Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Образец договор купли продажи дома с земельным участком по военной ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все имущество, приобретенное за годы супружеской жизни, считается совместным. Однако, если ипотека была оформлена на дом или квартиру в рамках льготной программы для военнослужащих, такое жилье не считается совместным имуществом. Ведь при его покупке использовались не кредитные средства плательщика, а государственные. Разделить среди участников льготной жилищной программы смогут только личные средства, вложенные сверх государственной поддержки.
Преимущества и недостатки
- Первым и весомым плюсом является отсутствие очередей. Дело в том, что если бы вы участвовали в программе ипотечного кредитования в одном из банков, то возможно, вам пришлось бы ждать долгие годы, пока для вас будут избраны выгодные условия.
Что касается военных, то здесь для всех единые условия, при этом, отсутствует очередь. Это значит, что военнослужащий может получить ипотеку сразу же, как у него образуется определённая выслуга лет.
- Вторым плюсом является возможность самостоятельного подбора недвижимости, в которую вы намереваетесь вложить военную ипотеку.
Ещё в Советском Союзе жильё выдавалась по принципу имеющихся на балансе квартир, при этом, редко кто имел возможность выбрать для себя приемлемый вариант.
Всё решала так называемая жеребьёвка или случай. Сегодня военный может самостоятельно выбрать недвижимость, которая бы его устраивала.
- Третьим плюсом является возможность приобретения жилья, при этом, вне зависимости от того, есть ли у вас уже в наличии недвижимость на праве собственности или нет.
Это значит, что каждый из военнослужащих, который имеет какое-либо жильё на праве собственности, не лишен права участия в военной ипотеке.
- Четвёртый плюс относится к выгодным условиям, которые имеет военнослужащий при использовании ипотечного кредитования.
Как вы знаете, гарантом того, что кредит будет возвращен, является государство, а это значит, что именно государство устанавливает размер процентной ставки для участников кредитования. И он значительно ниже, чем обычное ипотечное кредитование.
- Пятый плюс заключается в возможности приобретения недвижимости, при этом с добавлением собственных средств.
Если вас не устраивает недвижимость, которую вы можете приобрести на сумму, предложенную вам военной ипотекой, вы запросто можете вложить собственные сбережения, и при суммировании приобрести ту недвижимость, которая будет вам по душе.
- Мало кто знает, но шестым плюсом является возможность участия в ипотечном кредитовании для военных повторно. Однако, для этого необходимо выполнить ряд условий. Жильё является перспективным вложением средств, и после того, как прошло определённое количество времени после того, как вами была приобретена первая недвижимость, её стоимость может несколько возрасти относительно той стоимости, которая была определена в момент её приобретения.
Поэтому вы можете погасить заем за счёт собственных средств, тем самым, сняв с себя обременение в виде долга перед государством.
Вы снова можете воспользоваться военной ипотекой, тем более, что наверняка её сумма в процессе индексации будет увеличена, и будет весьма привлекательной для повторного приобретения недвижимости.
Риски при оформлении сделки
В процессе продажи ипотечной недвижимости могут произойти непредвиденные сложности:
- Затраты большого количества времени. Как правило, ответ на запрос в кредитное учреждение по любому поводу занимает около 1-2 недель. «Росвоенипотека» занимается рассмотрением запросов членов накопительно-ипотечной системы значительно дольше — до 1 месяца.
- Лишение определённой суммы денег за имущество. При продаже имущества по переуступке прав прежний собственник квартиры в основном получает за нее меньшую стоимость. Данная потеря считается платой за намерение выплатить ипотеку в досрочном порядке.
- Штрафные санкции. Нарушения в процессе досрочной выплаты задолженности по военной ипотеке или в непростой схеме реализации жилья по переуступке прав приводят к начислению штрафов на клиента банка со стороны самого кредитора. Притом одобрение на осуществление сделки по переходу прав третьему лицу на ипотечную недвижимость банки предоставляет редко. Изначально все тщательно проверяется, осуществляется анализ возможности проведения подобной сделки. Кредитор должен быть уверен, что заемщик больше не может платить долг по военной ипотеке.
