Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Муниципальное жилье: права и обязанности сторон». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жилье предоставляемое по договору социального найма лицам, что признаны нуждающимися и малоимущими. Обязательно, чтобы к гражданам можно было применить сразу обе характеристики. Малоимущий, у которого уже есть дом или квартира, на оформление социального объекта претендовать не вправе.
Обменять можно, но непросто
Жильцы муниципальных квартир имеют возможность обменивать свои квадратные метры, но только в если и вторая квартира, участвующая в обмене, находится в собственности муниципалитета.
Правила обмена муниципальных квартир определены в 72-й статье Жилищного кодекса. Для начала процедуры обмена владелец квартиры должен заручиться согласием всех членов семьи, а также разрешением от наймодателя (местной администрации). А если в квартире прописаны дети или недееспособные граждане, то потребуется разрешение и от органов опеки и попечительства.
Обмен муниципальной квартиры – одна из самых хлопотных сделок с недвижимостью в том, что касается документов. Письменное разрешение на обмен требуется собрать со всех членов семьи, даже временно проживающих по другому адресу. И такие разрешения нужны для всех квартир, участвующих в обмене. Сложно представить, сколько времени занимает их сбор, если, например, большая семья со взрослыми детьми меняет свою муниципальную трешку на две однокомнатных квартиры.
Кроме того, необходимы:
- кадастровый паспорт,
- справка о составе семьи,
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам,
- свидетельство о браке и
- свидетельства о рождении детей.
В некоторых случаях местная администрация требует и другие документы.
Права основного квартиросъемщика
Наниматель государственной квартиры наделен правами, которые помогут ему разумно и комфортно использовать жилое помещение по непосредственному назначению.
К ним относятся:
- наниматель имеет право передать помещение в пользование другим лицам, в том числе и сдать ее в аренду «под наем»;
- наниматель имеет право обменять жилую площадь на другую по взаимному согласию с другими нанимателями;
- требовать от собственника проведения капитального ремонта на безвозмездной основе;
- проводить ремонтные работы в квартире, перепланировать помещение в любое удобное для нанимателя время;
- пользоваться коммунальными услугами и вносить за них плату из собственных средств.
При получении социального жилья нужно подтвердить статус нуждающегося. Это возможно в следующих случаях:
- в собственности вовсе нет объектов недвижимости;
- ранее не предоставлялись объекты по договору социального найма;
- имеющееся жилье не соответствует общепринятым нормам по площади;
- жилье непригодно для проживания;
- один из жильцов имеет болезнь, из-за которой ему нужно ограничить контакты с другими гражданами. Например, хроническое инфекционное заболевание.
Правила пользования муниципальным жильем
Наниматели государственного жилья вынуждены подчиняться всем правилам, на него распространяющимся. Их довольно много. Кроме запрета на продажу, существует еще ряд норм ограничивающего характера. Они таковы:
- перепланировку внутреннего пространства можно сделать только с разрешения муниципалитета;
- капитальные работы выполнять самостоятельно запрещено, ими занимается специальная служба за государственные средства;
- вселение совершеннолетних родственников проводится с разрешения владельца.
Жильцы за свои деньги могут проводить ряд работ в государственных квартирах:
- косметический ремонт;
- замена дверей и окон исключительно в места, предусмотренные планом;
- усовершенствование условий проживания путем внедрения съёмных технических средств (кондиционеры, к примеру).
Для сведения: незаконная перепланировка без соответствующего разрешительного документа будет оспорена властями. Жилец получит предписание:
- узаконить строительство (если это возможно);
- или демонтировать конструкции и привести помещение к первоначальному виду.
Как уже упоминалось выше, поскольку муниципальная квартира – это собственность государства, после смерти её владельца она автоматически переходит обратно муниципалитету. Общее право наследования здесь не имеет юридической силы, поскольку наследовать по закону можно только личную собственность граждан.
Выходом из такой ситуации может стать завещание с распоряжением о приватизации. Родственники умершего имеют право подать иск в суд для переоформления жилплощади на себя в порядке наследования, с последующим правом приватизации. Кроме того, не стоит упускать из виду, что претендовать на право наследования могут только лица, которые в этой квартире прописаны.
Чтобы избежать судебных разбирательств и выселения, лучшим выходом станет, безусловно, приватизация муниципальной жилплощади владельцем ещё при жизни. В этом случае он может её завещать, подарить и даже без этих распоряжений родственники смогут вступить в законное наследство.
Информация в данной статье предоставлена для ознакомления. Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.
