Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Расторжение договора аренды в судебном порядке
Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;
– когда арендатор существенно ухудшает имущество;
– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.
При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.
Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.
Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.
Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.
Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.
Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.
Как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма?
Самым важным моментом при досрочном прекращении договора является его правильное оформление. Очень важно еще на стадии составления документа отразить в его условиях наступление всевозможных форс-мажоров. Так, если в договоренностях указан вариант их расторжения в одностороннем порядке с уведомлением за месяц, то в течение этого срока наймодателю придется искать новых квартирантов, а нанимателю – собирать чемоданы. Если за одностороннее расторжение договора предусмотрены штрафные санкции, то виновной стороне придется их уплатить. В случае возникновения споров между арендатором и арендодателем их придется решать в судебном порядке.
Именно поэтому необходимо уделить составлению документа найма много внимания, грамотно прописать все условия и предусмотреть в них различные непредвиденные ситуации. Можно использовать образцы из интернета. А лучше обратиться к адвокату Мурзаковой Екатерине Михайловне (8 (495) 505-24-50). У нее также можно получить консультации по всем вопросам гражданского и жилищного законодательства.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Если соглашение не составлено…
Законом предусмотрена обязательная для договора письменная форма. К сожалению, не всегда люди ответственно подходят к оформлению документов, и может случиться так, что спор возник, а доказать, что договорные отношения существовали, не представляется возможным. Что делать в подобной ситуации?
Если вы наниматель, то нужно собирать свои вещи и спокойно выезжать из квартиры. Никто вас не вправе держать и никого вы уведомлять не обязаны. Хотя, конечно, наймодатель может в судебном порядке доказать фактическое наличие договорных отношений между вами и тогда получить некоторые права, о которых речь пойдет ниже.
Наймодателю немного сложнее. Точнее если вы хотите просто выселить квартирантов, то достаточно обращения в правоохранительные органы с заявлением о незаконном проживании в вашей квартире третьих лиц. Жильцов попросят покинуть помещение и вряд ли они станут сопротивляться. Трудности могут возникнуть в том случае, если у квартиросъемщиков осталась задолженность по арендной плате или они нанесли какой-то ущерб имуществу.
Расторжение зарегистрированного договора найма
Сам договор найма не регистрируется. Однако государственной регистрации подлежит обременение квартиры правом проживания в ней нанимателей.
Обременение — это особый вид правового ограничения распоряжения имуществом, то есть запрет на совершение с имуществом определенных действий или установление другого порядка совершения этих действий.
В случае с регистрацией договора о найме, под обременением нужно понимать невозможность выселить квартирантов, что ограничивает собственника помещения в способах распоряжения имуществом. Так, к примеру, право собственности подразумевает право лица пользоваться, владеть и распоряжаться вещью. Что означает, что собственник может жить, продать, подарить, сдать в наем имущество и др. Но после регистрации, для того чтобы распорядиться квартирой, ему потребуется уведомить об имеющемся обременении и обеспечить дальнейшее проживание нанимателя в квартире, вне зависимости от заключаемых сделок с другими лицами относительно сдаваемого имущества.
Расторжение такого договора происходит одним из способов, указанных выше, но сведения о расторжении необходимо предоставить в регистрирующий орган, после чего, с жилья будет снято обременение. Итак, для снятия обременения потребуется: заявление (как написать вам подскажут в Росреестре, когда вы придете на регистрацию снятия); документы, подтверждающие расторжение договора (акт приема-передачи, решение суда, добровольное соглашение о расторжении, подписанное сторонами); квитанция об уплате государственной пошлины. Регистратор проверит все представленные документы и выдаст вам расписку в их получении. Регистрация занимает не более 7 дней с момента предоставления нужных документов. По завершении вам будет выдан документ, подтверждающий, что обременение снято.
Как происходит расторжение договора
Чтобы прекратить действие любого документа, имеющего юридическую силу, необходимо наличие оснований. Хорошо, если они изначально предусмотрены в договоре – это значительно упростит ситуацию.
