Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Есть два варианта договора купли-продажи: составленный в простой письменной форме и заверенный у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, то вам подходит только второй вариант. Кроме того, договор, заверенный у нотариуса, быстрее зарегистрируют в МФЦ. В любом случае этот документ обязательно должен составлять специалист — юрист или риелтор. В договоре должны быть указаны:
- Данные продавца и покупателя.
- Полная стоимость квартиры. Ни в коем случае не указывайте меньшую сумму — даже если вас уверяют, что это выгоднее. Если что-то пойдет не так, вы сможете вернуть только сумму, прописанную в договоре.
- Адрес квартиры и её описание.
- Права, обязанности и ответственность сторон.
- Сроки освобождения жилплощади.
- Гарантия от продавца, что квартира не заложена, не куплена на материнский капитал и так далее.
Кто может купить вторичку в ипотеку
При рассмотрении ипотечной заявки банк в первую очередь обращает внимание на уровень дохода семьи. При расчёте платёжеспособности учитывается зарплата и прибыль от предпринимательской деятельности, в том числе доход от аренды жилья и прибыль от самозанятости.
При оформлении ипотеки значение имеет трудовой стаж — он должен составлять не менее 3 месяцев на текущем месте работы. Также при принятии решения банки учитывают отсутствие просрочек по уже выданным займам, наличие первоначального взноса, место регистрации и проживания заёмщика, его гражданство и возраст, а также образование, семейное положение и наличие иных активов.
В таблице ниже перечислены преимущества для получения ипотеки и возможные причины отказа. В разных банках рекомендации различаются, решение по каждому заёмщику принимается индивидуально.
Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов
Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:
- действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
- проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
- если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
- проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
- если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.
Одним из самых распространенных видов сделок в стране является покупка квартиры на вторичном рынке.
Пошаговая инструкция включает в себя и правила оформления задатка на понравившееся жилье:
- аванс оформляется соглашением о задатке, в котором прописываются данные получателя платежа и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т.д.);
- сумма задатка составляет от 1 до 10 % от общей стоимости недвижимости;
- в договоре обязательно указывается срок, в течение которого продавец подготовит все документы для сделки.
Риэлторы рекомендуют оформлять задаток сразу тремя документами:
- предварительный договор купли-продажи;
- соглашение о задатке;
- расписка о получении денег.
Есть ли страхование ответственности риелтора
Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.
Но клиенту тоже нельзя пускать все на самотек. Во-первых, следует внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в страховом полисе и уточнить лимит ответственности агента перед одним клиентом и по всем страховым случаям. Вторая сумма больше, но не имеет отношения к конкретному клиенту. Во-вторых, с остальными документами, касающимися сделки, также необходимо ознакомиться лично.
Хорошим вариантом станет страхование титула, то есть права собственности на квартиру. Этот полис вы получаете самостоятельно в страховой компании, он не зависит от действий риелтора. Если сделка расторгается, страховая компания выплачивает вам оговоренную в полисе сумму.
Также стоит помнить, что с 1 января 2021 года вступило в действие постановление Верховного суда, что продавец становится поручителем возврата средств при расторжении сделки. Соответствующий пункт нужно внести в договор. Если продавец средства не вернет, можно затребовать компенсацию у государства. Правда, вам придется привести доказательства, что вы добросовестный покупатель.
Лайфхаки от экспертов
Мы опросили экспертов отрасли и собрали советы, как недорого купить квартиру в 2023 году.
Эдуард Гусар, коммерческий директор концерна «РУСИЧ»:
«На рынке вторичной недвижимости не работают главные ипотечные госпрограммы, снижение стоимости квартиры возможно в результате разумного торга. Другое дело — первичный рынок. Помимо ипотечных программ с государственным участием, есть субсидии от застройщиков.
Хороший дисконт можно получить при 100%-й оплате — в некоторых случаях разница может достигать 20–25%. Квартиры с нестандартной планировкой, отсутствием живописного вида из окон есть в каждом проекте. На них, а также на угловые квартиры и на лоты рядом с лифтами можно получить скидку до 10%.
Если вам понравилась квартира в определённом ЖК, есть смысл посетить офис продаж и в индивидуальном порядке попытаться согласовать для себя дисконт. Зачастую скидки от РОПа (руководителя отдела продаж) не анонсируются, но если покупатель заинтересован, в большинстве случаев представители застройщика идут навстречу.
