Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке. Пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Лучший способ избежать проблем, связанных с продажей такой квартиры – вообще не пользоваться программой военной ипотеки. Военнослужащие имеют определенные гарантии – в том числе возможность получить служебное жилье на весь срок службы, или компенсацию стоимости аренды. Но служебного жилья может не быть, оно может быть в плохом состоянии (особенно для семей с детьми), а компенсация аренды небольшая (для одного человека – около 7-8 тысяч рублей в месяц). А военная ипотека – возможность сразу решить квартирный вопрос.
Как вывести квартиру из залога государства?
Учитывая нахождение квартиры в залоге у государства и банка одновременно продать такую недвижимость можно будет в следующих случаях:
-
Погашение задолженности перед банком и государством за счет собственных средств и продажа квартиры в обычном порядке;
-
Погашение задолженности за счет средств покупателя. Это можно сделать, заключив предварительный договор купли-продажи. Основной договор купли-продажи квартиры можно будет заключить после снятия обременения.
Как снять обременение
Если военнослужащий не намерен ждать многолетнего регулярного погашения текущих платежей по кредиту, он может снять обременение путем досрочного исполнения обязательства. Такая возможность доступна на основании ст. 10 Федерального закона № 117-ФЗ.
Погашение кредитного обязательства по военной ипотеке возможно за счет различных источников:
- собственных средств семьи военнослужащего;
- потребительского кредитования у сторонних банков;
- средств материнского (семейного) капитала, который доступен при наличии в семье двух и более несовершеннолетних детей.
Денежное обязательство будет считаться исполненным, когда полная сумма основного долга и процентов по кредиту будет получена банков, оформившим договор на военную ипотеку.
Алгоритм действий военнослужащего для досрочного снятия обременения на жилое помещение по военной ипотеке будет выглядеть следующим образом:
- уведомление банковского учреждения и уполномоченного органа Министерства Обороны РФ о намерении снять зарегистрированное обременение и продать жилое помещение;
- получение в кредитном учреждении расчета полного остатка по договору;
- погашение в полном объеме кредитных обязательств;
- получение от банка и уполномоченного органа МО РФ согласия на снятие обременения;
- обращение в органы Росреестра за снятием зарегистрированного залога;
- получение на руки выписки ЕГРН, подтверждающей отсутствие у квартиры обременений.
После этого жилое помещение может быть продано на общих основаниях по собственному усмотрению военнослужащего.
Уполномоченным органом Министерства Обороны РФ в данном случае выступает Росвоенипотека, которая ведет единый реестр всех граждан, принявших участие в данной программе. После погашения задолженности по ипотечному договору, военнослужащий и члены его семьи будут исключены из данного реестра.
Если согласие банковского учреждения на снятие залога получить относительно просто (нужно лишь погасить долг в полном объеме), то соблюдение формальностей с Росвоенипотекой имеет следующие особенности:
- для получения согласия указанного органа необходимо предварительно закрыть персональный именной счет военнослужащего и получить выписку о снятии из реестра;
- для снятия залога Росвоенипотека выдает доверенность, которая будет представляться в органы Росреестра;
- после снятия обременения военнослужащие сохраняют право на повторное участие в программе ипотечного кредитования. Если до наступления предельного возраста пребывания на военной службе (45 лет) осталось не менее трех лет.
Пакет необходимых документов
Как и все действия, связанные с ипотекой, продажа залогового имущества требует предоставления полного пакета документов. Каждая финансовая организация запрашивает свой набор, необходимый для своих операций. В любом случае вам потребуются:
- документы, удостоверяющие личность каждого владельца недвижимости и документы на детей до 14 лет;
- техпаспорт квартиры;
- справка из домовой книги без единого прописанного человека, иначе финансовая организация заморозит сделку;
- информация с результатами оценки квартиры или дома;
- справка из ЕГРН;
- если недвижимость была куплена во время брака, потребуется согласие на продажу супругов, или бывших супругов, заверенное у нотариуса;
- документы из УК или ТСЖ об оплаченных счетах по коммуналке;
- согласие органов опеки, если среди владельцев числятся несовершеннолетние.