Если инициатором выступают собственники, то причины для расторжения могут быть такими:
- задержка арендной платы (на два месяца и более);
- частые и обоснованные жалобы на жильцов со стороны соседей;
- задержка оплаты коммунальных счетов;
- отказ впустить хозяев квартиры;
- серьезный ущерб мебели, технике и другому имуществу;
- нарушение санитарии, правил пожарной безопасности;
- несогласованные с собственниками квартиры изменения в планировке и общем состоянии помещения;
- домашние животные, которых завели без одобрения арендодателей и т.д.
Основания могут быть и у квартиросъемщиков:
- погрешности в работе техники, нарушения санитарных норм и другие имущественные проблемы, о которых собственники умолчали (случайно или намеренно);
- если в квартире больше нет подходящих условий для жизни, но случилось это не от действий квартирантов (потоп, пожар и т.д.);
- если съемщикам ограничили доступ к жилью (например, сменили замки);
- если арендодатели вселили других жильцов и т.д.
Последние два примера – достаточный повод не только прекратить сделку, но и обратиться в суд.
Как пути расторжения возможны:
- Обоюдно, с помощью соглашения.
- В присутствии юриста, который также может проанализировать обстоятельства и основания для такого шага.
- Через суд (в тех случаях, когда одну из сторон категорически не устраивают условия или сам факт прекращения сделки).
В первых двух случаях нужно просто подписать соглашение. Если договор, по которому квартиранты проживали в квартире, был зарегистрирован, также нужно поступить и с соглашением.
Как необходимо уведомить о расторжении
Мы будем ориентироваться на порядок, который установлен законом. Это значит, что вы можете уведомить другую сторону сделки о своем намерении как угодно – в личном разговоре или по телефону, к примеру – но в случае юридического разбирательства вес будут иметь только методы, о которых мы поговорим дальше.
В рамках закона досрочное расторжение должно осуществляться посредством уведомления – для каждой стороны.
Что должно быть в этом уведомлении:
- Данные обеих сторон (лучше ориентироваться на договор).
- Реквизиты расторгаемого договора – его номер, данные о месте и времени составления.
- Основания для расторжения. Укажите конкретный пункт, который нарушила другая сторона, или ссылайтесь на конкретные нормы закона. Причины должны быть обоснованы и грамотно изложены.
- Укажите планируемые сроки расторжения. К примеру, по условиям договора, вы требуете расторгнуть сделку через месяц.
- Дата.
- Подпись.
Вам необязательно оформлять весь документ от руки – можно отправить его и в печатном виде, главное, подписать собственноручно.
Если в ответ вам пришел письменный отказ, или же по истечению трех месяцев ваше требование игнорируется – обращайтесь в суд.
Расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке могут оба участника, как владелец собственности, так и пользователь недвижимостью.
Таблица № 1 «Возможные причины прекращения отношений»
|
По желанию арендодателя |
По желанию арендатора |
|
Неаккуратное использование недвижимости, от чего нарушается качество объекта или возникает опасность его сохранности. |
Отказ предоставлять недвижимость в пользование. |
|
Неоднократное нарушение условий договора арендатором. |
Оказание препятствий для целевого использования собственности. |
|
Отсутствие выплат за пользование недвижимостью. Достаточно пропустить хотя бы два обязательных платежа. |
Во время пользования квартирой/домом/комнатой выявлены недостатки, о которых арендатору не было известно до подписания соглашения. Важно доказать, что при знании о текущих проблемах с объектом, гражданин отказался бы от аренды. |
|
Нарушение владельцев жилья условий договора по вопросам проведения капитального или текущего ремонта. |
|
|
Порча собственности по независящим от пользователя причинам. Например, стихийное бедствие или несчастный случай в доме. |
|
|
Нарушение других условий подписанного соглашения. |
Соглашение о расторжении договора аренды квартиры оформляется по следующему плану:
- Описание каждой из сторон:
- полное имя;
- паспортные данные;
- адрес регистрации;
- их роль в договорных отношениях (Арендодатель или Арендатор).
