Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Все расходы при покупке квартиры в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По закону об ипотеке обязательно страховать объект ипотеки на случай пожара, наводнения, взрыва бытового газа и других непреодолимых обстоятельств, которые могут привести к порче залогового имущества. Остальные виды страхования при оформлении ипотеки являются добровольными. Часто банки предлагают оплатить комплексную страховку, куда входит страхование титула (для вторичного жилья) и страхование жизни клиента. При отказе от комплексного страхования ставка по займу может быть увеличена на 1%. Есть и другой побочный эффект: при отказе от страховки «три в одном» банк может отказать клиенту в выдаче уже одобренной ипотеке без объяснения причин.
Цeнa: зaвиcит oт cтoимocти oбъeктa нeдвижимocти, cтaвoк cтpaxoвoй кoмпaнии, кoличecтвa выбpaнныx пpoгpaмм. B cpeднeм этo oкoлo 1% oт cyммы кpeдитa и вышe.
Ceгoдня пpaктичecки нepeaльнo пoлyчить ипoтeчный кpeдит бeз зaключeния дoгoвopa cтpaxoвaния. 3aкoнoм oб ипoтeкe пpeдycмoтpeнa тoлькo cтpaxoвкa зaлoгoвoгo oбъeктa, ecли инoe нe пpeдycмoтpeнo кpeдитным дoгoвopoм, нo бaнки cтaвят нacтoлькo нeвыгoдныe ycлoвия пpи oткaзe oт ocтaльныx cтpaxoвoк, чтo зaeмщикy пpoщe coглacитьcя нa нaвязaннyю ycлyгy.
B ипoтeчнoe cтpaxoвaниe oбычнo вxoдят: cтpaxoвaниe пpиoбpeтaeмoй в кpeдит нeдвижимocти oт pиcкoв yтpaты или пoвpeждeния, cтpaxoвaниe жизни и здopoвья зaeмщикa, титyльнoe cтpaxoвaниe (вepoятнocть yтpaты зaeмщикoм пpaвa coбcтвeннocти нa жильe) и cтpaxoвaниe oтвeтcтвeннocти зaeмщикa oт нeвoзвpaтa ипoтeчнoгo кpeдитa.
Oдни бaнки тpeбyют пoлный нaбop, дpyгиe coглacны нa 2-3 пpoгpaммы из пepeчиcлeнныx, в нeкoтopыx cлyчaяx кpeдитyющий бaнк тpeбyeт cтpaxoвaния пpиoбpeтaeмoй нeдвижимocти и жизни co здopoвьeм зaeмщикa в тeчeниe вceгo cpoкa ипoтeки, a титyльнoгo cтpaxoвaния тoлькo в тeчeниe пepвыx 2-3 лeт.
Moжнo oткaзaтьcя oт ycлoвнo-дoбpoвoльныx cтpaxoвыx пpoгpaмм, нo oбычнo этo нeвыгoднo – вeдь в этoм cлyчae бaнки пoвышaют cтaвки.
Ecть дaжe тaкиe кpeдитныe opгaнизaции, кoтopыe cпoкoйнo oтpeaгиpyют нa oткaз cтpaxoвaть зaлoгoвый oбъeкт. Пpaвдa, и cтaвкa в этoм cлyчae тyт жe пoднимeтcя нa 1,5 и бoлee пyнктa. Инoгдa вcтpeчaютcя иcключeния из пpaвил, нo эти cлyчaи oчeнь peдки.
В кредитном договоре обязательно указывается cтoимocть пpeдмeтa ипoтeки, то есть квартиры (или дома), которую заемщик покупает. Оценить «на глаз» не получится: потребуется помощь оценочной компании, которая оказывает свои услуги, разумеется, на платной основе.
Причем у банка обычно есть собственный список оценочных организаций: их заключения он принимает без дoпoлнитeльнoй aккpeдитaции. Стоимость их услуг может быть выше, но обращаться лучше именно в эти компании. Иначе в противном случае оценку могут не принять, а переделывать ее придется снова за свои деньги. И, к тому же, это будет стоить вашего драгоценного времени.
Конечно, услуги нотариуса в процессе оформления ипотеки нужны далеко не всегда.
Однако если недвижимость приобретается в собственность у юрлица, то обойтись без нотариуса не удастся. Также у нотариуса можно оформить генеральную доверенность, если один из заемщиков, который должен принимать решение о взятии ипотечного кредита (супруг, например), временно отсутствует по месту жительства.
