно продавцами, обязывающие передать объект и , обязывающие принять его.

К его особенностям относятся:

• применение правил, аналогичных сделке купли-продажи;
• составление в простой письменной форме;
• обе стороны являются продавцами и покупателями предметов договора, обязуются их передать и принять в обмен;
• предметы договора должны быть признаны равноценными, если не указанно иное условие. При обмене неравноценных товаров одна из сторон может потребовать возмещения разницы в цене в качестве доплаты. Порядок и размер доплаты устанавливается в рамках договора.

Особенности договора мены

К договору необходимо составить передаточный акт, в котором предусмотреть все особенности обмениваемых объектов недвижимости. Он является его неотъемлемой частью, о чем следует упомянуть в тексте соглашения. В нем можно перечислить все имущество, которое передается вместе с предметом договора, а также указать его состояние и имеющиеся дефекты.

Нотариального удостоверения сделка мены не требует. Но существуют исключения. Обязательно заверяются нотариусом сделки:

• с участием собственника, не достигшего совершеннолетнего возраста, либо гражданина, признанного ограниченно дееспособным;
• отчуждения долей в недвижимом имуществе, кроме долей в земельном участке.

Договор составляется в количестве экземпляров по одному для каждой стороны и дополнительно экземпляр для регистрирующего органа. Обязательно заверяются собственноручной подписью все копии соглашения.

---

Любая процедура, результатом которой становится приобретение недвижимости, подлежит регистрации в Росреестре. Соглашение об обмене квартиры не является исключением. Договор мены не прошедший регистрацию, законной силы не имеет. При этом регистрации подлежит не сам текст соглашения, а права, приобретаемые посредством его заключения.

Для регистрации владения оба участника бартера лично, либо через уполномоченных доверенностью лиц, должны явиться в орган Росреестра либо многофункциональный центр (МФЦ) со следующим перечнем бумаг:

• заявление о проведении регистрации перехода собственнических прав на старое и приобретение прав на новое имущество;
• личный документ (паспорт);
• оформленный участниками договор;
• свидетельства о праве владения на квартиры от обеих сторон (выписка из ЕГРН);
• справки из домоуправления о числе прописанных, БТИ о стоимости жилища и Росреестра о числе владельцев квартиры;
• согласие иных владельцев или супруга (заверенное в нотариате);
• акт приема-передачи;
• разрешение от опеки (если один из владельцев несовершеннолетний);
• чек об уплате пошлины (2000 рублей с каждой стороны).

Все вышеперечисленные бумаги предоставляются в двух экземплярах, по одному от каждого участника.

Подготовка новых документов занимает от 5 до 10 дней, без учета выходных. После регистрации оба владельца получают погашенные свидетельства о владении старым имуществом и выписку о собственности на новые жилища.

Расторжение соглашения

---

На сделки об обмене квартирами распространяются общие правила ГК РФ. Поэтому в случаях необходимости расторжения либо изменения такого соглашения будут задействованы нормы 29 главы ГК РФ, учитывая которые можно выделить четыре основания для расторжения:

1. Согласие участников – при обоюдном желании, стороны могут прекратить действие договора о бартере, подписав соглашение идентичное первоначальному, либо обменяться письмами с описанием намерений разорвать юридические отношения.
2. Серьезное нарушение пунктов соглашения ­– существенное нарушение договора, повлекшее для пострадавшего участника потерю значительной части благ, которые он мог бы приобрести. Прекращение возможно только через судебную инстанцию.
3. Отказ от исполнения – основания и порядок обычно предусматриваются самим договором мены. Наличие нарушений не обязательно.
4. Непредвиденные обстоятельства, ввиду которых мена становится невозможной (например, уничтожение квартиры).

Кроме того, соглашение может быть признано недействительным если:

• один из участников подписал соглашение под воздействием насилия или угроз;
• гражданин введен в заблуждение относительно пунктов договора (предмета, цены, участников, вида сделки);
• в бумагах присутствуют неточности и ложная информация (описки, зачеркивания, ошибки) влияющие на ход исполнения обязательств.

Договор об обмене квартирами

Договор об обмене квартиры – сделка, по которой стороны обязуются передать в собственность друг другу квартиры, то есть каждая сторона выступает в роли продавца и покупателя.

Договор обмена квартир обладает характерными признаками, позволяющими отличать его от иных гражданско-правовых обязательств. По правовой природе этот договор является бартерной сделкой. Суть данной сделки состоит в том, что обмен происходит без привлечения денежных средств либо привлечения их в размере доплаты, если квартиры по договору признаются неравноценными.

Многие опасаются сделок с недвижимостью именно из-за того, что они связаны с весомыми денежными суммами, именно поэтому договор мены квартиры является альтернативой сделкам купли-продажи квартир. Безусловно, поиск подходящих вариантов для обмена может затянуться надолго и подобные сделки на рынке недвижимости встречаются теперь нечасто.

Операции с обменом жилья распространены в муниципальном сегменте, поскольку с 1 марта 2005 г. обмен квартир, находящихся в собственности, на квартиры муниципального (государственного) фондов действующим законодательством РФ запрещены.

Основными условиями договора об обмене квартир являются: определение предмета договора (адресов квартир) и цены объектов, установленной сторонами договора.

Лица, имеющие право на пользование квартирой (зарегистрированные по данному адресу или заключившие договор найма квартиры) должны сохранить свои права и в новой квартире. Если это условие в договоре не закреплено, то он считается не заключенным.

Договор об обмене квартир заключается в простой письменной форме, хотя по соглашению сторон форма договора может быть нотариальной. Договор должен пройти государственную регистрацию в Росреестре и с этого момента считается заключенным.

После процедуры государственной регистрации договора и перехода права собственности стороны подписывают передаточный акт, чем осуществляется окончательная передача квартир по договору обмена.

Если одна из сторон уклоняется от подписания передаточного документа на условиях договора, это должно расцениваться как отказ продавца от передачи имущества, а покупателя – от обязанности это имущество принять.

Если собственником квартиры, участвующей в договоре обмена, является несовершеннолетний или недееспособный гражданин, от его имени действуют родители, опекуны или иные лица (п.1 ст. 28, п. 2 ст.29 ГК РФ).

Если сторона договора — гражданин в возрасте от 14 до 18 лет или лицо, ограниченное в дееспособности на основании решения суда, то договор подписывается ими самостоятельно, но в договоре обязательно должно быть письменное согласие лиц (п. 1 ст. 26 и п. 1 ст.30 ГК РФ).

В случае если квартира находится в совместной собственности супругов, для такого договора необходимо заверенное нотариусом согласие обоих.

Не допускается заключение договора обмена на квартиры, находящиеся в аварийных домах или домах, предназначенных под снос.

Не подлежат обмену квартиры с перепланировкой без соответствующего разрешения. Обмен также невозможен, если по результатам сделки жилищные условия одной из сторон существенно ухудшаются, а граждане переходят в разряд нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Существует еще немало нюансов, немаловажных при заключении договора обмена квартиры. Любая подобная сделка содержит особенности и сложности, и требует индивидуального подхода и тщательной юридической проверки документов.

Похожие записи:

• Как платить за квартиру: подробная инструкция по прохождению ЖКХ-квеста
• 12 важных вопросов про налоговый вычет на покупку квартиры
• Гарантии и льготы молодым специалистам в сфере образования