Кто и зачем продает квартиры в ипотеке
Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:
- Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
- Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
- Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).
Пакет необходимых документов
Как и все действия, связанные с ипотекой, продажа залогового имущества требует предоставления полного пакета документов. Каждая финансовая организация запрашивает свой набор, необходимый для своих операций. В любом случае вам потребуются:
- документы, удостоверяющие личность каждого владельца недвижимости и документы на детей до 14 лет;
- техпаспорт квартиры;
- справка из домовой книги без единого прописанного человека, иначе финансовая организация заморозит сделку;
- информация с результатами оценки квартиры или дома;
- справка из ЕГРН;
- если недвижимость была куплена во время брака, потребуется согласие на продажу супругов, или бывших супругов, заверенное у нотариуса;
- документы из УК или ТСЖ об оплаченных счетах по коммуналке;
- согласие органов опеки, если среди владельцев числятся несовершеннолетние.
Снятие с квартиры ограничений требует внесение изменений в реестр недвижимости.
Выписку на бумажном носителе можно заказать через МФЦ — госпошлина составляет 460 рублей.
Выписка из ЕГРН в электронном виде обойдется дешевле, госпошлина за эту услугу составляет — 290 рублей.
Повторное Свидетельство о государственной регистрации права не выдается
Следует учитывать, что оплачивать пошлину потребуется каждому участнику процедуры.
Новый документ оформлять не обязательно, так как по закону и фактически объект недвижимости после процедуры снятия ограничений уже становится свободным от прав третьих лиц. Однако в старом документе о праве владения будет значиться запись о залоге. Если собственник хочет получить бумагу без этой записи, то может заказать свидетельство. Правоустанавливающий документ подготавливается в течение 10-14 дней.
Продажа квартиры по военной ипотеке — риски продавца
Продавая квартиру собственник может столкнуться с проблемой нехватки крупной суммы денег. Самый главный риск и сложность схемы заключаются с большой вероятностью невывода жилплощади из залога. Разберем главные причины и способы их решения.
| Проблема | Решение |
| Нехватка денег для закрытия ипотечного кредита перед финансовым учреждением и государством | Удостовериться в правильности расчетов. Возможно, нужно проверить выписки, сравнить график платежей и сделать расчеты |
| Непорядочность | Получение достоверной информации о репутации человека. Как правило, у военных характеристика хорошая. В остальных случаях стоит поинтересоваться и поискать сведения на федеральных сайтах службы судебных приставов. Проверить возможные судебные акты можно совершенно бесплатно |
Как получить свидетельство о праве на жилищный заем
Претендовать на получение займа для приобретения жилья военнослужащий может через 3 года после внесения в реестр. Кандидат подает прошение на получение документа на имя руководителя части. Подписанные документы направляют в министерство обороны. Свидетельство приходит адресату в течение 90 дней. После этого заемщик имеет право обратиться в банк, чтобы оформить заем на покупку жилья. В свидетельстве прописывают личные данные военнослужащего, необходимые для оформления займа, срок, на который оформляется ипотека. Также указывают счет, дату его открытия, сумму, которая на нем находится. Свидетельство на получение займа действует в течение 6 месяцев с момента его выдачи. Если ипотека в этот период не была оформлена, кредитные документы нужно собирать заново. Просроченное свидетельство прикладывают к рапорту. Ипотека выдается военнослужащим на покупку жилья в выбранном регионе России, в том числе, в Москве. В программе участвует любая новостройка, также приобрести квартиру можно на вторичном рынке. После покупки жилья военнослужащий предоставляет в регистрационную палату свидетельство и банковский договор с расписанным графиком погашения взятой в кредит суммы, минимальным ежемесячным платежом. В документах также указывают взнос, который клиент заплатил за квартиру, первоначальную процентную ставку.