- Решение о расторжении:
- подробное описание объекта (адрес, количество комнат, площадь);
- срок, в течение которого арендатор должен покинуть это помещение.
- Положение о прекращении всех обязательств с момента аннулирования.
- Подтверждение удовлетворительного состояния жилплощади.
Расторжение договора по инициативе наймодателя
Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично. Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:
- уклонение от арендной платы. При краткосрочном найме достаточно двух просроченных платежей подряд, если договор заключен на срок более года основанием будет задержка не менее 6 месяцев;
- жилец использует квартиру не по прямому назначению;
- систематическое нарушение нанимателем общественного порядка;
- порча имущества владельца.
Основания досрочного расторжения договора аренды
Договор аренды, как и иные виду сделок может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, а также по инициативе арендодателя или арендатора.
Основания для прекращения отношений по договору аренды раньше срока могут быть следующие:
- если арендатор пользуется имуществом, существенно нарушая условия договора, или использует имущество не в соответствии с его назначением или же допускает неоднократные нарушения
- когда арендатор пользуется имуществом и ухудшает его, при этом существенно
- в случае, когда арендатор более 2-х раз подряд не вносит арендную плату в срок. который установлен договором
- если арендатор или арендодатель не производит капремонт имущества, когда эта обязанность является арендатора или арендодателя
- в ситуации, когда арендодатель не предоставляет имущество по договору аренды или создает препятствия в пользовании имуществом
- когда арендатору передано имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют использованию имущества, и данные недостатки не были оговорены договором
- в случае, когда имущество из-за каких-то обстоятельств, за которые не отвечает арендатор, станет не пригодным к использованию
- иные основания, предусмотренные законом или установленные договором
Какими законами регламентируется?
Гражданский и Жилищный кодексы Российской Федерации регламентируют расторжение договора найма.
Об этом четко написано в части 2 главе 35 , статьи 688, Гражданского кодекса РФ, глава 10 статьи 101-103 Жилищного кодекса РФ о расторжении и прекращении договора найма специализированного жилого помещения, где говориться об выселении граждан из подобных помещений.
Гражданский кодекс РФ Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Как долго ждать ответа на уведомление?
Когда расторгнуть отношения желает наниматель, законодательство вообще ничего не говорит о том, что на уведомление должен быть получен ответ. По сути, ч. 1 ст. 687 ГК РФ нужна лишь для того, чтобы у наймодателя было время подстраховаться и подыскать другое лицо, желающее воспользоваться жильём.
Однако возможна ситуация, когда стороны условились, что владелец жилья сначала предупреждает жильца о допущенном нарушении и даёт время на то, чтобы исправиться. В этом случае в самом договоре должно быть указано, в какой срок наниматель должен дать ответ либо принять необходимые меры. Если же в договоре такого условия нет, будет действовать правило о «разумном сроке». Им будет считаться время, которое достаточно для того, чтобы дать ответ или же исправить допущенные нарушения.
ВАЖНО: Исчислить «разумный срок» сколь либо точно нельзя. В итоге, если ответ не получен, а нарушенные обязанности не исполнены, решение будет принимать судья и уже он будет определять, какой срок может рассматриваться как разумный.
Изучаем права арендатора
Гражданский кодекс даёт арендатору право досрочно расторгнуть договор найма жилья. При этом, если квартиросъёмщик хочет съехать без веских оснований, он должен предупредить владельца недвижимости за три месяца. Причём уведомление нужно предоставить в письменном виде — отправив по почте или вручив лично в руки в присутствии свидетелей. Ускорить процесс переезда можно двумя способами: договориться с хозяином и расстаться раньше срока по соглашению сторон или обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды жилья.
Основания для расторжения договора найма квартиры по требованию арендатора:
-
1 Владелец квартиры не предоставляет недвижимость арендатору
Довольно часто встречаются ситуации, когда договор заключен, аванс и квартплата внесены, а собственник откладывает переезд жильца под разными надуманными предлогами вроде ремонта, отключения горячей воды или срочной командировки. Если вы подозреваете арендодателя в недобросовестном поведении, напомните ему о нормах ГК.
