Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Об особенностях кадастрового учета подвального помещения многоквартирного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На первом этапе переоформления необходимо создать заявление. Процесс возможен, если на территории нет коммуникаций, которые обеспечивают дом всем необходимым. В противном случае в этой части здания делается отдельный вход для работников коммунальных служб. В качестве стен допускается использовать только блоки. Если необходимо провести ремонт, то в его ходе не должны пострадать несущие стены и опоры.
Можно ли хранить вещи в подвалах и местах общего пользования? И как превратить подвал в кладовку?
Первым делом требуется провести коллективное собрание жильцов, на котором принять решение об использовании подвального помещения (цокольного этажа) как места хранения личных вещей жильцов. При этом все инициаторы должны понимать, что им придется вложиться материально, ведь любое переоборудование будет произведено за счет самих жильцов.
Если такое решение принято, необходимо вместе с управляющей компанией подготовить план перепланировки и получить разрешение на перепланировку (например, в Москве – в Мосжилинспекции).
Для составления плана перепланировки требуется провести инженерное обследование подвала, которое подтвердит хорошее состояние коммуникаций и возможность обустроить обособленное помещение для использования под кладовку. Проект перепланировки можно заказать в проектной организации, которая работает со свидетельством СРО.
Важно! Процесс перепланировки подвала – трудоемкий и затратный. Поэтому велико искушение самовольно перестроить подвал и использовать его в интересах жильцов. Но делать этого нельзя! Несогласованные изменения легко обнаружат сотрудники коммунальных служб. Виновные будут вынуждены заплатить административный штраф и самостоятельно вернуть помещению первоначальный вид.
Если же вы пройдете процедуру согласования и сделаете все по закону, то сможете смело пользоваться новыми кладовками, не опасаясь, что первая же проверка сведет на нет все усилия.
В этой статье пойдет речь о подвальных помещениях многоквартирных жилых домов. Мы попытаемся выяснить, для чего предназначены подвалы, какое оборудование и инженерные коммуникации в них устанавливается и кто имеет к ним самое непосредственное отношение.
Также здесь будут описаны некоторые варианты использования подвала для индивидуальных потребностей жильцов, а также различные запреты и ограничения, с которыми может столкнуться собственник жилья при переоборудовании подвала.
Кроме того читателю будет предложена общая инструкция о том, как поступать для того, чтобы избежать самозахвата подвального помещения и получить право собственности на него в соответствии с действующим законодательством.
Приватизация блока, которая была запланирована человеком, заканчивается выдачей и регистрацией технического паспорта в БТИ. Госпошлина вносится непосредственно перед самой приватизацией. Для жителей первого этажа это возможность расширить свои жилищные условия. Для жильцов дома приватизация означает получение имущества, которое в будущем можно будет сдавать различным коммерческим структурам.
В коммерческих подвальных помещениях малый бизнес сможет получить необходимое развитие. Технические этажи легко переоборудовать. В период кризиса отрасли это уникальная возможность остаться на плаву.
В сравнении с банкротством приватизация является выгодным решением.
Оформление разрешения на приватизацию подвала
Подвальные помещения разделяются на два вида:
- те, в которые разрешен общий доступ. Их используют для хранения личных вещей, продуктов и прочего;
- те, в которые общий доступ запрещен. Используются для инженерных систем, проход разрешен только обслуживающим специалистам.
В обоих случаях подвальное помещение является собственностью жильцов многоквартирного дома, а потому для приватизации потребуется их одобрение, которое получить иногда непросто. Для его получения требуется проведение собрание жителей дома, которое должно быть задокументировано и иметь положительный результат. Для того чтобы процедура была проведена правильно, необходимо изучить соответствующие статьи в Жилищном кодексе.
Первым шагом является оповещение всех жильцов многоквартирного дома о проведении собрания:
- известить их требуется за десять дней до начала собрания. Это можно сделать при помощи объявлений, размещенных на каждом подъезде;
- на собрании должно присутствовать не менее половины собственников;
- перевод подвала в частную собственность возможен только при получении более чем половины положительных голосов.
Присоединение подвала к квартире
Раз пошла такая пьянка.
В порядке бреда: живем мы на первом этаже, под нами подвал (очень высокий), который используется жителями подъезда для хранения всяких разностей. Наша каморка находится прямо под квартирой + еще пару каморок никем не занятых (метров 20 минимум). Однажды пьяные гости предложили эти каморки занять, продолбить перекрытие, сделать лесенку и оборудовать под квартирой сауну с бильярдом, блэкджеком и сопутствующими атрибутами ну или кинотеатр.
Как думаете, уважаемые, реально ли воплотить в жизнь идею по присоединению подвала к квартире (необязательно для сауны)?
Если серьёзно — то это возможно, только овчинка выделки не стоит, ИМХО.
Подвалы, чердаки — общая собственность жильцов.
Её можно взять в аренду, с согласия 2/3 собственников всего дома, решением общего собрания.