Нотариальная доверенность потребуется и тем, кто не хочет рисковать и выбирает доверить представительство своих интересов квалифицированному юристу. В этом случае услуга, конечно, тоже должна быть оплачена отдельно.
Дополнительные расходы
К дополнительным (необязательным) расходам можно отнести:
— Банковские комиссии;
— Услуги риэлтора и ипотечного брокера.
Раньше банковские комиссии по ипотеке занимали целые разделы в тарифах кредитных организаций. С вас могли взять плату за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, за перечисление денег и т. д. Впоследствии ЦБ РФ запретил эту порочную практику. Но за дополнительные услуги банка вам придется заплатить. Например, за открытие аккредитива или аренду банковской ячейки для проведения расчетов с продавцом.
Также сюда можно отнести плату за выдачу различных справок и согласий кредитной организации, а также комиссии за снижение процентной ставки и изменение условий ипотечного договора. Например, в ПАО «Росбанк Дом» такая услуга стоит 1% от суммы задолженности по кредиту.
Для поиска подходящего жилья и оптимальной ипотечной программы вы можете воспользоваться помощью риэлтора и кредитного брокера. Будьте готовы отдать им от 2% от суммы сделки. Если от услуг риэлтора отказываться не стоит, то без кредитного брокера можно обойтись. Во-первых, помощь в поиске банка вам может оказать тот же специалист по недвижимости, во-вторых, вы сами в состоянии выбрать кредитную организацию. Сегодня это легко сделать в интернете.
Таким образом, планируя ипотечный кредит, запаситесь приличной суммой денег. Обязательно вникайте в каждую статью расходов, оценивайте необходимость и размер дополнительных трат.
Факты об ипотечном страховании:
- если вы планируете досрочное погашение, не покупайте страховку на весь срок займа. Перерасчет страховой суммы удобнее для клиента при ежегодном перезаключении договора со страховщиком;
- вы сами можете выбрать страховые риски, которые для вас являются реальными, чтобы не переплачивать;
- внимательно изучите договор страхования и уточните порядок признания случая страховым. Чем дешевле страховка, тем больше способов ухода от страховой выплаты содержит договор страхования;
- размер выплаты по страховке в среднем составляет 0,7-2% от суммы оставшегося долга;
- страховка на дом обойдется дороже, чем полис на квартиру;
- полис страхования жизни и здоровья для заемщиков старше 45 лет стоит дороже, чем для более молодых;
- если пожилой человек берет ипотеку, при оформлении страхования жизни стоит включить в договор условие погашения оставшегося долга страховщиком в случае смерти до конца выплаты кредита. Такая услуга выгодна для наследников — им не потребуется выплачивать остаток ипотеки;
- полис титульного страхования вторичной недвижимости нужен в течение 3 лет с момента сделки. После истечения указанного срока титульное страхование не актуально, поскольку срок исковой давности для претензий по сделкам с недвижимостью составляет 3 года.
На осмотре одной квартиры продавец торопил меня и говорил, что на неё очередь и ответ нужно дать сейчас. Я решила подождать и упустила квартиру. Сильно расстроилась. Но через день объявление обновилось: оказалось, что другие покупатели отказались (или их и не было) и я снова первая в очереди.
При повторном осмотре я заметила много недостатков: обои отклеиваются, плитка потрескалась, проводка плохая, окна на шумный проспект, ванная очень маленькая.
При выборе квартиры нельзя спешить. Продавцу хочется скорее продать её, а вам потом 20 лет платить.
Как правильно:
- Посмотреть квартиру дважды, в разное время суток. Обратить внимание на пробки по дороге.
- Не вносить залог сразу после первого осмотра.
- Попросить скидку за визуальные недочёты.
За что платить в дальнейшем?
Когда договор заключен, а право собственности зарегистрировано, остается всего две основных статьи расходов – ежегодное обновление страховки и выплата самой ипотеки.
- Ежегодная страховка. Размер страхового полиса при продлении будет уменьшаться в зависимости от размера оставшегося невыплаченным кредитами. Заемщику также стоит помнить, что в случае неудовлетворения текущей компанией, он имеет право сменить страховщика. Важно! Не всегда банки напоминают о продлении страховки, при этом, некоторые предусматривают штрафные санкции. За непродленный вовремя полис придется заплатить от 3 до 6 тысяч рублей, так что желательно не забывать о своих обязанностях перед банком.