Добавлю рекомендацию для зарплатных клиентов: в некоторых банках для вас предусмотрена скидка при выборе ипотечного продукта».
Елена Устинова, директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент»:
«При покупке первичной недвижимости всегда есть возможность получить скидку от застройщика. Величина скидки и заинтересованность менеджера в её предоставлении может зависеть от разных факторов: сезонности, необходимости закрывать период и, соответственно, выполнять план продаж, текущего интереса покупателей к квартирам на данном объекте.
Для понимания актуальной цены квартиры имеет смысл заранее просмотреть сайты-агрегаторы и оценить, сколько в среднем стоят квартиры в рассматриваемом районе, в том числе у конкурентов, почитать форумы жителей конкретного ЖК — возможно, кто-то из них уже получал скидку».
Олег Гулеватый, президент группы компаний G3 Group:
«Большинство потенциальных покупателей приобретает жильё с использованием программ господдержки или субсидированной ипотеки от застройщика.
Среди основных госпрограмм: «Льготная ипотека» под 8% годовых и «Семейная ипотека» под 6% годовых, а также ипотека для IT-специалистов. Они позволяют сэкономить на размере первоначального взноса.
А вот сэкономить на ежемесячных платежах по кредиту помогает субсидированная ипотека от застройщика. Ставки в столичном регионе колеблются от 0,01 до 4,99%. Но для этого продукта характерны более высокая стоимость жилья и размер первоначального взноса, чем у госпрограмм. Такой вариант невыгоден инвесторам для краткосрочных инвестиций. Но вполне подходит для покупки квартиры для собственного длительного проживания».
Ригина Гордеева, директор агентства премиальной недвижимости Etagi Prime:
«Три варианта, как недорого купить недвижимость в 2023 году:
- У многих продавцов появилась срочность в связи с эмиграцией — можно получить скидку до 30% от стоимости квартиры. Если собственник уже находится за рубежом, это ещё один повод для дисконта. Оформление сделки проходит по доверенности, а это риски для покупателя, которые можно просить компенсировать скидкой.
- В последние два месяца мы наблюдаем готовность застройщиков формировать специальные условия для конкретного клиента: индивидуальные решения по рассрочке (например, беспроцентные), интересные ипотечные предложения (например, кешбэк).
- Ещё одна возможность — неудавшиеся инвесторы, которые в 2021 году в большом количестве входили в покупку по рассрочке от застройщика. Расчёт был на то, что они вносили 10–20% первоначальной стоимости, а на момент строительства не совершали никаких платежей. В 2023 году настала пора выполнять обязательства по уплате застройщику 90% оставшейся суммы, а новый покупатель, готовый приобрести эту квартиру с наценкой по переуступке, не найден. И неудавшийся инвестор вынужден продавать недвижимость даже дешевле, чем застройщик, который за 2 года скорректировал цены в сторону повышения».
Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов
Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:
- действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
- проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
- если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
- проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
- если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.
ЧТО ПРОИСХОДИТ С ЦЕНАМИ СЕЙЧАС?
Все опрошенные эксперты сходятся во мнении: спрос падает, а квартир под продажу (как в новостройках, так и на рынке вторичного жилья) много. По данным “Авито Недвижимости”, где представлена одна из самых больших баз объектов в России, в целом по стране спрос на вторичную недвижимость в нынешнем октябре снизился на 18,9% в сравнении с октябрем прошлого года. При этом по отношению к сентябрю активность покупателей, наоборот, выросла на 2,5%. За месяц заметнее всего увеличился интерес к студиям — на 10%.
— На первичном рынке жилья России мы фиксируем более серьезное ослабление спроса за год — на 44%. В сравнении с сентябрем в октябре активность покупателей выросла лишь на 1%, больше всего — в сегменте 3-комнатных квартир (+2,6%), — рассказывает Николай Попов, коммерческий директор “Авито Недвижимости”
По мнению Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), из-за этого рынок вышел на плато: «Цены успокоились, нет причин ни для резкого роста цен, ни для снижения».
