Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выйти из ипотеки при разводе?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выйти из созаемщиков по ипотеке после развода супруг может только с согласия кредитной организации. Любое изменение состава должников возможно после согласования с банком. Процедура выхода может разниться в зависимости от правил, установленных в конкретном банке, но, в целом, алгоритм состоит из одних и тех же стадий. Чтобы перестать быть созаемщиком, необходимо направить в банк пакет документов.
Как переоформить ипотеку: требования, сбор документов, подача заявки
У каждого банка есть список требований к новому заемщику и ограничений в передаче жилищного займа. В обобщенном виде критерии выглядят так:
-
возраст в пределах 21-65 лет;
-
российское гражданство;
-
наличие постоянного места работы и стабильного заработка;
-
временная или постоянная регистрация в городе присутствия банка;
-
полная дееспособность;
-
достаточная платежеспособность.
В каждом случае банк индивидуально решает, можно ли переоформить ипотеку на другого заемщика, на основании его соответствия общим и собственным внутренним требованиям. Кредитное учреждение имеет право отказать кандидату, если хотя бы один критерий не будет соблюдаться.
Список документов, которые понадобятся для передачи займа, включает:
-
паспорт РФ;
-
трудовую книжку или контракт;
-
справку о доходах;
-
анкету-заявление.
Может ли банк отказать в переоформлении
Чаще всего переоформление ипотеки – чисто формальная процедура для банка. Солидарная ответственность супругов заменяется индивидуальной, а погашение кредита продолжается. Однако банковские специалисты принимают решение по каждому конкретному случаю – и могут отклонить прошение о переоформлении.
Разумеется, банк будет более благосклонен, если переоформление ипотеки планируется на титульного заемщика, уже проявившегося себя как дисциплинированный плательщик. В этом случае достаточно просто вывести одного созаемщика из общего числа. Если же кредит будет перерегистрироваться на другого супруга, банк, скорее всего, потребует новую проверку платежеспособности. И если предоставленные документы покажут, что клиент неплатежеспособен и не соответствует установленным требованиям к заемщику, в переоформлении с высокой вероятностью будет отказано.
Другой классический случай отказа – отсутствие у заемщиков кредитной дисциплины. Если внесение аннуитетных платежей происходило нерегулярно, с существенными задержками, и причиняло беспокойство кредитору, банк может отказаться от разделения кредитной ответственности – гораздо больше гарантий он получает в том случае, когда имеет право потребовать внесение платежа с двух должников.
Для подстраховки большинство банков прописывает в кредитный договор пункт, гласящий, что после расторжения брака обязательства супругов перед кредитором не изменяются – а значит, в случает отказа одного из них от погашения долга, эта обязанность переходит ко второму.
Если же от выплат откажутся оба должника, банк имеет право реализовать заложенное имущество – после удержания всех расходов кредитора недобросовестным заемщикам останутся копейки.
Склонить чашу весов в свою пользу и убедить кредитную организацию в своей благонадежности можно привлечением новых созаемщиков, достойных доверия по меркам банка.
Отвечает руководитель юридического отдела технологичного агентства Homeapp Антон Самойлов:
Ваша ситуация осложнена двумя обстоятельствами. Во-первых, раздел и продажа ипотечной квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала, возможны только после полного погашения кредита. Во-вторых, такие квартиры не становятся совместно нажитым имуществом супругов, поскольку материнский капитал имеет целевое назначение — это исключение прямо предусмотрено Семейным кодексом. Изменение состава заемщиков возможно только при одновременном перераспределении права собственности, чему в данном случае препятствует обязанность оформления квартиры в долях на всех членов семьи. Однако есть вариант разделить ответственность по кредитному обязательству с учетом того, что обязательство является общим — оформлено по инициативе обоих супругов и использовано на нужды семьи. Выделение же долей членам семьи до погашения ипотечного кредита возможно с согласия банка (но это не слишком вероятно) либо по решению суда.
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Елена Ряховская:
Из заемщиков по кредитному договору своего супруга вы можете вывести только с согласия банка. Как правило, даже в судебном порядке банк на это не идет. Так как, по факту, чем больше заемщиков, тем больше гарантий у кредитора.