- Ежемесячная выплата ипотеки. Ежемесячный платеж в банк – обязательное условие для заемщика. К кредитному договору прилагается календарь выплат, кроме этого, всегда можно узнать сумму к погашению в текущем месяце через горячую линию или в отделении банковской структуры.За просрочки по кредиту каждый банк наказывает по-своему, но все варианты сводятся к дополнительным расходам.
Теперь вы знаете, что ипотека сопряжена с рядом дополнительных денежных растрат. Большая часть из них – обязательные статьи, некоторых можно избежать, выбрав лояльный банк или отказавшись от услуг посредников. Больше всего на сумму, необходимую для оформления, влияет размер первоначального взноса, остальные расходы составляет от 5% до 10% от суммы кредита.
Сколько времени займет получение ипотечного кредита?
Срок рассмотрения заявок колеблется от 2 часов (если клиент получает зарплату на карту банка) до нескольких суток (если возникают трудности с оценкой документов). Когда решение принято, заемщику обычно поступает
Если решение отрицательное, не стоит отчаиваться и отказываться от мечты о собственном жилье. Нужно спокойно и обстоятельно поговорить с представителем банка и уточнить причины отказа. Часто он вызван банальной нехваткой документов. Их можно прикрепить к делу и отдать заявку на повторное рассмотрение или обратиться в другой банк.
Можно ли рассчитывать на помощь государства в погашении ипотеки?
Государство разными способами помогает гражданам в выплате ипотеки. Для того, чтобы ускорить выплату кредита, можно использовать средства материнского капитала или вернуть до 260 тыс. рублей в виде налогового вычета.
Многодетные семьи также имеют право на выплату в 450 тыс. рублей на погашение ипотеки.
Особенности получения дополнительных услуг
Иногда банковское учреждение при страховании недвижимости навязывают обращение в строго определенную фирму. Как правило, эта фирма является дружественной банку, но стоимость услуг в нее выше в 2-3 раза по сравнению со рынком.
Такое давление является незаконным. При этом расходы заемщика существенно увеличиваются. Однако бороться с этим явлением практически невозможно. Конечно заемщик может отказаться, но и банковское учреждение имеет право отказать в кредите. Какие расходы несет покупатель, банк не интересует.
Даже если человек напишет жалобу банковскому руководству, это не решит проблемы. Он скорее всего получит в ответ отписку. У заемщика есть только одна возможность добиться справедливости — обратиться с жалобой в Центробанк. Для этого достаточно зайти на его сайт и связаться с горячей линией.
Такая попытка в большинстве случаев не гарантирует успеха, но в некоторых случаях при большом количестве обращений может привести к положительному результату. Если, например, по ипотеке Сбербанка обратились сотни людей, то есть шанс, что вопрос будет рассмотрен и выводы сделаны.
При выполнении оценки банк предлагает обратиться в одну из организаций, с которыми банк сотрудничает. В этом случае полученный результат будет принят сразу. Если оценщик предпочтет другую фирму оформление может растянуться дополнительно еще на 2-3 недели. В некоторых ситуациях оценка может быть не принята и потраченные на нее деньги не принесут пользы. Таким образом произойдёт увеличение дополнительных расходов при покупке квартиры в ипотеку увеличатся.
Из чего складываются расходы по ипотеке
Первое, что делает потенциальный заемщик, – выбирает подходящий для покупки объект, так как в зависимости от типа жилого помещения будут отличаться не только условия кредитования, но и стоимость кредита. К примеру, оформление ипотеки на вторичное жилье потребует больших вложений, нежели на новостройку хотя бы потому, что готовую квартиру необходимо проверить на юридическую чистоту.
Стандартный перечень расходов, связанных с ипотекой независимо от выбранной заемщиком программы кредитования будет включать затраты на:
- погашение суммы первоначального платежа (единовременные затраты);
- оплату комиссии за понижение ставки (единовременный платеж, осуществляемый по желанию клиента);
- погашение начисленных за пользование средствами процентов (в долгосрочной перспективе);
- оплату взноса в рамках договора, заключенного со страховой компанией (ежегодные расходы);
- оплату услуг оценщика при заказе отчета о стоимости предмета залога (производится один раз);
- перечисление пошлины за совершение регистрационных действий, связанных с покупкой жилья и оформлением ипотечного кредита (только на начальном этапе);
- оплату услуг за хранение денежных средств при расчетах с продавцом, например, за аренду банковской ячейки или открытие аккредитива (плата взимается в зависимости от способа и периода хранения средств у кредитора);
- внесение платы за рассмотрение заявки (взимается не всегда);
- оплату нотариальных услуг (когда требуется заверение документов);
- оплату услуг риелтора, ипотечного брокера, агентства недвижимости или юриста (если заемщик привлекает посредника).