Оформление военной ипотеки должно быть осознанным шагом в жизни, несмотря на то что обязательства по оплате берет на себя государство. Военнослужащий должен учесть множество факторов. Если понадобится продать данную недвижимость, вся процедура должна проходить в соответствии с законом РФ. При сложностях военный может обратиться в банк за помощью.
Документы, необходимые в росреестре
В росреестр, необходимо взять следующие документы:
- договор купли-продажи;
- кредитный договор, со всеми приложениями;
- закладная;
- договор ЦЖЗ (некоторые регистраторы требуют предоставления Свидетельства участника НИС);
- паспорт военнослужащего;
- согласие супруги/супруга военнослужащего на приобретение недвижимости;
- брачный договор, если таковой имеется;
- паспорт собственника-продавца недвижимости;
- разрешение супруги/супруга продавца;
- разрешение органов опеки на продажу объект сделки (в случаях, когда несовершеннолетние члены семьи, недееспособные граждане или ограниченно дееспособные, являются владельцами/совладельцами объекта сделки);
- заявление от военнослужащего о регистрации права;
- заявление от собственника-продавца о регистрации перехода права.
Можно ли продать дом по военной ипотеке
Чтобы оформить договор купли-продажи части или целого дома, приобретенного по непогашенной военной ипотеке, нужно вернуть остаток долга банку и сумму, которая была выделена на его покупку из государственного бюджета. При этом военнослужащий должен отслужить не менее 20 лет. Денежные средства возвращаются на специальный счет участника программы НИС. Они могут быть использованы повторно при условии, что военнослужащий не достиг еще возраста старше 42 лет.
Для того чтобы продать дом, находящийся в военной ипотеке, стоит выполнить следующие действия:
-
Обратиться в банк и ФГКУ «Росвоенипотека» с оповещением о досрочном погашении займа с целью реализации недвижимости.
-
Подать заявку на оформление свидетельства участника программы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.
-
Получить расчет остатка долга по займу в банке.
-
Пройти процедуру снятия обременения с дома.
-
Зарегистрировать право собственности в ЕГРН.
Какие существуют риски
При покупке дома, находящегося в ипотеке, продавец и покупатель имеют различные риски, которые могут существенно осложнить ход сделки купли-продажи. Человеку, приобретающему загородную недвижимость с обременением, приходиться ждать, когда возможно получить закладную из банка. При этом он уже внес задаток, требующийся для погашения остатка займа. Длительный ответ банка и усложненное оформление документов затягивает процесс перехода непосредственно к передаче прав владения недвижимостью. За этот период человек может передумать продавать дом, так что покупатель рискует оказаться в невыгодном положении.
Сделка нередко растягивается по времени на несколько месяцев, поэтому собственнику придется платить по ипотеке, от которой он уже хотел отказаться. Кроме этого, для продавца существует риск не перекрыть долг по займу. Такие ситуации встречаются, когда стоимость объекта была изначально искусственно завышена для получения одобрения банка.
В заключении, процесс продажи дома, взятого в ипотеку, требует точного соблюдения пошаговой инструкции банка-кредитора и рекомендаций специалистов по недвижимости. От того, насколько правильно будут подготовлены документы и выполнены условия договора, зависят сроки завершения и юридическая чистота сделки.
Какие есть варианты продажи
Первоначальный способ продажи объекта участника НИС — снятие обременения с имущества у банка и государства. Исходя из положения Постановления Правительства №370 от 15.05.2008 г., обременение допускается снять только через несколько лет службы, либо при увольнении по допустимым причинам.
Снятие залогового обеспечения при увольнении со службы по положительным основаниям в любом из случаев также требует выслуги лет за определённый период.