Муниципальная квартира: права нанимателя
Для нанимателей объектов недвижимости, относящихся к муниципальному или государственному фонду, предоставляются довольно широкие полномочия в плане полноценного использования указанного жилья, а именно:
- Предоставление квартиры для проживания каких-либо других лиц, с условием соблюдения норм ЖК РФ, включая сдачу квартиры в поднаем;
- Осуществлять обмен жильем с иными нанимателями;
- Получать услуги по капитальному ремонту квартиры и общедомового имущества на бесплатной основе;
- Пользоваться всем объемом коммунальных услуг на платной основе.
Также, помимо прав, у квартиросъемщика имеется и перечень обязанностей:
- Использование жилья по его основному предназначению, а именно с целью проживания;
- Осуществлять целесообразные работы по ремонту и поддержанию нормального эксплуатационного состояния объекта и имеющихся в нем коммуникаций;
- Производить оплату найма квартиры, а также осуществлять компенсирование затрат на потребляемые услуги коммунального характера.
ДСН – договор двустороннего характера, согласно условиям которого, одна сторона, в виде муниципального или государственного органа (наймодателя), обязана предоставить в адрес второй стороны (нанимателя) помещение жилого характера из соответствующего фонда. Данное жилье должно быть предоставлено для осуществления правомочностей владения и пользования.
Согласно договору СН, предоставляются:
- Дом (часть дома);
- Квартира (часть квартиры).
Согласно части 2 статьи 62 Жилищного Кодекса РФ, указанное помещение должно быть изолированным, не должно выступать общедомовым имуществом (подсобными помещениями, чердаками, лестничными клетками). Для найма могут быть предоставлены лишь технически исправные объекты, которые будут пригодными для полноценного проживания.
Правовые отношения по договору социального найма находят свое регулирование в нормах жилищного законодательства РФ, а при отсутствии в ЖК РФ подходящих норм, применима глава 35 ГК РФ. Также отношения по ДСН могут быть урегулированы постановлениями Правительства РФ и, кроме того, актами органов местной власти конкретного населенного пункта.
Кем может быть заключен договор социального найма?
В соответствии со статьей 49 ЖК РФ, установлено, что лица, которые имеют желание заключения такого договора, должны:
- Обладать статусом малоимущего гражданина;
- Быть признанным в определенном порядке лицом, которое нуждается в жилье.
Касательно статуса малоимущего, его получают в администрации населенного пункта. Основным условием выступает получение дохода в размере, меньшем, нежели прожиточный минимум, а среди собственности не имеется дорогих транспортных средств, недвижимого имущества и подобного значительного по стоимости имущества. Размер прожиточного минимума определяется дифференцировано каждым субъектом РФ.
Для того чтобы семью признали нуждающейся, потребуется наличие хотя бы одного из нижеприведенных оснований:
- «Ячейка общества» нанимателя в принципе не владеет никаким жильем;
- У семьи есть жилье, однако, площадь его из расчета на одного человека меньше установленной по региону нормы;
- Жилье является непригодным для жизни, пребывает в аварийном или несправном состоянии;
- При условии проживания в одной квартире нескольких семей, причем среди одной из них есть больной, подвергающий совместное существование всех лиц опасности. Список подобных заболеваний находится в тексте Постановления Правительства РФ под № 378 (к примеру, абсцесс легких, эпилептические припадки и т. п.).
Нанимателем квартиры является совершеннолетнее дееспособное лицо, которое заключило с наймодателем – муниципальным органом власти договор социального найма.
На сегодняшний день понятие «квартиросъемщик» в жилищном законодательстве отсутствует, и теперь таким лицом выступает наниматель и собственник.
Наниматель – не единственный главный человек по квартире, это:
- лицо, с которым заключен договор;
- он представляет всех членов семьи;
- по сравнению со всеми членами семьи он не имеет никаких преимуществ.
Если жильцы одного помещения не могут обоюдно решить вопрос разделения суммы платежей по коммунальным услугам, делить лицевой счет приходится в суде. Иск подается также при наличии соглашения проживающих граждан, когда наймодатель против раздела. Суд выносит решение об определении долей.
Как разделить коммунальные платежи в муниципальной квартире в судебном порядке? Нужно собрать следующие документы:
- справку о составе семьи (берется по месту жительства);
- регистрационное свидетельство на помещение;
- квитанцию или справку об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ.
Разделить долг для оплаты своей части нельзя. Но заинтересованный гражданин вправе в будущем взыскать внесенную им за должника денежную сумму через суд.
Кто может претендовать?