Стоит отметить, что несмотря на то, что кредит оформлен на двоих, право собственности на квартиру может быть на одного из супругов. Например, ипотека (кредит под залог недвижимости) оформлена на вас и вашего мужа, а квартира только на вас. После погашения кредита с квартиры будет снято обременение, а собственником останетесь вы.
Стоит также отметить, что у вас есть право обратиться в суд с иском о разводе и разделе имущества. Вы сможете заключить мировое соглашение на любом этапе рассмотрения дела (раз претензий у супруга нет, то сразу после подготовки дела на первом судебном заседании), где определите, что кредит (ипотеку) оплачиваете вы. После выплаты кредита вы не взыскиваете сумму в порядке регресса с бывшего мужа, а он, в свою очередь, не претендует на квартиру.
Законодательный аспект
Раздел имущества супругов регламентируется в первую очередь Семейным кодексом РФ. Процессуальные нормы, связанные с судопроизводством, отражены в Гражданском процессуальном кодексе РФ.
Разделить имущество супруги могут как во время брака, так и после его расторжения. При этом разделение имущества не обязательно проводить в суде. Супруги могут решить между собой, у кого останется то или иное имущество либо в каких долях поделить нажитое в браке, и заключить нотариальное соглашение о разделе имущества. В соглашении о разделе имущества супруги закрепляют достигнутые договоренности. Если между мужем и женой нет согласия в вопросе раздела имущества, то раздел имущества производится в суде. Суд решит, какое имущество следует признать общей собственностью супругов, в каких долях поделить такое имущество, кому какое имущество передать.
По действующему законодательству разделу подлежит то имущество, которое было нажито, приобретено супругами за счет общих доходов по возмездным сделкам во время брака. Такое имущество является общей собственностью супругов или, по-другому, – совместно нажитым. При этом не имеет значения, на кого из супругов записано такое имущество или кто из супругов больше работал и зарабатывал. Об исключениях из этого правила написано чуть ниже. Общим имуществом может быть движимое и недвижимое имущество, вклады и денежные средства, акции, доли в уставном капитале коммерческих обществ, то есть все, что было куплено, зачислено на расчетный счет на имя любого из супругов.
Имущество, полученное во время брака по безвозмездным сделкам, – в дар, при приватизации, а также по наследству – признается собственностью того супруга, кому такое имущество передано.
По общему правилу все имущество делится поровну. На практике это означает, что за каждым из супругов признается по 1\2 доли в праве собственности. При этом неделимое имущество может быть передано одному из супругов с условием выплаты второму супругу денежной компенсации.
Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
Долг признают общим, если долг возник по инициативе обоих супругов в интересах семьи и (или) все полученное было использовано на ее нужды. Например покупка квартиры.
В каких случаях банк не разрешит переоформить ипотеку на другого человека
Финансовое учреждение откажет в проведении сделки, если:
- документы собраны неправильно;
- новый заемщик не подтвердил доход или у него чересчур большая долговая нагрузка;
- кредит был оформлен на льготных условиях;
- есть задолженность по ЖКУ;
- у прежнего собственника накопились просрочки по платежам.
Переоформить ипотеку на другого человека без уведомления банка не получится. Пока не закончился срок кредитного договора, все действия в отношении жилой площади необходимо согласовывать с финансовым учреждением.
Каким образом в случае развода будут делиться выплаченные и оставшиеся платежи?
Павел Ивченков: Если при разводе один из супругов отказывается от квартиры в пользу другого, то он может претендовать на компенсацию, обычно в виде половины стоимости квартиры. В этом случае супруги могут между собой договориться о размере компенсации самостоятельно, им виднее, кому что причитается.
Бывают случаи, когда второй супруг получает компенсацию в размере уже выплаченного на момент развода долга по ипотеке (т. е. первый супруг выкупает ипотеку у второго или выкупает ту часть, которую второй оплачивал из своего дохода), а оставшуюся часть долга оплачивает тот, кому досталась вся квартира. Если супруги договориться не могут, то размер компенсации устанавливает суд. Как правило, суд просто делит пополам рыночную стоимость квартиры или делит пополам размер стоимости ипотеки (узнает её у банка).