В случае, когда военный уволился из рядов ВС, а выслуга лет и повод увольнения со службы не дают оснований для снятия обременения с имущества, он должен вернуть задолженность государству. После данных действий квартиру разрешается продавать.
Вторым залогодержателем является банковское учреждение. Чтобы снять обременение, заемщик обязан выплатить сумму кредита и процентных начислений по нему.
В качестве варианта оплаты кредитных продуктов допускается применить подобный способ:
- оформить обычный кредит;
- закрыть кредитные обязательства по ипотечному продукту
- продать жилой объект;
- из средств от продажи оплатить потребительский кредит.
Что будет при увольнении со службы до погашения ипотеки?
Если военный, который приобрел жилье через НИС, увольняется со службы по собственному желанию, из-за невыполнения условий договора менее чем через 20 лет службы, всю сумму использованных накоплений по военной ипотеке придется вернуть. При этом нужно обратиться в ФГКУ «Росвоенипотека», чтобы урегулировать возврат средств по договору Целевого жилищного займа — то есть первоначальный взнос и уже уплаченные платежи. Остаток ипотечного кредита придется погашать самостоятельно. Средства по договору ЦЖЗ необходимо вернуть государству в течение 10 лет. То есть придется ежемесячно вносить платежи и по ипотеке, и по возврату субсидии.
Это не распространяется на случаи, когда военный увольняется:
- После службы сроком более 20 лет;
- По состоянию здоровья — если военно-врачебная комиссия признала его не годным к службе;
- После службы сроком более 10 лет по достижении предельного возраста, из-за проблем со здоровьем, в связи с организационно-штатными мероприятиями (сокращение) или по семейным обстоятельствам.
В этом случае вопрос с возвратом средств ЦЖЗ зависит от выслуги лет. Если военный отслужил более 20 лет, возвращать ничего не придется (а если квартиру он не купил, то может использовать накопленные в системе НИС средства по своему усмотрению).
Если военный отслужил более 10 лет, он имеет право не возвращать использованные средства ЦЖЗ, также может получить дополнительную компенсацию. После увольнения ипотечный кредит придется погашать самостоятельно или с использованием компенсации.
Порядок заключения предварительного договора купли-продажи
Чтобы оформить преддоговор и избежать в дальнейшем споров, важно предусмотреть все условия и соблюсти процедуру заключения сделки. Этапы заключения ПДКП стандартные.
- Проверить документы на имущество (свидетельство о праве собственности, техпаспорт, если есть договор дарения, мены, приватизации и другие)
- Составить преддоговор
- Внести задаток или аванс, если предусматривается
- Заключить основной договор или обратиться в суд, если контрагент уклоняется от обязательств
Предварительный договор составляется в той же форме, что и основной. Нотариальное заверение для преддоговора нужно в сделках с долями, собственностью несовершеннолетних и пр. Если продаётся недвижимость, оформленная в ипотеку, или собственность несовершеннолетнего, необходимо разрешение третьих лиц — банка и органов опеки соответственно.
Расторжение предварительного договора
Основаниями для прекращения преддоговора служат случаи, когда:
- через год или после указанного в преддоговоре срока контрагенты не заключили основной договор;
- был заключен ОДКП;
- контрагенты расторгли предварительный договор по обоюдному согласию;
- суд признал соглашение недействительным.
Расторгнуть ПДКП в одностороннем порядке нельзя, это противоречит его сути. Стороны при заключении соглашения могут прописать условия, при которых расторгается преддоговор, с санкциями и без. Часто указываются веские причины без негативных последствий: банк не одобрил выбранную недвижимость для ипотеки или потребовал документы, получение которых займет много времени.
Шаг 1. Станьте участником НИС
Все военные, кроме срочников, могут стать участниками НИС и копить деньги на квартиру. Не важно есть ли у вас семья, дети, квартира или накопления.