После этого, всё, что положено: проект согласованный, не просто на кусочек «под квартирой», а как реконструкция всего дома (подвал относится к технической документации на дом, а не квартиру).
Со всеми прелестями, типа Главархитектуры.
Вход из личной квартиры делать нельзя (перекрытие резать не разрешат).
Жители первого этажа в многоквартирном доме могут сделать подвал частью своей собственности. Для этого им потребуется узаконить подвал
. Как правило, это процедура проводится с целью дальнейшей переделки его в погреб. При наличии в квартире балкона часть подвала, размещенная под ним, может быть с ним объединена (это может быть тот же погреб, либо любое другое помещение). Для того чтобы провести такую реконструкцию, нужно письменное согласие всех жильцов данной квартиры, которым исполнилось восемнадцать лет, а также документы, подтверждающие право владения ею. Собрав необходимые бумаги, владельцы должны обратиться в архитектурный отдел района. После рассмотрения заявки они получат ответ, возможно ли узаконить подвальное помещение или нет. Во втором случае будут указаны также и причины отказа. Во-первых, верное составление искового заявление – весьма трудное дело, требующее знания многих юридических моментов. Между тем, оно имеет большое значение, поскольку, даже если вы имеете документальное подтверждение собственной правоты, неправильно составленное заявление может разрушить все ваши планы, приведя к получению отказа в суде.
При переоборудовании подвала в техническом помещении дома потребуется согласие собственника дома. При наличии согласия можно начинать процедуру регистрации части подвала как своей собственности. Использование технического подвала для личных целей считается реконструкцией квартиры, соответственно, придется не только согласовывать переоборудование подвального помещения, но и переоформлять пакет документов на квартиру в ее обновленном виде. Узаконить подвал необходимо в том случае, если принято решение о его эксплуатации в личных целях — использовании в качестве погреба или дополнительного помещения для квартиры, находящейся на нижнем этаже. Если в квартире, расположенной на первом этаже, есть балкон, то владелец может оборудовать под балконом погреб. Чтобы узаконить такую пристройку, необходим пакет документов на право владения жилой площадью, а также согласие всех зарегистрированных в квартире совершеннолетних жильцов. Обратившись с набором документов в архитектурный отдел района, можно получить разрешение на обустройство погреба или узнать причины, исключающие такую возможность.
Как определить собственников
Подвальные и чердачные помещения часто становятся предметом спора и даже судебных тяжб для выяснения того, кто же все-таки является их владельцем. Согласно российскому законодательству, а именно статье 36 ЖК РФ, общедолевыми собственниками всех подвальных помещений являются все без исключения жильцы многоэтажных домов, если те приватизированы. Будучи равноценными полноправными владельцами, именно они решают, как именно использовать подвальные площади.
Тем не менее, существуют некоторые спорные моменты. Например, помещение в подвале многоквартирного дома может быть занято физическим лицом, которое стало его собственником в девяностые годы, тогда как владелец самого здания не успел его оформить как собственность. Именно потому часто случается, что на объектах вторичной недвижимости жилая часть дома принадлежит одним владельцам, а техэтаж – другим.
Для того, чтобы собственники квартир в МКД признавались общими долевыми совладельцами подвальной части здания, должны быть соблюдены определенные условия:
- на момент приватизации жилой площади подвальная территория не должна уже находиться во владении иных собственников;
- у технического этажа нет определенного назначения;
- подвал отделен от квартир.
Что нужно учитывать при эксплуатации подвальных помещений
Обычно подвальное помещение используется жильцами в качестве склада, кладовки, погреба. Но в последние годы, когда стоимость квадратных метров жилья в больших городах существенно возросла, многие граждане, особенно жители первых этажей, стараются переоборудовать подвальные помещение под жилые боксы, магазины, небольшие офисные помещения.
В этом случае следует учитывать такие моменты:
- выполненная перепланировка не должна перекрывать (даже частично) доступ к имеющимся в подвале инженерным коммуникациям;
- до начала использования помещения по назначению, особенно если в дальнейшем там будут находиться люди, его необходимо проверить специалистами СЕС, а также инспекторами пожарной безопасности;
- не допускается в дальнейшем, после вступления в собственность, выполнять какие-либо действия, из-за которых ограничивается доступ к другим помещениям подвала, либо же устанавливать оборудование, плотно складировать материалы, подключать бытовые приборы нарушающих требования СЕС, либо пожарной службы.
Конечно, после получения прав собственности отобрать такое помещение у вас никто не имеет права. Но привлечь к ответственности за нарушение норм законодательства о пожарной безопасности (к административной и даже уголовной) запросто.
«Техническое подполье» в многоэтажных домах часто не относят к общему имуществу. Так, арбитражная практика показывает, что такие погреба не характеризуются как долевая собственность жильцов, а значит, помещения нельзя эксплуатировать и обустраивать. Ситуация больше характерна для советской постройки.
Совет: «Определить, можно ли использовать помещение времен СССР, довольно сложно — для этого лучше сразу обращаться в арбитражный и суд общей юрисдикции».