-
2 Владелец квартиры препятствует жильцу пользоваться жильём
Под этот пункт попадают все ситуации неожиданной смены ключей или внезапного выдворения арендаторов «с вещами на выход», которые позволяют себе некоторые неуравновешенные хозяева квартир. Кроме того, сюда входят и внеплановые «проверки» без предупреждения, которые арендодатели иногда устраивают жильцам. Регулярность и время подобных визитов должны быть чётко прописаны в договоре аренды и не нарушаться.
-
3 У недвижимости есть существенные недостатки, которые не были и не могли быть известны арендатору
Если вы случайно сняли квартиру, где вода бывает ровно 1 час в день (именно тогда, когда вы заключали договор найма), не отчаивайтесь. Любые серьёзные недостатки жилья, о которых хозяин «забыл» предупредить жильца в присутствии свидетелей, могут быть основанием для расторжения договора найма.
-
4 Квартира непригодна для жизни
Под этот пункт подпадают, к примеру, все форс-мажорные ситуации, произошедшие не по вине жильца: пожар в доме или масштабное наводнение из-за прорыва трубы на верхнем этаже. Арендатор не обязан жить в квартире, если это угрожает его здоровью или безопасности.
-
5 Арендодатель не производит капитальный ремонт недвижимости, хотя это обязательство предусмотрено по договору аренды.
Квартиросъёмщик должен следить за косметическим состоянием жилья и сохранностью мебели, но любые капитальные работы в квартире — ответственность владельца недвижимости, если иные условия не были указаны в договоре найма. Если он систематически уклоняется от своих обязательств, арендатор не должен это терпеть.
Правильно оформляем расторжение договора
Помните: когда договор заключается в письменной форме, простой устный отказ от него не работает. Даже если стороны решили дело миром и расстаются по взаимному согласию и без видимых претензий, нужно грамотно оформить документы. В противном случае, обязательства сохраняются. Теоретически, бывший наниматель всё так же обязан платить деньги за квартиру, в которой он не живёт, пока не передал её хозяину по акту. А владелец недвижимости не вправе сдавать квадратные метры новому жильцу, пока действует договор найма с прежним.
В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о прекращении обязательств должно быть в той же форме, что и договор. Это значит, если первая бумага была составлена в письменном виде, расторжение можно оформить точно также — владелец жилья и бывший наниматель ставят свои подписи в присутствии свидетелей.
В некоторых случаях договор найма регистрируется в официальных органах. В этом случае процедура будет чуть сложнее: соглашение о расторжении обязательств также потребует регистрации, а жильца придётся снимать с учёта.
После того, как соглашение подписано или зарегистрировано, владельца недвижимости и нанимателя не связывают никакие обязательства — жилец должен освободить помещение.
Если к расторжению договора привело серьёзное нарушение условий сделки другой стороной, можно обратиться в суд и требовать возмещения убытков(п. 4 ст. 454 ГК РФ).
Действие 5
За сколько нужно предупреждать арендодателя о съезде?
Если вы задумались сменить снимаемую квартиру или обзавелись своей жилплощадью, необходимо составить алгоритм расставания с нынешним жильем. Очень важно учесть все сроки, чтоб не возникло непредвиденных расходов или неприятных ситуаций.
Одним из важных сроков – срок предупреждения арендодателя (наймодателя) о съезде. По общему правилу, согласно ст.687 ГК РФ, нужно предупредить хозяина квартиры за три месяца.
- Если в договоре, заключенном сторонами, указан другой срок, например- уведомление о расторжении договора найма помещений за 30 дней, то нужно уведомить арендодателя (наймодателя) в срок, указанный в договоре.
- Если с собственником жилья сложились хорошие отношения, то велика вероятность, что он пойдет вам на встречу и вы найдете дату съезда- удобную для всех участников. Не забывайте, что уведомление должно быть в письменном виде. С указанием даты направления.