Служебное жилье тоже не лишает вас права на льготную ипотеку. Вы можете купить квартиру и продолжать жить в служебном жилье.
Автоматически участниками программы становятся :
- офицеры-контрактники, поступившие на службу после 2005 г.;
- выпускники военных вузов (офицеры), получившие звание после 2005 г.;
- мичманы и прапорщики, прослужившие с 2005 года более 3 лет;
- солдаты, матросы, старшины и сержанты, заключившие повторный контракт после 2005 г.;
- военнослужащие из запаса.
Остальные должны подать рапорт командиру части о зачислении в участники НИС :
- солдаты, матросы, старшины и сержанты, заключившие повторный контракт после 2005 г.;
- офицеры, получившие звание ранее 2005 г.
Шаг 5. Подпишите договор ЦЖЗ, подпишите договор купли-продажи
Когда банк одобрит квартиру, подпишите предварительныйдоговор купли-продажи. Подпишите с банком кредитный договор и договор о предоставлении целевого жилищного займа (ЦЖЗ). Договор ЦЖЗ заключается в трех экземплярах: для вас, банка и Росвоенипотеки.
Откройте лицевой счет в банке, чтобы Росвоенипотека смогла перечислить туда средства с НИС.
Пакет подписанных документов банк отправит в Росвоенипотеку. Она проверит предоставленные документы из банка и юридическую чистоту квартиры. На все это уйдет до 10 дней. Если с документами все в порядке, государство заверит их со своей стороны, отправит обратно в банк и перечислит ему первый взнос с вашего именного накопительного счета. Последующие платежи будут проходить автоматически на счет банка.
Статус заявления можно отслеживать на сайте Росвоенипотеки по номеру свидетельства участника НИС. Когда статус сменится на «Подписано и направлено в банк», идите в банк.
В банке подпишите закладную, а потом договор купли-продажи.
Купить квартиру по военной ипотеке
Купить квартиру по военной ипотеке. Процедура сделки
- Итак, Вы получили долгожданный сертификат, и знаете какой суммой располагаете, вернее будете располагать, на момент покупки квартиры.
Поскольку, договор на получении субсидии Вы сможете подписать не позднее 6 месяцев с даты сертификата, то у Вас будет продолжать ежемесячно пополняться личный счет и сумму этих средств, которые будут приняты банком как первоначальный взнос, надо будет подсчитать
- Определитесь с банком-кредитором и подайте заявление о предоставлении ипотечного кредита.
- После одобрения заявки Вы уже будите точно знать какой суммой располагаете и можно приступать к выбору квартиры.
Внимание! Квартира, купленная по военной ипотеке, находится в залоге у двух залогодержателей: банка, выдавшего кредит, и государства.
Продать квартиру, купленную по военной ипотеке можно. Главным условием продажи является снятие обременения. Для этого нужно погасить ипотечный кредит и вернуть государству перечисленные бюджетные средства.
Возможен вариант без погашения ипотеки. Продать квартиру можно с помощью переуступки долга (цессии). В этом случае, продавец передает свои права и обязанности покупателю недвижимости. Новый владелец становится собственником недвижимости и заемщиком перед банком. Снятие обременения в этом случае не требуется (о том, как продать квартиру с обременением по ипотеке, читайте здесь).
Требования, предъявляемые к дому, приобретаемому по военной ипотеке
Выбрать свой будущий жилой дом военный может со своей семьей самостоятельно или обратившись за помощью в агентство, специализирующееся на подобных услугах. Главное, чтобы объект недвижимости отвечал требованиям кредитной организации и Росвоенипотеки.
Покупка частного дома по военной ипотеке практически ничем не отличается от аналогичной сделки по стандартным программам ипотечного кредитования для гражданских лиц.