Текущие затраты во время погашения кредита
К тем расходам, которые могут присутствовать на протяжении всего момента погашения кредита, относят возникающие штрафы и пени, а также ежегодную страховку, которая продлевается ежегодно. Также необходимо знать, что при условии досрочного погашения обязательства клиент имеет право возврата неиспользованной части страховки за тот период, когда ипотека уже выплачена. Возникновения штрафов и пени можно избежать в том случае, если своевременно погашать текущие платежи, но при этом стоит учитывать, что некоторые способы перечисления средств занимают длительное время и деньги в банке могут оказаться лишь через несколько дней, поэтому необходимо еще до наступления крайнего срока осуществить платеж.
Расходы, затраты при покупке-продаже квартиры
Для определения суммы затрат, стоит определить этапы совершения сделки для каждой из сторон. Каждый последующий шаг к заключению договора будет включать разные статьи расходов:
Поиск квартиры на первичном/вторичном рынке, обращение к риелтору.
Поиск покупателя, обращение к риелтору, подача объявлений в СМИ.
Сбор документов, оформление договора с банком об аренде банковской ячейки для совершения безопасной сделки.
Запросы о выдаче справок, выписок, подтверждающих право собственности, отсутствие обременений, сбор прочей документации для продажи.
Оформление Предварительного договора купли-продажи.
Оформление Основного договора, заверение документа у нотариуса.
Регистрация перехода права собственности.
Расходы на оценку квартиры
Расходы по оплате оценки приобретаемой квартиры лежат на заемщике. Оценка недвижимости является обязательным этапом при оформлении ипотеки. В первую очередь она нужна банку для того, чтобы знать, что в случае невыплаты квартиру можно будет продать по определенной стоимости и погасить вырученными средствами долг заемщика. Теоретически, стоимость квартиры фигурирует и в договоре купли-продажи, но на нее нельзя ориентироваться, так как она не является среднерыночной. Продавец и покупатель могут договориться между собой о практически любой цене, как заниженной (ради ухода от налогов), так и завышенной.
Пошаговая инструкция: как приобрести квартиру в ипотеку
Оценка проводится сторонними организациями, которые сотрудничают с банком. Как правило, клиенту предлагают несколько вариантов оценочных компаний на выбор. Но стоимость их услуг примерно одинаковая, около пяти тысяч рублей, если объект не стандартный – то дороже.
Сэкономить на оценке возможно лишь в том случае, если она проводится внутренним подразделением банка самостоятельно и бесплатно. Не очень часто, но такое встречается.
Так же, если заемщика не устроят цены (допустим, объект сложный и стоимость оценки на рынке разнится), можно попробовать согласовать с банком проведение оценки в той компании, с которой удобнее работать (устраивает цена), даже если ранее оценка для этого банка не проводилась. Это может привести к затягиванию процедуры, и при покупке стандартной квартиры имеет смысл просто согласиться на условия банка.
Важным моментом является то, что если оценщики решат, что стоимость квартиры по договору купли-продажи завышена, заемщику придется изыскивать средства для увеличения первоначального взноса. Если он минимален, это может стать проблемой, а еще поводом задуматься, почему квартира продается по цене выше рыночной.
Деятельность риэлтора используется двумя сторонами сделки по купле-продаже и должна относиться к общим расходам при покупке квартиры. Однако нюансы оплаты на практике могут в значительной мере отличаться. Комиссионный процент посреднику может быть прибавлен к базовой стоимости квартиры, которая обозначается продавцом. В данном случае риэлтору по факту платит покупатель, когда передает продавцу заявленную сумму с учтенной комиссией.
Важно! В иных случаях риэлтерская фирма может запросить процент от общей суммы совершенной сделки. Тогда на практике комиссию оплатит продавец, поскольку в итоге он получит «на руки» уменьшенную сумму за продаваемую недвижимость.
За оказанные услуги агент может запросить как определенную сумму (фиксируется в договоре), так и некоторый процент от стоимости квартиры. В первом случае сумма комиссии может колебаться в пределах 30–50 тысяч рублей, во втором – примерно 2–5% от цены недвижимости.