Согласно п. 2 ст. 49 ЖК на муниципальное жилье могут рассчитывать граждане, признанные малоимущими и нуждающимися в получении жилплощади. Порядок признания таковыми определяется в порядке, предусмотренном законом субъекта РФ, исходя из доходов семьи и стоимости принадлежащего им имущества. При этом семья должна состоять на учете в муниципалитете, как нуждающаяся в жилье.
Также получить временное место проживания по договору соцнайма могут следующие льготные категории населения:
- дети-сироты без официального опекунства;
- граждане, расселенные из помещений, признанных аварийными;
- граждане, лишившиеся жилья в результате стихийных бедствий;
- военнослужащие;
- вынужденные переселенцы, признанные таковыми в соответствии с законом от 19.02.1993 № 4530-1;
- ветераны войн и участники ликвидации техногенных катастроф;
- граждане, переехавшие из районов Крайнего Севера;
- лица, имеющие заболевания хронического характера, представляющие опасность для окружающих.
Для определения порядка пользования муниципальной квартирой в Подольске вам потребуется технический паспорт, если которого у вас нет, то надо заказать в БТИ, он необходим для того, чтобы наглядно показать количество комнат в квартире, их площадь, и кто какой из них пользуется.
Как правило в иске необходимо указать, что на протяжении определенного промежутка времени сложился следующий порядок пользования. В иске вы должны обосновать кому и какая комната должна достаться в пользование, привести свои доводы, учитывая вашу ситуацию большая комната должна перейти в пользование сыну с женой и ребенком. К иску помимо техпаспорта вы прикладываете договор соцнайма или ордер, а также копию паспорта своего и при наличии других проживающих, выписку из домовой книги. Этого пакета документов достаточно для подачи заявления в суд, плюс не забудьте оплатить госпошлину в банке (300 рублей), направляете исковое заявление ответчикам и сдаете в суд.
В суде доказываете свою позицию, как правило суд принимает решение по заявленным требованиям, если не будет представлено контрагрументов, и ваши требования будут законы и обоснованы.
Правила пользования государственным жильем
Во время проживания в муниципальной квартире наниматель обязан соблюдать установленные правила (ст. 101 ЖК РФ). Проведение некоторых ремонтных работ на государственной жилплощади разрешено, но только за счет жильца. Например, можно сделать косметический ремонт, заменить двери, окна, не нарушая план, установить съемные технические средства.
В отношении государственных квартир действует ряд ограничений, прописанных в статье 100 ЖК РФ:
Если наниматель проводит незаконную перепланировку, муниципальные власти могут оспорить данное решение. В результате жильца обяжут вернуть квартире первоначальный вид или узаконить проведенное строительство. Если муниципалитет инициирует выселение социально незащищенных граждан, то по закону обязан предоставить этим людям иное жилье (ст. 103 ЖК РФ).
Обменять можно, но непросто
Жильцы муниципальных квартир имеют возможность обменивать свои квадратные метры, но только в если и вторая квартира, участвующая в обмене, находится в собственности муниципалитета.
Правила обмена муниципальных квартир определены в 72-й статье Жилищного кодекса. Для начала процедуры обмена владелец квартиры должен заручиться согласием всех членов семьи, а также разрешением от наймодателя (местной администрации). А если в квартире прописаны дети или недееспособные граждане, то потребуется разрешение и от органов опеки и попечительства.
Обмен муниципальной квартиры – одна из самых хлопотных сделок с недвижимостью в том, что касается документов. Письменное разрешение на обмен требуется собрать со всех членов семьи, даже временно проживающих по другому адресу. И такие разрешения нужны для всех квартир, участвующих в обмене. Сложно представить, сколько времени занимает их сбор, если, например, большая семья со взрослыми детьми меняет свою муниципальную трешку на две однокомнатных квартиры.
Кроме того, необходимы:
В некоторых случаях местная администрация требует и другие документы.
Закон дает право и на принудительную сделку. Это удобно, например, для выселения пьющего родственника. Однако принудительный обмен муниципальной жилплощади возможен только по решению суда.
Выселение наёмщика, то есть расторжение договора соцнайма осуществляется в соответствии с положениями ЖК РФ (ст. 84).
Основанием для этого может стать:
- отсутствие коммунальных выплат на протяжении более чем 6 месяцев;
- нанесение значимых повреждений занимаемому жилью нанимателем или одним из лиц, за которых он несёт ответственность;
- регулярное нарушение прав соседствующих граждан (при наличии документальных подтверждений данного факта);
- использование помещения не для проживания;
- смена статуса жилья с жилого на нежилой (о чём наниматель должен быть предварительно оповещён);
- признание жилья аварийным и непригодным для проживания.