Если при разводе ни один из супругов не отказывается от квартиры в пользу другого, то каждый получает в ней свою долю (договариваются сами или через суд). В этом случае оставшаяся часть не выплаченной на момент развода ипотеки тоже делится на доли, которые равны долям в квартире. И каждый из супругов выплачивает свою долю оставшегося долга. Предыдущие платежи (уже выплаченный на момент развода долг) при этом не берутся во внимание, и никаких компенсаций в этом случае никому не полагается.
Может ли банк отказать в выводе созаемщика?
Банк может отказать в выводе созаемщика по ипотеке, если нет достаточных гарантий, что выплата кредита будет продолжена без проблем. Например, если оставшийся созаемщик не имеет достаточного дохода или кредитная история нового созаемщика не удовлетворяет требованиям банка. Также возможен отказ, если остающийся созаемщик не подтвердит свою способность выплачивать кредит самостоятельно.
Перед тем, как вывести созаемщика из ипотеки, необходимо обратиться в банк. Кредитор попросит предоставить документы, подтверждающие изменение финансовой ситуации или другие обстоятельства, мешающие выплате кредита вместе с созаемщиком. Банк может запросить новых поручителей или пересмотреть условия кредита. Необходимо учитывать, что процедура может занять некоторое время и требует согласования с банком. Если созаемщик не может быть выведен из договора, иногда стоит рассмотреть альтернативные варианты привлечения средств для погашения задолженности, чтобы облегчить финансовое бремя для всех сторон.
Банк имеет право отказать в переоформлении ипотеки на другого человека без объяснения причин, даже если предварительно дал на это согласие. Чаще всего, причинами такого решения выступает низкая платежеспособность потенциального клиента, неудовлетворительная кредитная история, наличие действующих исполнительных производств.
«Если человек часто меняет место работы, то это тоже может вызвать подозрения у кредитной организации. И дело не в менталитете личности, а в том, что если в очередной раз потенциальный клиент уволится, то не факт, что он сможет быстро найти работу».
Передать ипотеку невозможно несовершеннолетнему или недееспособному лицу, даже если у него есть достаточный заработок.
Некоторые банки обращают внимание на место работы потенциального клиента. Например, если профессия человека сопряжена с риском для жизни, то это создают дополнительные опасности непогашения кредита.
Таким образом, закон позволяет переформить кредит, в том числе ипотечный, на другого человека.
Учтите:
- такое переоформление возможно только при наличии соглашения предыдущего и нового должников;
- кроме этого соглашения, необходимо получить согласие кредитора (банка) на оформление кредита на другое лицо;
- новый должник должен быть ознакомлен со всеми условиями кредита, который обязуется своевременно погасить;
- стороны получат согласие банка только при условии, что новый должник будет отвечать всем требованиям банка, предъявляемым к стороне конкретного кредитного договора. Финансовая организация должна убедиться в надежности и платежеспособности нового заемщика;
- суд не может обязать ни банк, ни нового должника заключить соглашение о переоформлении кредита.
Порядок оформления соглашения
Первый шаг – составление проекта и обращение в банк с целью его согласования. Если предварительно супругами погашена вся задолженность, сняты обременения и квартира продана, кредиторы не должны одобрять соглашение о разделе ипотечной квартиры. Во всех остальных случаях важно грамотное представительство. Нотариус не удостоверит документ без разрешения банка. Каждая из сторон получает на руки по одному экземпляру. Исходя из формата договоренности оформление может включать переподписание ипотечного договора для указания двух заемщиков вместо одного или, наоборот, с целью оставления как субъекта только одного из супругов. В таких случаях удостоверяются еще и договоры. Процедура усложняется и затягивается. Важен каждый нюанс, поскольку на кону финансовое благополучие. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» имеет большой опыт участия в таких делах, поэтому обеспечивает грамотное правовое сопровождение на всех этапах, участие в переговорах, в том числе на этапе согласования проекта.