— По состоянию на начало ноября цены за квадратный метр в черте города в «новой вторичке» (в объектах, построенных не более 10 лет назад) составили 192,8 тыс. рублей, а в «старой» — 149,2 тыс. Средние цены в Кудрово и Мурино держатся на уровне 157,8 тыс. рублей за «квадрат», добавляет Ольга.
При этом Светлана Котлярова, директор по маркетингу ГК НСК, считает, что цены на новостройки и вторичное жилье все-таки падают, хоть и несущественно. По ее мнению, связано это с общим замедлением деловой активности:
— Покупки совершаются только те, которые крайне важны для жизни и были уже на окончательной стадии: решение принято, документы готовы, деньги есть или ипотека одобрена. Все вопросы инвестиций, сохранения денег, покупки жилья на будущее или под сдачу — на паузе.
При этом эксперты предупреждают, что к любым прогнозам цены недвижимости на 2023 год стоит относиться крайне аккуратно. Связано это с тем, что анализ на основе опыта предыдущих лет не играет никакой роли.
— Но в любом случае спрос и стоимость строительных материалов — две составляющие, от которых все будут отталкиваться, — добавляет Светлана Котлярова. — В следующем году еще нужно будет смотреть, какие ипотечные ставки предложат банки, и это тоже будет влиять на стоимость жилья.
Риски при покупке вторичного жилья полученного по наследству
Жилое помещение может быть получено и по наследству на основании ранее оформленного завещания либо же по закону в порядке очередности определенной главой 63 ГК РФ. Но гарантировать, что свидетельство о праве на наследство не будет оспорено в будущем, никто не может. Так, продажу квартиры могут отменить в следующих ситуациях:
- наследник не знал о смерти наследодателя и срок вступления в наследство был восстановлен в судебном порядке по истечении полугода;
- у наследодателя родился ребенок уже после его смерти, что повлекло за собой уменьшение долей иных наследников ввиду норм ст.1149 ГК РФ подразумевающую выделение обязательной доли ребенку независимо от условий завещания;
- завещание было оспорено родственниками в суде, если наследодатель был признан недееспособным в связи с психиатрическим расстройством;
- при разделе наследства не была учтена так называемая вдовья доля.
При этом покупка квартиры в рамках вторичного жилья именно по линии наследования может привести и к иным дополнительным сложностям. Квартира может стать долевой, если наследников несколько. Именно поэтому потребуется уведомление о праве преимущественной покупки между всеми сособственниками. Если же одним из владельцев является несовершеннолетний, разрешение органов опеки на продажу доли обязательно.
Пошаговая инструкция к совершению сделки
Приобретение квартиры на вторичном рынке состоит из нескольких этапов.
- Анализ предложений на рынке недвижимости, осмотр и выбор объекта.
- Проведение переговоров с владельцем о стоимости жилья, сроках возможного заселения и снятия с регистрационного учета.
- Проверка продавца, документов. При необходимости — привлечение юриста для сопровождения сделки.
- Заключение предварительного договора купли-продажи. Документ отражает намерение приобрести указанную квартиру и при необходимости может быть изменен или дополнен по соглашению сторон.
- Внесение аванса осуществляется по желанию сторон. При этом следует заключить договор, подтверждающий передачу средств.
- Проверка пакета документов и заключение основного договора.
На каждом из этапов следует следовать инструкциям по распознаванию действий мошенников, чтобы купить жилье, которое не придется отстаивать в суде.
Идеальный продавец — кто он?
— Пренебрегать проверкой собственника тоже не стоит. Посмотрите его паспорт на предмет того, нет ли следов подделки. Такое, конечно же, маловероятно, кроме того, подлинность главного документа еще будет дополнительно проверятся регистратором или нотариусом, но бдительность лишней не будет.
Дальше проверяем семейное положение: состоит ли человек в браке. Увы, эта информация не всегда есть в паспорте (знаю случаи, когда штампы были не на своих страницах). Идеальный вариант для покупателя следующий: квартира приобретена в браке, и собственник по-прежнему находится в официальных отношениях со своей второй половиной (которая даст свое согласие на сделку письменно, заверив его нотариально или непосредственно во время заключения договора купли-продажи). Если есть брачный договор, где определена судьбы квартиры, — просто замечательно. Также не вызывает вопросов жилье, приобретенное человеком до вступления в брак или полученное в дар или по наследству.