Какие существуют варианты?
Первый вариант продажи квартиры участника накопительно-ипотечной системы — вывод жилья из-под залога у кредитора и государства. Согласно Постановлению Правительства №370 от 15.05.2008г. обременение перед “Росвоенипотекой” может быть снято по достижению определенного срока службы, а также при увольнении по льготным основаниям.
Если же военнослужащий уволился из рядов вооруженных сил и выслуга лет либо причина увольнения не позволяет ему снять обременение с жилья, приобретенного по военной ипотеке, он обязан выплатить долг государству. Только после этого квартиру можно будет продать.
Второй залогодержатель — банк. Для снятия обременения заемщик должен вернуть сумму займа и процентов по нему.
В качестве варианта погашения обязательств можно использовать такой способ:
- оформить потребительский кредит в банке;
- покрыть долговые обязательства по ипотеке;
- продать недвижимость;
- из вырученных средств погасить потребительский кредит.
Еще один возможный вариант — это заключение предварительного соглашения между продавцом и покупателем о предоставлении первому необходимой для покрытия долга суммы в счет оплаты стоимости квартиры. После выплаты средств банк снимает обременение и квартира может быть продана.
Квартиру, купленную по военной ипотеке, можно продать и без снятия обременения. Для этого существует вариант переуступки прав или цессии. Процедура заключается в привлечении кредитора к договору купли-продажи в качестве третьего лица по предварительному согласованию.
Долговые обязательства перед банком переходят к покупателю жилья. Таким образом, он получает два требования на оплату — прежнему владельцу и кредитору. Банк в таком случае предъявляет к оплате сумму, равную разнице между полным размером ссуды и частью, которая была погашена.
Как аргументировать новому владельцу его выгоду и свои собственные мотивы
Поскольку сама по себе операция продажи по переуступке залоговой квартиры довольно щекотливая, то, скорее всего, потребуется объяснение причин передачи прав собственности не только в банке, но и третьему лицу. Помимо уже упомянутых возможных причин возникновения необходимости «избавиться» от ипотеки, есть еще одна немаловажная, связанная с налогообложением.
А именно — существует возможность таким образом избежать обязательного налога на доход физлиц, который необходимо оплатить в случае совершения обычной сделки купли-продажи (данное взыскание производится, если продавец владел недвижимостью не более трех лет).
Что же касается выгод потенциального владельца залоговой квартиры, то здесь можно назвать следующие моменты:
- Прежде всего, вопрос цены. Как правило, она ощутимо ниже чем средняя по рынку;
- Отсутствие необходимости собирать кипу бумаг на недвижимое имущество, проводить его оценку. То есть, в данном случае преимуществом будет некое упрощение оформления ипотеки, чем если бы пришлось договариваться с кредитным учреждением о ней «с нуля»;
- Данное упрощение экономит время и снова же деньги нового владельца, поскольку процедура проверки проходит значительно быстрее;
- Также участие в сделке банка гарантирует, так называемую, юридическую чистоту сделки;
Однако, потенциальному владельцу следует скрупулезно проверить новый ипотечный договор на предмет существования штрафных санкций прежнего заемщика, которые банк с удовольствием постарается «повесить» на него. Если их наличие и внушительный размер подтвердится, то выгода сделки может оказаться весьма спорной.
Что такое обременение?
Залог дает право кредитору в случае невыполнения заемщиком-военнослужащим своих обязательств реализовать свои требования за счет реализации заложенного имущества. Это своего рода подстраховка и гарантия кредитора от неплатежей и не возврата кредита (или займа в случае с государством).
В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» квартира или дом, приобретенные по НИС, считаются находящимися в залоге у Российской Федерации, а в случае использования кредитных средств банка — еще и у соответствующего кредитного учреждения. В обиходе «залог» принято называть «обременением» на жилом помещении.
Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обременение оформляется в виде закладной, которая после государственной регистрации хранится у кредитора. В отношении Российской Федерации закладная не выдается, закладную получает только банк, выдавший кредит по программе «Военная ипотека».
Если нет возможности и собственных средств на погашение задолженности, есть ещё один вариант продажи – переуступка. Переуступкой называют передача прав собственности на недвижимость, обычными словами можно сказать, что долг передают другому человеку.
Другим человеком может быть:
- Участник накопительной ипотечной системы;
- Любой граждан РФ.
В первом случае необходимо обратиться непосредственно в банк, в котором осуществлялось первоначальное кредитование, а вот во втором случае следует сразу найти покупателя.
Обычно для привлечения покупателей снижается значительным образом стоимость.
Основными аргументами военнослужащего в свою пользу будет:
- Низкая стоимость;
- Минимальный пакет документов;
- Участие банка в такой сделке обеспечит юридическую чистоту и безопасность.
ДОГОВОР ПУБЛИЧНОЙ ОФЕРТЫ
на оказание юридических услуг
-
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
- Данный документ является официальным предложением (публичной офертой) Акционерного общества «Семейный юрист» (АО «Семейный юрист»), именуемого в дальнейшем «Исполнитель», в лице Директора Петровой Екатерины, действующей на основании Устава, и содержит все существенные условия договора о предоставлении юридических услуг.
- В соответствии с п. 2 ст. 437 Гражданского Кодекса РФ, в случае принятия изложенных ниже условий, юридическое или физическое лицо, производящее акцепт данной оферты, становится «Заказчиком». Согласно п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса РФ, акцепт оферты равносилен заключению договора на условиях, изложенных в оферте.
- Принимая данную публичную оферту (в дальнейшем по тексту – «Оферта»), Заказчик выражает свое согласие с тем, что он безоговорочно принял условия Оферты.
- Акцепт Оферты осуществляется путем оплаты услуг Исполнителя.
- Настоящая Оферта, перечень юридических услуг и прайс-лист Исполнителя публикуются на официальном сайте АО «Семейный юрист», размещенном в информационной телекоммуникационной сети Интернет: https://мойсемейныйюрист.рф.
- На услуги по судебному представительству интересов Заказчика и комплексному сопровождению интересов Заказчика (представление интересов Заказчика в государственных органах (кроме органов государства, осуществляющих правосудие) и (или) перед третьими лицами, с Исполнителем заключается двусторонний договор на оказание правовых (юридических) услуг.
- В связи с вышеизложенным внимательно прочитайте текст данной публичной Оферты. Если Вы не согласны с каким-либо пунктом настоящей Оферты, Исполнитель предлагает Вам отказаться от ее акцепта и использования услуг Исполнителя.
Выкуп жилья с продажей
Этот способ предполагает самостоятельное погашение долга по ипотеке перед финансовым учреждением, предоставившим кредит, и Министерством обороны. Потребуется компенсировать все те выплаты, которые уже были получены для покупки квартиры от государства.
Обратите внимание! Средства накопительно-ипотечной системы при этом возвращаются на счет военнослужащего. Впоследствии их можно будет использовать для получения нового займа на покупку жилья.. При этом не всегда банки охотно идут на выдачу кредита военным, которые хотят погасить остаточный долг по ипотеке
Еще один минус — возможность потерять в средствах, если процентная ставка по новому займу будет выше, чем по действующему. Тем не менее, многие военнослужащие идут на этот шаг, например, если планируют приобрести более дешевую квартиру
При этом не всегда банки охотно идут на выдачу кредита военным, которые хотят погасить остаточный долг по ипотеке. Еще один минус — возможность потерять в средствах, если процентная ставка по новому займу будет выше, чем по действующему. Тем не менее, многие военнослужащие идут на этот шаг, например, если планируют приобрести более дешевую квартиру.