Как правило, любая финансово-кредитная организация тщательно проверяет не только самого заемщика, но и ликвидность приобретаемого имущества. Основные требования, предъявляемые к объекту недвижимости:
- Дом, приобретаемый по военной ипотеке, не должен находиться в аварийном состоянии, т.е. в нем должны быть все условия для комфортного и безопасного проживания;
- Недвижимость не должна находиться в залоге, иметь прочие обременения;
- Дом должен быть полностью достроенным, т.е. готовым для мгновенного заселения и постоянного проживания;
- Объект не должен находиться далеко от близлежащего населенного пункта, к нему обязательно должны подходить подъездные пути;
- На прилегающем участке не должно быть никаких дополнительных построек;
- К жилому зданию должны быть подведены все необходимые для комфортного проживания коммуникационные системы: электричество, газ, вода, канализация, отопление;
- Планировка, жилая площадь должны соответствовать официально зарегистрированной технической документации;
- Земельный участок, на котором построен жилой дом, должен иметь один из следующих статусов: дачное некоммерческое партнерство (ДНП), садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) или индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Шаг 1. Станьте участником НИС
Все военные, кроме срочников, могут стать участниками НИС и копить деньги на квартиру. Не важно есть ли у вас семья, дети, квартира или накопления.
Служебное жилье тоже не лишает вас права на льготную ипотеку. Вы можете купить квартиру и продолжать жить в служебном жилье.
Автоматически участниками программы становятся:
- офицеры-контрактники, поступившие на службу после 2005 г.;
- выпускники военных вузов (офицеры), получившие звание после 2005 г.;
- мичманы и прапорщики, прослужившие с 2005 года более 3 лет;
- солдаты, матросы, старшины и сержанты, заключившие повторный контракт после 2005 г.;
- военнослужащие из запаса.
Остальные должны подать рапорт командиру части о зачислении в участники НИС:
- солдаты, матросы, старшины и сержанты, заключившие повторный контракт после 2005 г.;
- офицеры, получившие звание ранее 2005 г.
Военная ипотека без кредита: единовременная покупка
За накопленные средства вы можете купить квартиру не в кредит, а единовременной покупкой, если:
- после 10 лет выслуги вы досрочно уволились на льготных основаниях;
- отслужили 20 лет;
- вышли на пенсию.
В этом случае схема упрощается — из нее выпадает банк:
- находите квартиру, проводите ее оценку и заключаете с продавцом предварительный договор купли-продажи;
- подаете документы на квартиру в Росвоенипотеку.
Если покупаете на вторичном рынке, подготовьте следующие документы: копию паспортов продавца и покупателя, подписанный договор ЦЖЗ, отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, приобретаемого жилого помещения, предварительный договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, копию кадастрового паспорта с поэтажным планом и экспликацией, справка об отсутствии задолженности за ЖКХ, выписку из домовой книги и копию лицевого счета продавца, нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) продавца, нотариально удостоверенная копия разрешения органа опеки и попечительства.
Если покупаете у застройщика, пакет документов следующий: нотариально удостоверенные копии учредительных документов застройщика, выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, документы, подтверждающие полномочия представителя продавца на совершение сделки.
Получив документы, Росвоенипотека в течение 10 рабочих дней примет решение о заключении договора ЦЖЗ, подпишет его и в течение 5 рабочих дней после подписания направит вам подписанный договор ЦЖЗ (в 2-х экз.) или мотивированный отказ. Если Росвоенипотека откажет, вы можете устранить замечания в течение 20 рабочих дней;
- подписываете договор ЦЖЗ;
- заключаете с продавцом договор купли-продажи и регистрируете его;
- передайте документы в МФЦ и закажите выписки из ЕГРН
- подайте документы в Росвоенипотеку: заверенный договор купли-продажи, кредитный договор, выписку из ЕГРН с указанием обременения в пользу Росвоенипотеки;
- В течение 10 рабочих дней Росвоенипотека перечислит деньги на банковский счет продавца/застройщика;
- подпишите передаточный акт (акт приема квартиры).