Право общей долевой собственности актуально только по отношению к техническим подвалам (ЖКРФ, статья 36). В пользу того, что помещение техническое, говорит установленная в нем электрощитовая (Постановление СЗО ФАС за 21.03.2011). Любое подвальное оборудование, задействованное для обслуживания МКД, и требующее доступа на данную территорию, способствует определению помещения как технического. К оборудованию относятся, в том числе, трубопроводные системы, коммуникации отопления, запорная арматура и пр.
Устройство водоотведения
На вопрос, что делать, если в подвале выступают грунтовые воды, специалисты дают такой ответ: соорудить хорошую дренажную систему.
Размещают отвод влаги подальше от здания. Для этого можно установить обычную трубу из ПВХ. Аналог с перфорированным покрытием сложно положить прямо, а изгибы могут чем-нибудь забиться. В ПВХ проще сделать отверстия.
Выкапывают траншеи до основы фундамента. По стенам на почву расстилают фильтрующую ткань и на нее насыпают гравий. Поверхность ровняют и укладывают на нее трубу с небольшим уклоном в сторону выпускного трубопровода. На данном этапе следует связать водоприемники, находящиеся наверху с дренажными трубами. Решетки закрывают гравийной подушкой, чтобы их не засоряла листва.
На уложенную трубу сыплют камни и накрывают фильтрующей тканью. На нее лучше всего подкинуть песка, чтобы получился слой в 15 см толщиной. Это повышает качество всей системы. Если протяженность более 55 м, необходимо будет предпринять дополнительные меры, например, увеличить диаметр выпускной трубы. Принцип работы такого дренажа состоит в том, чтобы вода из почвы попадала через отверстия в трубу, а затем стекала в колодец. Когда в нем накопится много жидкости, откачку проводят дренажным насосом.
На первом этапе переоформления необходимо создать заявление. Процесс возможен, если на территории нет коммуникаций, которые обеспечивают дом всем необходимым. В противном случае в этой части здания делается отдельный вход для работников коммунальных служб. В качестве стен допускается использовать только блоки. Если необходимо провести ремонт, то в его ходе не должны пострадать несущие стены и опоры.
Человеку рекомендуется провести собрание собственников. На нем производится голосование по вопросу отчуждения. Этого достаточно для приватизации данной части имущества. Однако на сборе должно присутствовать большинство жителей. Решение считается принятым, если пришла минимум половина от всех жителей. Также они должны единогласно высказать свое положительное решение.
Подделка документов не только незаконна, но и строго наказывается согласно действующему законодательству. К примеру, один из недовольных жителей вполне может обратиться в надзорные органы для проверки результатов голосования.
Собственниками регулируются вопросы передачи на приватизацию отдельных участков. Именно поэтому необходимо провести согласование.
Собственников жилищ, находящихся на первом этаже многоквартирного здания нередко интересует приватизация подвала, находящегося непосредственно под их квартирой. Причины для такой задумки могут быть разными, оформление в качестве жилого, расширение пространства, дальнейшая передача организации или другим людям. Такая возможность представляется владельцам только при условии соблюдения прав остальных проживающих в доме людей.
Уменьшить общую территорию за счет отделения своей части можно только с дозволения всех собственников. Дозволение получается путем проведения общедомового собрания.
Подвал считается общим владением и разделен между хозяевами квартир по долям. Доли распределяются на всех жильцов в соответствии с размером квартиры (чем больше квартира, тем больше доля), а значит часть подвальной территории, принадлежащая конкретному жильцу, не всегда соответствует площади его жилища.
В квартире, помимо жилых комнат, есть еще помещения вспомогательного использования. К их числу относят кухни, коридоры, ванны, санузлы, встроенные шкафы, внутриквартирные лестницы и кладовые. Такие помещения входят в состав жилого помещения, и их площадь включают в понятие «общая площадь» (ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса).
Поскольку расположенные в квартире кладовые входят в ее состав, их площадь должна учитываться как в расчете платы за ЖКУ, так и при подсчете голосов на общем собрании собственников помещений.
| ? | Если собственник произвел перепланировку квартиры и в результате увеличил общую площадь помещения, в расчете используйте это увеличенное значение. Такое возможно, например, когда балкон соединили с жилой комнатой. Если перепланировки не было, тогда расчеты не должны измениться. Дело в том, что площадь балконов, лоджий, веранд и террас не включают в расчет платы за ЖКУ. Это предусмотрено статьей 157 Жилищного кодекса и Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354. |
Такой позиции придерживаются и суды. Например, Арбитражный суд Красноярского края удовлетворил исковое заявление теплоснабжающей организации и взыскал задолженность за отапливаемую площадь. При этом суд указал, что в общую площадь жилых помещений следует включать и площадь кладовых. Не учитывают только площадь «холодных» кладовых, в которых отопления нет. На это указывает постановление Госстроя России от 12.10.2000 № 103 «О внесении изменений в Методику планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства» (решение Арбитражного суда Красноярского края от 14.10.2009 № А33-10136/2009).