Документы для составления соглашения
Нотариус обязан установить личности сторон, поэтому запрашивает паспорта. Соглашение о разделе ипотечной квартиры предоставляется в четырех идентичных экземплярах – по одному каждой стороне и одно – на сохранность в нотариальной конторе. Потребуются выписка из реестра недвижимости, справка о состоянии задолженности, сам ипотечный договор, а также разрешение банка на выбранный формат раздела. Последним пунктом часто пренебрегают, рассчитывая, что наличие соглашения и внесение долей оплаты исключает претензии кредитора. Однако на практике банк может обжаловать такие действия в суде. Поэтому настоятельно рекомендуется получить одобрение. Если имеются несовершеннолетние дети, предоставляются их свидетельства о рождении. Исходя из ситуации нотариус может запросить дополнительные бумаги. Нотариальное удостоверение таких документов облагается пошлиной. Ее размер составляет полпроцента от рыночной или кадастровой стоимости имущества, на усмотрение сторон. Однако совокупная сумма не может превышать 20 тысяч рублей.
Отличие соглашения о разделе имущества и брачного контракта
В случае с ипотекой оба варианта являются плюсом в урегулировании вопроса. Соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться, только когда такая недвижимость есть. Брачный договор принципиально отличается тем, что может регламентировать вопросы наперед, еще до оформления ипотеки и наличия имущества в собственности. Например, установить, что приобретенное жилье в случае развода отходит одному из супругов с одновременным переходом обязательств или становится собственностью совместного ребенка. Соглашение может удостоверяться в период брака или после развода, в то время как брачный контракт – до регистрации союза или будучи еще не разведенными. Позже – нельзя. Брачный договор признается недействительным, если закрепляет ипотечное жилье как собственность только одного из супругов, когда на его приобретение затрачивались ипотечные средства. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет отстоять интересы детей, составит грамотные документы для мирного урегулирования вопроса, обеспечит профессиональное правовое сопровождение.
Судебный раздел ипотечной квартиры
34 статья Семейного кодекса РФ определяет нажитое совместно в браке имущество совместной собственностью, подлежащей равному делению между супругами при расторжении брака. При этом долги также подлежат равному разделению. Но суд вправе учесть обстоятельства, оказывающие влияние на распределение долей в недвижимости – к примеру, при подтвержденном внесении одним супругом большего вклада при покупке квартиры, суд может присудить данному супругу более значительную долю в жилье.
Также суды учитывают совпадение оформленного права собственности (титульное владение) и единоличного статуса ипотечного заемщика одного из супругов – в этом случае квартира останется полной собственностью титульного владельца и заемщика ипотечного кредита.
Если одна из сторон развода сможет доказать факт выплаты какой-либо части ипотеки из личных средств (наследство, подарок), то при судебном разделе имущества доля в квартире для данного супруга будет увеличена пропорционально внесенном вкладу.
Расторжение брака не снимает долговые обязательства перед кредитором с одного супруга, так как по закону между супругами делится не только совместное имущество, но и ипотечная задолженность. Чтобы облегчить раздел кредита, стоит прийти к мирному решению о доле выплат каждого.
Облегчит деление недвижимости, что взята в ипотеку и еще выплачивается, наличие брачного договора. В нем изначально прописываются пункты, касательно возможного раздела ипотечного имущества с указанием доли выплат мужа и жены.
Спорные вопросы и их решение
Ситуации, когда созаемщик ипотеки после развода не платит банку, довольно распространены и небезосновательны. Чтобы избежать конфликтов, следуйте следующим советам:
- Выясните претензии каждого на квартиру (если вторая сторона не претендует на часть имущества, нужно переоформить ипотечный договор на одного человека);
- Если вы решили, что будете платить совместно — оформите соглашение и заверьте его у нотариуса;
- В случае полного отказа от обремененной недвижимости обоими супругами — обратитесь банк, который продаст ее на торгах, а положенная компенсация разделится пополам;
- Можно досрочно выплатить ипотеку и продать квартиру.